BOSS对话 | 武汉万科商业：用“一座城”焕新一座城
“白驹过隙十五年，你还记得第一次坐地铁的经历吗？”
2019年初，一个热议话题将武汉人拉回了2004年7月28日。那天，武汉轨道交通1号线开通观光试运营，起于汉口北，后终于泾河，急速奔驰在汉口。
“挤破脑壳也要看轻轨”成了那年武汉时髦出行语。自此，属于武汉的地铁版图，正式打开。此后，从1号线科技蓝，到4号线芳草绿，再到11号线云鹤黄，多条地铁线交织着四散而开的武汉陆路河道，构筑了城市独特风景线。
据中国城市轨道交通协会数据，2019年，武汉轨道交通运营线路总长度387.5公里，线路长度居中国第5、中西部第1。在武汉市城市轨道交通第四期建设规划中：2024 年，将形成总里程 606 公里的 14 条轨交线路。2049 年，远景线网总长将达到约 1100 公里。
轨道上的武汉，簇拥着足够的人流与消费群体。据《2019年武汉市国民经济和社会发展统计公报》，2019年末全市常住人口超1100万人，达1121.20万人。
十五年间，商业触角亦沿着地铁线延伸、生长。据赢商大数据统计，武汉已开业购物中心数量预计可达104个，存量逾950万方，商业地产逐步由单一中心向多中心格局转变，区域商圈迅速发展。
承接了文化沉淀、政府规划、交通红利、产业升级等多重利好的汉阳，亦形成钟家村、王家湾、五里墩、四新等区域商圈，商业不断兴起。
于武汉万科而言，商业日益繁盛的汉阳，无疑为其打开了逐梦的新舞台。酝酿打磨4年有余，其在汉阳大道上推出了一座“新综合体”——万科未来中心（VFC），应汉阳商业蝶变而生。
这座“品质、新鲜、有趣、多元的新综合体”，正以“武汉万科首个TOD项目”之名，填补区域消费升级的空白。
持续发力的汉阳商业如何进一步提档升级？“以公共交通为导向”的TOD模式如何激活高效城市价值？武汉万科商业为何突然以万科未来中心这样一个新综合体发力TOD？本期赢商网特别邀请武汉万科商业总经理时代参与《BOSS 对话》。
武汉万科商业总经理时代
扎根万科五年，商业地产圈打拼十余年，时代总对商业运营及武汉商业发展有独到的见解和认识。
万科未来中心
汉阳大道上的“惊喜之作”
近年来，随着城市的进化与发展，“以公共交通为导向”的TOD模式因为优化城市空间、激活高效城市价值、缓解大城市居住问题等优势，正成为城市竞争的新赛道。
“地铁解决了城市发展的通达性问题，TOD 在此基础上贯穿城市功能空间，实现城市结构整体优化。”，在时代总看来，所有综合体最大的驱动力就是——人。只有人们在这里生活时，感到舒适自在便捷，那么这个项目才能长久。
以“人”为根本出发点，叠加着武汉晋升“新一线”的城市能级、轨道交通大提速的机遇，武汉万科商业拿下汉阳五里墩商圈地块之后，已然对这个项目有了清晰的规划：打造武汉万科商业首个TOD项目，以“新综合体”为方向探索未来城市空间新样本。
现在，这个新样本从最初的平面绘制图，变身为一幢幢拔地而起的精美建筑，成为了汉阳大道上的“惊喜之作”——60万㎡的万科未来中心。这里汇集7.5 万㎡甲级写字楼、5.3万㎡垂直商办、花园式超高层住宅及 11.7 万㎡品质购物中心等多重业态。
万科未来中心效果图
万科未来中心效果图
在时代总看来，万科未来中心不是由一个个固化僵硬的水泥盒子，机械组合而成。写字楼、住宅、购物中心相互导流，资源共享，构建有机循环生态圈：
丰富的空间体验。以“人”为本，武汉万科提出了“三景融合”的概念，从传统单一住宅维度，迭代为居住场景、工作场景和消费场景有机结合的综合住区，满足新市场背景下的客户需求。项目中设计屋顶跑道、城市花园，正是为了满足消费者各种体验需求。
有机的功能互动。新综合体需要回应“一站式生活”所提出的新需求。最大的不同在于，空间划分超越了对经济性的追求，更强调业态之间的有效联动。在万科未来中心，商办、写字楼、购物中心、地铁、住宅，环环相扣、互相链接，就形成了一种良性高效的循环。
前沿的智能管理。新综合体的生态运转必然立于高效的智能管理之上，为了提升项目管理及用户使用效率，和华为进行专业合作，布局智能化。
此外，该项目还为武汉商业带来了另一惊喜：实现了购物中心和住宅同期规划、同期开工。此举意味着，未来的业主入住即可享受到综合体的便利。
高品质购物中心
瞄准70万+客群的商业“秘密”
存量商业是当下商业地产讨论的核心话题，如何脱离同质化、增强可逛性、延长停留时间一直是传统购物中心面临的焦虑。
