杨泽轩：疫情改变零售商业市场格局 下半年迎好转

拥抱“当下”，“启”航未来。

后疫情时代，商业地产运营发生了怎样的变化？购物中心与品牌如何破解消费增长难题？5G热潮下又该如何拥抱数智化？由赢商网主办的“2020中国购物中心+峰会”，于8月5日在上海闵行宝龙艾美酒店拉开帷幕，一众行业大咖及业内人士齐聚于此，就“当下”这一主题，展开深刻的探讨。

活动现场，万商俱乐部创始人、中城商业研究院院长杨泽轩带来了赢商大数据·中城研究院专业报告——《中国购物中心年度发展报告与疫后商业发展趋势研判》，从零售商业发展形势、购物中心市场环境、购物中心业态特征、购物中心品牌四个方面，对2020年上半年和下半年做了详细的回顾和展望。

万商俱乐部创始人、中城商业研究院院长杨泽轩

零售商业发展形势：中国消费市场仍然可能超过美国

零售商业市场的形势，看三个方面，一是消费市场，二是商业政策，三是趋势洞察。尽管疫情如此艰难，全球拉开来看，今年中国消费市场仍然可能超过美国。

疫情正发生好转，客流差不多在6月份时，就已经恢复了，但是在商场带着口罩消费成为一种新常态。消费市场中，受影响的主要是两大类：汽车和服饰，体育、与健康相关的产品则会在三四季度有比较大的提升。

这次疫情对实体零售而言，比较大的影响是：疫情倒逼新老年人形成了线上消费习惯，对线下商业而言是一个比较大严峻的考验。

比较有意思的是，疫情之后的恢复，90后成为最重要的动能和引擎。接下来比90后更具未来的是关于Z时代，这部分人消费能力已经出来了，实体商业需要把握他们独特、前卫、敢于消费的特征。

购物中心环境：疫情期间增量、客流量骤降，空置率攀升

从增量市场来看，疫情迫使项目延迟开业，开业率呈断崖式下跌。具体而言，疫情中止全国连续131个月有新开购物中心开业的记录，上半年全国仅开业58个项目，同比以往历年最低，不少购物中心普遍延期至11、12月份。因此，今年整体购物中心的开业数量同比去年有大幅度下降，存量增速预料将降至个位数，且品牌开业率也有一定的下滑。

客流方面，抗疫期间客流骤降，6月份全国客流平均数据升到60%以上，预计三季度可望恢复九成以上。受二次疫情打击，北京目前的平均恢复率不到5成。

空置率方面，包括很多标杆企业、头部企业在内，整个购物中心的空置率都出现了比较大的攀升，2020年上半年典型21城主流购物中心平均空置率进一步升至9.2%，其中又以西安、苏州、杭州升幅最大，写字楼市场也一样。整个空置率预计下半年会有所好转，但是空置率可能还会居高不下。

购物中心业态：儿童、文体娱收缩、停滞明显

2020上半年，整个市场开店几乎是零星的，多数处于收缩或者停滞状态。上半年，整体开关店比自0.98降至0.71，其中，儿童亲子业态包括培训，收缩最为剧烈。对于娱乐、强体验业态影响尤其大。

服饰业态里，除了与健康运动相关外，剩下的整体处于困境。服饰里发展比较强劲的是奢侈品。奢侈品市场上半年出现了难得一见的抢购场面，有的奢侈品把价格直接翻一倍，还是被抢光了。但是，奢侈品整体业绩数还是受影响的，预估下半年的日子会好过一些。

零售版块，奢侈品收缩最剧烈，唯开关店比仍站各品类之首。餐饮业态也是关店数量较多的业态，该业态门槛低，同时抵御风险能力最差，其中复合餐饮逆势扩张，休闲餐饮收缩情况最严重，伴随着经济活动恢复，会迎来新一波开店。

儿童亲子业态中，儿童游乐收缩最明显，儿童教育收缩最猛烈，发展最好的是线上教育。

文体娱业态整体是收缩的，生活服务中，医疗健康剧烈收缩，唯保健意识增强将助其活力再现。

购物中心品牌：品牌商需掌握三大硬核、六大潮流

尽管受疫情影响，美妆业态的发展势头却比较好。美妆品牌里，主要还是跟年轻人相关的这些品牌，品牌拓店还是集中在中国第一大经济强劲的区域（华东），亮点是中部和西南部的崛起，且长沙、成都开店数量挤进前三位。

进入后疫情时代，购物中心品牌潮流必将因为疫情影响而受到改变。因此，品牌商需要掌握三大硬核：“去过度化”令性价比的产品更受欢迎；消费新势力Z世代；跨界、多业态组合。

此外，还有六大潮流，包括：国货继续升维、文化消费凸显、细分市场继续深挖、市场招调更频密切、数字化进程再加速、创新带动体验升级。