深度研究｜商业地产存量时代下的初级REITS产品顶层设计

存量时代的到来，让商业地产面临着共同的困境。挖掘并提高已持有资产的价值，成为商业地产需要面对的问题。此外，经济下行，城市升级改造，中国城市化的不断发展和消费结构年轻化等趋势，推动商业地产资产管理升级和布局更新，同时也倒逼金融产品创新。中国指数研究院发布的《2020中国商业地产发展白皮书》认为，商业地产资产证券化是大势所趋。REITs(房地产信托投资基金)作为地产领域的投融资工具之一，以开始证券化方式盘活存量不动产，促进社会资本进入地产领域，对于商业地产企业的发展具有重要意义。

资产证券化本质是以资金回报作为起始点，优质资产、收益稳定是项目可实现资产证券化的条件。在未来，商业地产中的各个部分，如经营权、产权、收益权等均有可能形成证券化的金融产品，尤其是经营权极有可能成为金融产品中的一类。

这就要求商业地产从传统的开发思维转移到项目管控以资产管理能力上来，在商业地产顾问阶段就做好准备，一旦机会来临，才能立即乘上东风，实现规模化、可持续发展。

目前，我国还未出现商业地产真正的REITS产品，在初级的REITS产品顶层设计过程中，专业的商业地产服务机构，应如何加强资本运营和管理能力，激活商业地产的金融属性？

一、挖掘产品真实价值，将风险控制到最小

国内存量资产不流通，从而导致风险大。专业的商业地产服务机构会以消灭商业地产泡沫，挖掘商业地产产品的真实价值为核心，将风险扼杀在摇篮里。针对存量市场特征，专业的商业地产顾问工作者从拿地阶段的可行性研究、规划阶段的定位研究、建筑优化服务到后期招商、运营及资本运作等全链条服务需求切入，为业务客户提供拿地策略顾问、主力店定制、旧改型产品系统服务、文旅和主题商业产品研发、资产管理顾问等多项针对性解决方案，去伪存真，凸显商业地产产品真实价值。

二、保证租金回报率，具备成长空间

静态租金回报率5%以上，租金与售价体系完善且合理，才具备成长空间。租务中心全面链接资源，以保优质经营，通过项目招商、租赁或转让、品牌选址以及资产管理等系统化服务，专业资深管理为资产管理企业，实现资产保值、增值的商业管理运作，确保静态租金回报率。

三、“三权”分离，灵活进入资本市场

凭借20年的投资和运营经验，鉴正伟业将帮助甲方公司在商业地产进入金融产品类目前做好相应准备。管理权、收益权、使用权“三权”分离后，商业地产的各种运作、操作、流转、使用都将变得非常灵活。

四、商管体系专业化建立，如何达到具有公信度和资本机构认可，是资产金融化的痛点

结合专业商业地产服务机构积淀的行业经验，打造出专业商管体系，将金融化手段运用到存量资产盘活领域中，最大化资产价值，并得到具有公信度的资本机构认可，是资产金融化的核心所在。

构建高效、优质、专业、标准的商业管理体系，才能保证优质资产项目收益稳定，这也是商业地产项目金融化进程中重要的关注点。专业的商业地产服务机构，可通过运营体系规划、服务体系设计等规范化操作，再深入到项目资产变现运作顾问、项目商业管理体系建设等深度服务，持续保证商业资产价值。

五、金融化的前置条件，产品要有真实价值和价值的持续性

商业地产产品是否有真实价值支撑点包括能否顺利出租、出租的价格体系、业态成长周期三个方面。

首先,项目是否能顺利出租，有价无市甚至商家不买账，就不能称之为真实价值。其次,需考虑租金水平能否支撑售价：若在3-5年内，增值不大的情况下，商业的真实“租售比”若仅为1%-4%，则售价泡沫过大。最为重要的是，项目是否有成长周期，能否可持续发展，而大多数陷入困局的商业，皆因成长后劲不足不可持续发展。

唯有满足真实价值的商业地产产品，才敢谈产品金融化。

六、法务管理和税务策划，规范法律权责

专项法务和税务策划服务，是行业特别容易忽略的工作环节。在商业地产产品金融化化过程中，每个版块环节均有法务参与拟订法律文本，最大化细分权责。

有些商业地产服务机构一般只签三个法律文件了事，而更为专业的机构会有多达17份法律文书，最大化规范法律权责。结合有效的节税管理服务，优化土地增值税、所得税等，多管齐下规范各项权责。

结语

目前，我国金融风险防控机制逐步成熟，资产证券化相关法律法规不断完善，为商业地产证券化化扫清障碍，有助于实现金融与商业地产深度融合，从而走向真正的持有型物业的轻资产化，以及实现商业地产REITS产品的顶层设计。

国内商业地产实现真正的轻资产需要将重资产进行证券化打造，变为可公开上市交易、流动性强的金融产品。必须拥有强大的资本运作能力，对资产进行持续的运营管理实现增值， 以上六大板块，则是商业地产金融化的先决条件，也是鉴正伟业所提出的初级金融产品顶层设计，是商业地产产品初级金融化进程中的核心竞争力。