广宇发展以北京顺义美丽汇等资产申请发行6.85亿元CMBS

6月3日，天津广宇发展股份有限公司发布一则关于所属公司申请发行商业地产抵押资产证券化（CMBS）产品的公告。

广宇发展所属公司重庆鲁能物业服务有限公司作为原始权益人，向公司所属公司北京顺义新城建设开发有限公司、宜宾鲁能开发(集团)有限公司按估值比例分别发放合计不超过人民币6.85亿元的借款，并以该借款债权委托信托机构设立财产权信托。

同时，将北京顺义新城美丽汇购物中心和宜宾皇冠假日酒店（简称“标的物业”）抵押至信托公司，并将标的物业现金流作为还款来源质押至信托公司。

据观点地产新媒体了解，由计划管理人设立资产支持专项计划募集资金，收购重庆鲁能物业（原始权益人）享有的信托受益权（基础资产）。

在该CMBS项目存续期内，由北京顺义公司及其商业管理分公司和宜宾公司及其皇冠假日酒店分公司作为资产服务机构，负责标的物业的管理及现金流的归集，由资产支持专项计划管理人协同托管银行进行专项计划的分配。

资料显示，顺义新城美丽汇购物中心项目位于顺义新城马坡组团东北部核心区，为广宇发展全资子公司北京顺义公司所有，建设用地2.67万平方米，规划总建筑面积约5.09万平方米。

此外，宜宾皇冠假日酒店为广宇发展全资子公司宜宾公司所有，位于宜宾市叙州区，占地面积21.05亩，酒店总建筑面积4.4万平方米。酒店于2015年10月18日正式开业，目前委托六洲酒店管理（上海）有限公司进行经营管理。

广宇发展表示，此次发行CMBS的目的为盘活存量资产。相较传统的银行经营性物业贷款而言，CMBS融资规模占标的物业评估值比例更高，可扩大融资额度，实现投资资金回笼，释放商业地产价值。

此外，发行CMBS可降低资金成本。优质商业项目的现金流稳定，通过价值增信，提升产品评级，可以取得较银行经营性物业贷款及普通债券品种可比或更低的成本。

根据发行方案，本专项计划设优先/次级分层，优先级占专项计划融资总规模的95%，次级占5%，次级5%分别由北京顺义公司和宜宾公司按估值比例认购。本次CMBS拟在深交所申请发行，发行完成后在深圳证券交易所挂牌上市。

CMBS的发行规模不超过人民币6.85亿元，具体发行规模以公司在深圳证券交易所申请并获批的金额为准，期限不超过12年（含12年，最终以批复的期限为准），采用3+3+3+3模式，每3年设一次开放期，附票面利率调整权、投资者回售权，发行利率将根据信用评级情况及发行时的市场利率情况确定。

此外，CMBS的募集资金用途，主要用于补充流动资金、偿还借款等符合国家法律法规及政策要求的资金用途。

同一日，广宇发展还发布另一则公告，公司控股股东鲁能集团有限公司为本次CMBS提供增信支持，即对资产支持专项计划每个兑付日及到期日应付本息承担差额补足义务。

上述专项计划每3年开放期届满时，广宇发展作为流动性支持机构有权调整尚未到期的优先级资产支持证券的票面利率，对回售与再销售的资产支持证券份额差额进行流动性支持。

待鲁能集团为公司所属公司CMBS专项计划承担本息差额补足义务后，广宇发展将在同等金额内向鲁能集团提供补偿。

数据显示，广宇发展及公司全资子公司对合并报表外单位提供的担保总余额为27.7亿元，占公司最近一期经审计净资产（2019年报）的20.35%，占公司总资产的3.96%。

广宇发展对公司全资子公司提供的担保余额为29.74亿元，公司全资子公司相互间及子公司对公司提供的担保余额为0万元，合计担保余额为29.74亿元，占公司最近一期经审计净资产（2019年报）的21.85%，占公司总资产的4.25%。

本次向控股股东为公司CMBS专项计划承担本息差额补足义务提供补偿（提供反担保后）公司及控股子公司对外担保总余额为642，855.51万元，占公司最近一期经审计净资产（2019年报）的47.23%，占总资产的9.19%。

广宇发展称，本次公司向鲁能集团为公司所属公司CMBS专项计划承担本息差额补足义务提供补偿事宜，有利于保障CMBS项目成功发行，降低发行成本，保证本次专项计划每个兑付日及到期日应付本息足额支付，有利于保护投资者的合法权益，不存在损害股东利益的情形。