赢商对话｜许智涌：疫情加速商业模式迭代 金科商业“新物种”将诞生

编者按：危机，是一场“生存压力测试”。大家都是考生，无法置身事外，也无法独善其身。有人被浪击垮，有人冲出重围。不可重启的商业大环境，却可以追梦的力量将它重构。

第15届中国商业地产节“梦想行动力”之《赢商对话》系列，聚焦商业追梦人，探究“新生态·新秩序·新未来”的商业法则。

“未来商业的趋势是去零售化，商场必须加快体验式布局。”

看待疫情对商业地产的影响，见证了我国综合体从1.0时代到3.0时代变迁的许智涌有着自己鲜明的观点。他认为疫情加速了商业模式的迭代，以零售为主的传统商业模式正在面临巨大变革，购物中心要提防下半年品牌大面积掉铺现象，提前做好调整准备。

同时站在金科商业的掌舵人角度，许智涌又坦言，“与同行相比，我们是幸运的。”对于今年2月宣布正式进军商业，并成立商业管理公司和社区商业部的金科而言，疫情期间正巧有了更深入思考商业模式的缓冲期，为全面布局金科广场和金科乐方两大商业产品线做好前瞻性规划。

正值2020上半年结束之际，赢商网对话金科集团副总裁、金科文旅集团董事长&总裁、金科商管公司董事长许智涌，聆听他对行业转型的独到见解及金科商业的未来发展蓝图。

加速迭代 商业地产将迎三大升级

据赢商大数据调研显示，疫情期间66%的品牌商渐缓拓展步伐、关掉亏损门店。如今虽然国内疫情渐缓，但后疫情时代大多数品牌在线下的投入仍持谨慎态度。

在许智涌看来，现阶段疫情对餐饮和体验的影响是暂时的，未来体验型业态仍旧是实体商业的重要组成部分，甚至比重还会增长。相反，接下来零售品牌的拓展思路将产生转变，更多品牌会转向电商平台，而线下则会有一定数量的门店缩减。从近两年零售品牌的开店趋势看，更多品牌以开大店、体验店、旗舰店等形式出现，展示和体验的功能正在被不断放大，而业绩不好、客流有限的购物中心将会被“抛弃”。

从品牌线下开店趋势引申到商场的定位，许智涌指出，商业地产未来的第一大升级即产品力的迭代。行业进入“红海时代”，同质化严重的商业产品必须做出改变，体验功能将取代纯粹的目的性购物成为购物中心的新属性。

在此背景下，定位“家庭休闲娱乐中心”的产品——金科乐方应运而生。根据规划，金科乐方将合作大型IP品牌作为主力店，帮助商场引流，带动客流与复购率，打造城市中的“亲子微度假”场所。

除了产品需求的变化，许智涌还提出商业地产将在经营模式上迎来升级。在购物中心的租金收取方式上，将从传统的租金+物管费的模式向联合经营+传统租金模式转变。对于承租能力较低的体验式品牌，购物中心可以通过联营方式扶持其导入客流、共同成长，实现利益一体化。以金科商业为例，未来金科广场或金科乐方将依托集团庞大的全国住宅物业网络，为品牌商户导入3公里范围内业主，并通过金科的业主圈层内再影响到他们周边的人。这样的模式一方面为物业服务赋能；另一方面又为商家导入固定的、有重复消费需求的客流，将智慧物业服务与商业联结。

另外，在商业的体系管理方面，传统的商管公司要升级成大商业公司。这对商业地产人的综合素质要求更高，只有懂得投资、开发、建设、销售、经营全流程才能对商业有全局把握。如果前期没有做好定位规划，再牛的商管人也很难保证最终的资产回报率。

差异化商业定位 五年内服务1亿消费者

基于个人对行业未来的思考和预测，许智涌将行动付诸于金科商业的管理布局。据了解，今年上半年金科商业已在全国落子4个文商旅综合体，未来将在集团战略布局区域重点发力。

就在刚过去的6月，金科文旅以31.62亿元竞得绍兴核心区域越城区则水牌2号地块。该项目定位为城市文商旅新目的地，文旅水乡与创新商业相结合，营造新业态、新商业、新生活。

在金科的商业蓝图里，要想在众多购物中心中脱颖而出，核心竞争力就是“体验”二字，以差异化定位打造商业“新物种”，重点运营两大产品线，金科广场、金科乐方，金科广场定位以轻奢体验为特色的区域性购物中心；金科乐方将把国际或国内IP融入到主力店、打造“家庭休闲娱乐中心”。

如何发现与众不同且适应消费者需求的新业态？许智涌举例，曾在青岛拿下了一个烂尾楼项目，并以此为“试验场”，在内部尝试了电音酒吧、室内动物园、体验式餐饮、新零售生鲜超市、女性主题餐饮等新兴业态。经过一段时间消费者的验证，作为新兴业态的电音酒吧、室内动物园、体验式餐饮等孵化成功，并成功拓展到其他商业项目。未来这些成功的自营或联营品牌还将陆续进驻金科的购物中心内，形成金科自有的IP矩阵。

因崇尚内容为王、体验至上，所以金科商业在整体发展节奏上，并不以快速规模化复制为目标，而是一城一策，追求精品化、品质化。预计今年将会有10个金科广场落地，金科乐方则将在3年后正式亮相，并以1年1个的速度逐步发展。在未来五年，以服务1亿消费者为目标，金科商业将有条不紊的重点布局，专注客户衍生，做好“美好生活运营商”。