发改委：酒店、商场等房地产项目不属于基础设施REITs试点范围

近期，国家发展改革委办公厅发布了《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》，即发改办投资〔2020〕586号文，对试点项目申报工作进行了详细披露。

一是聚焦重点区域，优先支持位于《京津冀协同发展规划纲要》《河北雄安新区规划纲要》《长江经济带发展规划纲要》《粤港澳大湾区发展规划纲要》《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》《海南自由贸易港建设总体方案》等国家重大战略区域范围内的基础设施项目。支持位于国务院批准设立的国家级新区、国家级经济技术开发区范围内的基础设施项目。

二是聚焦重点行业，优先支持基础设施补短板项目，鼓励新型基础设施项目开展试点。主要包括仓储物流项目；收费公路、铁路、机场、港口项目；城镇污水垃圾处理及资源化利用、固废危废医废处理、大宗固体废弃物综合利用项目；城镇供水、供电、供气、供热项目；数据中心、人工智能、智能计算中心项目；5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、有线电视网络项目；智能交通、智慧能源、智慧城市项目。

三是鼓励国家战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园等开展试点。其中，要求试点项目位于国家发展改革委确定的战略性新兴产业集群，或《中国开发区审核公告目录（2018年版）》确定的开发区范围内；业态为研发、创新设计及中试平台，工业厂房，创业孵化器和产业加速器，产业发展服务平台等园区基础设施；用地性质为非商业、非住宅用地。

四是确保试点项目满足基本条件，如项目权属清晰、资产范围明确，发起人（原始权益人）依法合规拥有项目所有权、特许经营权或运营收费权，相关股东已协商一致同意转让；运营时间原则上不低于3年；现金流持续稳定且来源合理分散，投资回报良好，近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正，且预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%。

同时，要求发起人（原始权益人）、基金管理人、基础设施运营管理机构近3年无重大违法违规记录，项目运营期间未出现安全、质量、环保等方面的重大问题；运营管理机构具备丰富的同类项目运营管理经验。

对于PPP项目，额外要求项目的收入来源以使用者付费（包括按照穿透原则实质为使用者支付的费用）为主；含地方政府补贴的，需在依法依规签订的PPP合同或特许经营协议中有明确约定。并鼓励将回收资金用于基础设施补短板建设。

对于试点项目的资产范围、REITs产品架构设计，以及基金管理人、基础设施运营管理机构等主要参与方，《通知》仅提到：“需符合国家固定资产投资管理相关规定和监管要求”“涉及外商投资的项目，应符合国家利用外资有关法律法规”。

此外，《通知》对试点项目申请材料要求、申报程序、合规性审查等一一列举了详细要求。最值得注意的是，酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于试点范围。