中城商业研究院杨泽轩：购物中心三季度客流将恢复9成以上

从2019年到2020年，我们经历了疫情的洗礼，秩序在更新、模式在进化、逻辑被重塑，商业地产行业在复苏中乘风破浪。回顾市场发展历程，有收获也有痛点。

2020年8月25日-28日，由赢商网主办的第15届商业地产节在广州南丰朗豪酒店隆重举行。本届地产节以“追梦的力量——新生态 · 新秩序 · 新未来”为大主题，吸引数千名中国商业地产行业领袖精英学者汇聚一堂，共话商业创新与未来发展。

8月27日，在“商业推动地产论坛第15届年会”上，中城商业研究院院长、万商俱乐部创始人杨泽轩带来了由赢商大数据·中城研究院联合发布《中国购物中心年度发展报告与疫后商业发展趋势研判》主题报告。

在演讲中，杨泽轩分别从商业不动产行业、购物中心市场环境、购物中心业态特征、购物中心品牌风向、不动产标杆企业5大板块进行分享。他提到，后疫情时代，客流恢复好、掉铺率低是优质购物中心的商业特征；国货升维、文化消费、细分市场、创新体验、数字化推进、市场招调将助力品牌商乘风破浪。

中城商业研究院院长、万商俱乐部创始人杨泽轩

商业不动产发展变“难”，但长期看好

对于商业不动产的发展，杨泽轩从利与弊的市场环境进行分析：

· 在外部环境中美贸易战、内部环境关联房地产行业的房住不炒政策下，商业不动产发展变得艰难。

· 在利好方面，政府的相关政策，如粤港澳大湾区的政策，以及消费20条促进消费举措等，将助推整个商业地产。

回顾2019年的资本市场，杨泽轩表示，在存量收并购上，80%以上的交易仍然集中在京沪，尤其以上海为主，助长了交易市场的热度。

另外，资产证券化在2019年仍然保持奔跑速度，但目前，REITs正式试点集中在基建的领域。杨泽轩表示，期望通过更多业内人士的呼吁，推动REITs在商业购物中心的应用，包括购物中心、写字楼、物流等。

购物中心预计三季度客流恢复9成以上

分析国内购物中心市场环境，杨泽轩通过数据指出了疫情的影响——中国连续有131个月新开的购物中心没有收入的记录被打破、今年上半年只有58家购物中心开业。

据杨泽轩预判，下半年计划开业的购物中心不少项目将受开业延迟等因素影响，整个2020年开业率将呈断崖式下跌。

关于国内客流情况，中城商业研究院的报告显示，新冠疫情影响下的春节期间，全国各地的购物中心客流量，普遍出现断崖式下跌。在后续疫情受控下，研判最早在2020年三季度，全国典型购物中心的客流规模可望恢复至正常时期的9成以上水平。

杨泽轩也表示，客流恢复较好、掉铺率低的购物中心，是衡量好商业的特征。

购物中心各业态普遍承压

在分析购物中心的业态特征方面，杨泽轩指出，防疫机制限缩购物中心及商户的正常运营，各业态普遍承压。

· 零售：服饰类疫情加深行业整体困境，唯运动装较具防御力；奢侈品收缩最剧烈，唯开关店比仍居各品类之首。

· 餐饮：复合型的餐饮相对逆势扩张，烧烤、火锅、铁板类还在进行开店，但休闲餐饮收缩情况很严重。

· 儿童亲子：儿童游乐、儿童教育受疫情的影响收缩最明显，线上教育不可避免会占领更大市场的份额。

· 文体娱：受疫情影响比较大，市场收缩比较明显，近几个月偏户外的体育运动类陆续恢复。

· 生活服务:其中医疗健康市场在收缩，但医疗设备、运动设备等个别品类呈上扬态势。

杨泽轩总结道，新冠疫情改变了人们的消费习惯和生活习性，业态的体验性、可替代性及数字化程度，决定了该业态的疫情抵抗力。

餐饮、美妆成购物中心品牌风向标

针对品牌拓店情况分析，杨泽轩表示，餐饮、美妆品牌发展势头强劲，服装品牌明显萎缩。

在今年上半年开关店比TOP10中，餐饮品牌占6家，其中5家为饮品品牌；此外，上半年开店数超过15家以上的品牌中，WOW COLOUR、THE COLORIST、小鹿茶、茶百道、星巴克臻选、三只松鼠、KKV、RELX、完美日记等共9个品牌均无新关门店，品牌发展形势向好，拓店势头迅猛。

从区域来看，上半年品牌新开门店以华东地区最高、占比近4成；华中、西南地区分居第二、第三位，占比分别为19.7%、15.5%。其中，上海在新开门店数量上夺冠；长沙位居第二；成都、武汉、西安分居第三到第五名，上半年品牌拓店明显向中西部的新一线城市倾斜。

进入后疫情时代，购物中心品牌潮流势必受新冠疫情的影响而发生改变。杨泽轩表示，品牌商需掌握“去过度化”的性价比高产品、深度挖掘Z世代、跨界、多业态结合的三大硬核措施；及国货升维、文化消费、细分市场、创新体验、数字化推进、市场招调等六大潮流风向，在后疫情时代下乘风破浪。

资管能力成资管公司的关键能力

关于商业不动产标杆企业的发展战略，中城商业研究院的报告显示，2019年，全国已开业、商业建筑面积在3万㎡及以上的购物中心，在数量存量、体量存量上仍保持两位数成长，但增速自2015年起已连续5年下滑。

同时，近三年标杆30持有项目数量存量占比小幅上升，自2017年的17.5%、升至2019年的17.7%；体量存量占比微幅下滑，自2017年的24.07%、稍减至2019年的23.99%，基本变化不大。

杨泽轩分析指出，从存量占比来看，30家标杆项目持有集中度续升，预示下一步行业的整合将会越来越多。

从租金来看，据2019年企业年报，大连万达商管集团、新鸿基地产、华润置地等三家上市公司，实现零售物业、商场等投资物业租金收入超过100亿元，其中，万达商管以384.8亿元再度夺得“租金收入冠军”；新城控股则以同比增长92%，成为年度“租金收入成长王”；仅太古地产受香港零售物业租金下降所累，租金收入小幅衰减。

结合标杆企业的发展战略，杨泽轩表示，在存量时代，培养专业高效的资管能力是成为资管公司的关键能力。