眼下的汉阳商业同样面临此困局，而随着汉阳现代化宜居新城基本成型，一座座高品质现代化新型住宅拔地而起，多个精品大盘环绕，消费自然升级，商业若不能与之同步实现“双升级”，就会导致中高端消费外溢。
以“焕新商业升级”、“提升区域商业影响力”为方向标，武汉万科商业从定位、体验、场景等方面入手，逐一化解困局，希冀拓展行业更广阔的领域。
11.7万方体量瞄准三大客群
商业规划首先需要解决的难点之一是：购物中心到底需要多大体量更好地服务自己的消费者？
以客群定体量，是其关键解题法则。首先，万科团队对项目周边客群做了详细市场调研。数据显示了3大可触达目标客群：
核心客群：综合体自带住宅及公寓人口之外，周边1公里常住人口预计达14.9万，原始消费力强劲。
补充客群：因周边有大量待拆迁房屋、汉阳滨江及四新小区居民入住，未来5km内预计新增30万人口，客群基数进一步扩大。
渗透客群：依托地铁4号线，强大消费客群将涌入项目所在地，项目影响力向外延伸，必将人气高涨，8KM内总覆盖人口数量预计达70万人。
万科未来中心区域位置
结合市场预判以及经济实力、区域规划、消费习惯、商业格局等多项调研结果的数次论证，武汉万科未来中心的商业部分体量最终定在11.7万㎡，主要目标客群锁定为“品质家庭、商务白领、独立青年”。
赢商大数据也从侧面印证了客群定位的合理性。根据检测，在项目的3公里范围内居住人口中，25-44岁的中青年人群占比超55%；在工作人口分布上，25-44岁年龄占比逾58%。从客群画像可以了解到，周边工作客群以商务白领、中青年为主。后期，随着区域内住宅人群的增加，以家庭为主消费客群也将为项目运营持续提供“养分”。
创造多元商业生活方式
“以客群定体量”法则之外，“注重客户的体验感”是其商业规划过程中坚持的第二要点。一直以来，万科素有“万科运动员有限公司”之称，关注员工的健康和生活体验，亦注重客户的体验感。
购物中心巧妙设置了各楼层间的业态分布。以“亲子家庭”“运动健康”为购物主题，并辅以完善的零售、娱乐、餐饮配套，以高势能、特色型品牌，增强线下体验，吸引消费者打卡拔草。
从前期的立项到后期的摸索、沉淀，团队用百分之百的努力去创新和探索，致力带来全新购物休闲体验：打造汉阳乃至武汉全新儿童亲子馆，汉阳首选的运动健康、休闲娱乐目的地，丰富汉阳区域的消费体验，提升区域消费品质以及塑造汉阳零售新地标。
“移步易景”，把公园搬进商场
万科未来中心效果图
而在场景打造方面，万科未来中心运用了多重景致打造别样购物体验，拉动圈层互融互通，进一步营造商业体“移步易景”的沉浸式氛围。秉持“开放共享的城市会客厅”设计原则，聘请了国际级设计师事务所伍兹贝格、香港L&P完成整体设计，在主中庭打造了“水晶连廊”，特色“水晶”穿行店错位分布，融合生态、科技等多种设计语言，将人流由下向上牵引，形成垂直动线。
万科未来中心景观效果图
约8000㎡城市级虫洞公园，三大主题和五大景观带，构建了一个完整的属于不同人群的生态区间；2000m²SKY PARK屋顶花园，是上班族和运动达人的充电场；公园式的设计，在购物中心内部造了座会呼吸的“城市绿洲”。
武汉万科商业：与江城共生共长
3月17日，万科公布2019年年度业绩报告。2019年，万科实现营业收入3678.9亿元，同比增长23.6%；归属于上市公司股东的净利润388.7亿元，同比增长15.1%。位列《财富》“世界500强”第254位。
万科聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市，在武汉蓬勃发展的进程中，武汉万科步履不停。截至今年4月，万科在武汉共管理筹建商业商办项目10余个，总建筑面积近110万㎡，包括综合体、商业、标准办公与产业园、酒店与服务公寓版块。
“现在有的项目已经在运营了，有的还在规划，有的在筹开，未来3-5年应该是之前努力的一个呈现，期待那时项目都已全部运营并获得良好的市场口碑。”
站在“新五年”起点，时代总定了未来计划：一方面，武汉万科商业会对标国内外及集团优秀案例，探索并形成武汉万科商业全线产品版图。另一方面，公司也将着重培养商业复合型人才，以期3-5年能形成一支卓越的商业运营管理团队。
未来，武汉万科商业将坚持“城乡建设与生活服务商”战略，以“新综合体”为方向，赋予武汉商业升级更多新内涵。万科未来中心也将承接汉阳辉煌底蕴与商业崛起之势，携60万方“TOD之城”，进一步推动城市发展，加快城市焕新步伐，展开汉阳未来商业板块的新序章。