房企美元债重启加速 6月首周发行破10亿美元超过5月整月

历经近50天的断档，房企海外债发行缓步恢复，但近期有加快的势头。

据公司情报专家《财经涂鸦》消息，6月以来，已有明发集团（00846.HK）、佳兆业（01638.HK）、正荣地产（06158.HK）以及新城发展（01030.HK）4家在港上市房企四次发行美元债，合计融资10.76亿美元。

在国内疫情雾霾趋于消散、各国多措并举刺激经济的大背景下，市场流动性有所增强。业内专家预计，未来还将有更多房企发行美元债。

重回正途

作为境内融资的补充，房企海外债自2015年起火热。受国内融资环境紧缩等影响，2019年房企美元债迎来大爆发。根据中原地产研究中心数据，2019年房企海外融资高达752亿美元，相较2018年的496亿美元大涨52%。

这一趋势延续到2020年年初，房企抓住新的窗口期大量发行美元债。CRIC监测数据显示，2020年一季度地产美元债发行总额为249.31亿美元。其中，1月独占170.25亿美元，在规模上创历史新高，而剩余两月走向平淡，分别为34.98亿美元和44.08亿美元。

随着疫情全面发酵、美元流动性紧张，三月下旬开始房企美元债发行戛然而止。《财经涂鸦》观察到，从3月7正商实业（00185.HK）发行一笔两年期2亿美元债之后，连续50来天地产美元债销声匿迹，直至4月26日时代中国（01233.HK）开启破冰行动。

再往后一月，又相继有正荣地产、力高集团（01622.HK）、碧桂园（02007.HK）三家房企发行美元债，合计融得资金8.94亿美元，时间集中在5月14日和5月19日两天。

4月下旬以来房企美元债发行情况（来源：港交所）

从频次和金额来看，6月地产美元债发行正在加速，首周金额已经超过5月整月金额，笔数也同近一个半月的发行量持平。

至于房企美元债为何重启？怕是与即将到来的债务集中偿还周期有关。

Wind数据显示，2020年6月-12月到期的内地房企美元债共计64只，合计204.369亿美元，又以6月、8月、11月到期债券较多；中信证券研报则指出，未来三年地产行业美元债的到期规模分别是348亿美元、478亿美元和339亿美元。

虽然彭博估算，中资房企已于今年一季度完成全年60%以上的美元债再融资需求，接下来的再融资压力不大。即使有充足的时间缓冲，有再融资需求的房企仍在瞅准时机发债融资。

成本分化

去年年中，发改委作出“内地房企海外发债，只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，不能用于偿还国内债、用于流动性资金供给、用于拿地”的指示，意味着海外债的功用受到极大限制，难以再成为房企融资的主要渠道。

尽管面临同样的政策约束，各房企海外债的利率却严重分化。如6月1日明发集团建议发行1.76亿美元于2020年到期按22%计息的债券，刷新近两年发债票息的记录；而5月20日碧桂园发行5.44亿美元于2025年到期的优先票据利率只有5.4%。

一家期限短、利率高，一家期限长、利息低，两者形成无比鲜明的反差。个中原因，与企业自身资质有着莫大的关系。

先说明发集团，应当属于极为特殊的个例。其自2016年4月1日停牌至今，还曾因再融资和流动性指标被标普下调信用评级。加之，明发集团2019年整体土储减少4.9%，市场对其前景自然看淡，融资成本只能水涨船高。

反观碧桂园，已自2017年起连续3年蝉联中国房企销冠，杠杆率常年维持在行业较低水平，2019年净负债率更是降至46.3%。同时，继2016年、2017年及2018年之后碧桂园于2019年第4年录得正向净经营性现金流，表明其已经具备体内回血的能力。

两相对比，基本可以得出：大体量、财务稳健的房企在境外融资具有利率优势。

纵观美元债重启后的8次发债，除明发集团外，利率超过10%的还有力高集团，其于5月20日发行一笔3年期票利13%的1.5亿美元优先票据。而在2019年力高集团的合约销售额为274亿元，在规模上仅属于中小房企。

将时间轴拉长，房企海外债的利率呈现下倾趋势，这固然美联储数次下调联邦基准利率有关。而今美国联邦基准利率仅为0%-0.25%，距离负利率只有一步之遥。

以碧桂园为例，其还曾于今年1月发行10亿美元债，包括5.5亿美元7年期票利5.125%的优先票据和4.5亿美元10年期票利5.625%的优先票据。但同2019年超过6%的美元债利率相比，平均有近1个百分点的下滑。

2019-2020年碧桂园美元债发行情况（来源：港交所）

值得一提的是，2019年碧桂园平均融资成本为6.34%，也即是说，新发行的海外债票利比去年平均融资成本还要便宜。

此外，新城发展、正荣地产的美元债利率也较以往有所回落。