赢商对话 | 蓝光文商旅张刚：商业要靠实力说话

编者按：危机，是一场“生存压力测试”。大家都是考生，无法置身事外，也无法独善其身。有人被浪击垮，有人冲出重围。不可重启的商业大环境，却可以追梦的力量将它重构。

第15届中国商业地产节“梦想行动力”之《赢商对话》系列，聚焦商业追梦人，探究“新生态·新秩序·新未来”的商业法则。

2020年，“新冠疫情”是很多行业绕不开的一个词，商业地产更是如此。后疫情时代，新的生态、新的秩序、新的未来考验着企业的“内功”，蓝光文商旅集团凭借旗下开放式主题街区项目“耍街”迅速复苏；7月10日，蓝光文商旅集团操盘的上海虹桥世界中心项目由蓝光发展成功发行类REITs，蓝光类REITs项目是2020年民营A股上市公司首单类REITs。凭借这些傲人的成绩，蓝光文商旅集团董事长张刚接受赢商网采访时表示：“商业要靠实力说话。”

为适应新趋势、新环境，蓝光文商旅集团以市场化为核心，聚焦“对内价值支撑和对外价值创造”，直击商业地产行业双滞痛点；以轻资产、资本化、科技化为导向，打造具备“投、融、建、管、退”全周期、全产业链能力的商业地产资产管理公司，摸索出了一条独具特色的蓝光轻资产模式之路。破局2020年实体商业困境，遇见新生态、新秩序、新出路的商业未来！

蓝光文商旅集团董事长张刚

30年行业深耕，优化探索永不止步

蓝光文商旅集团创始于1990年，是中国最早涉足商业地产资产管理的公司之一。深耕行业30载，一直致力于为同行提供高品质、专业化、全方位的资产增值服务，布局全国70余座城市，服务逾100个商业项目，资产管理面积近1000万㎡，管理规模超800亿元，横跨商业、办公、酒店、专业市场、公寓、体育、文旅、教育等八大资产类别，专注商业资产价值管理。

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谈及目前商业发展现状，张刚表示，“目前商业地产从‘增量时代’迈向‘存量时代’，这对商业资管市场的需求变得日趋迫切。”蓝光文商旅集团顺应趋势，把主营的业务从招商运营这种传统商业上进行升级，打造具备“投、融、建、管、退”全周期、全产业链能力的商业地产资产管理公司，摸索出一条独具特色的蓝光轻资产模式之路。

“近年来消费市场变化很大，市场体现出了跨界融合的态势。”蓝光文商旅集团围绕这一变化做出调整，用商业逻辑和商业模式来进行文旅和商业的深度融合，“以文化为核心载体，让建筑更有灵魂、让经营更有活力、让消费更有粘性。”

蓝光文商旅集团坚持轻资产、资本化、科技化为导向，其中尤其强调科技的线上、线下一体化。“面对蓝光文商旅集团经营的地域、形态、类别跨度比较大的情况，我们必须打造自己能够依赖的科技化平台。”于是，商业资产管理线上、线下一体化平台——ACP全周期资产管理信息化平台诞生了，它打破了原来的物理界限，解决了跨区域管理的问题；同时统一了管理的标准，让信息更公开、透明、及时，解决轻资产中甲乙双方信任度的问题。“借助这个平台，蓝光文商旅集团的管理成本大幅降低、管理效率大幅提升。”

三个“一体化”，轻资产凝聚核心竞争力

张刚把商业和地产的关系分为三个维度，“第一是商业主导型，比如万达、新城；第二是均衡发展型，比如龙湖；第三是产业协同型，也就是在获取住宅用地的同时，商业作为配套支持，而这种占地产开发商的80%。”

产业协同型地产开发商占比高，意味着商业板块不是大部分地产开发商的专业领域。如何解决这个问题、避免形成双滞的局面是当下商业地产行业的市场痛点和市场机会，蓝光文商旅集团在这方面有非常多的经验。

“蓝光文商旅集团的轻资产输出模式形成了三个‘一体化’，而这三个‘一体化’就是我们的核心竞争力：

第一，投资、融资、退出‘一体化’。商业地产投资难、融资更难、退出难上加难，是很多商业地产企业的痛点。基于蓝光文商旅集团在商业资产管理全周期、全产业链的成熟经验和综合服务能力，蓝光文商旅集团成立了资本共享中心，专门为商业地产开发企业提供投、融、退的专业化服务和资源、资金导入。

第二，招商、运营、销售‘一体化’。商业地产与住宅的产品、目标客群、经营模式都不相同，必须与招商、运营深度结合，才能避免商业地产陷入滞重、滞销的双滞境地。

第三，策划、规划和建设‘一体化’。很多地产开发商对住宅的高周转情有独钟，但对商业地产的盘活需要更强的专业性缺乏认知，商业地产必须从策划开始，策划指导规划、规划引领建设，才能避免无效成本、降低投资失误。”

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而在合作中，蓝光文商旅集团也有三类清晰的模式。

第一，委托管理。“蓝光文商旅集团承接从前期策划、招商、运营到最后资产退出的全周期式委托管理。”

第二，品牌授权。“经过30年的耕耘，蓝光文商旅集团开放性主题街区——‘耍街’产品系已形成一系列的标准和模式，而这种模式能够成为产业协同型地产开发商的盘活和提高去利化的利器。”

第三，销售操盘。“蓝光文商旅集团面向全国开展的地产开发商开展深度合作，预计今年轻资产服务的地产开发商客户数量将会超过100家，这是客户看见蓝光文商旅集团的产品获得较高的满意度后的选择，商业要靠实力说话。”

以自身发展为鉴，赋能行业创新

回首来路，张刚透露蓝光文商旅集团也走过不少弯路：“我们一开始也用住宅开发的思维来对待商业，存在急功近利的做法。例如有规划无策划，为了住宅的高周转，商业部分没有策划，只是通过设计院的规划就把商业部分往下推了，不专业研究、深入分析这种做法是否正确。例如只要销售不要运营，只考虑卖出去的价格，而不考虑能够在经营中实现商业部分的价值……后来我们慢慢摸索出来一整套属于自己的策略。”

而绝大部分地产开发商都认为目前的商业地产非常难做，其实难做的点是基于商业特性，商业地产开发周期相对较长，经营中存在很大变速，退出的时候没有好的策略和办法。

对此，张刚表示：“我们应该从资产价值管理的逻辑来看待商业地产。蓝光文商旅集团经过30年的实践摸索和经验总结，形成了目前的模式，能把我们的经验和智慧赋能到项目中。我们希望把蓝光文商旅集团的经验跟同行做分享，把我们的成功模式复制到不同的项目中去，避免大家少走弯路，这样不仅能降低开发商的时间的成本，也能增大投入产出的效率和比例，不需要去试错，因为我们已经成功了。”

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采访最后，赢商网询问张刚对未来商业地产的发展方向，张刚展望：“我认为未来跨界会成为常态，设计会成为主流，创新会引领未来。建筑形态、商业模式、消费场景都需要设计，因为消费人群在慢慢变化，90后、00后和我们‘前浪’不一样，虽然我个人不愿意承认‘后浪’已来，但是历史的前进是一个很好的现象。未来蓝光文商旅将再接再厉，洞察商业发展趋势，将独有的商业模式输出到全国各地，在轻资产模式助力商业打造的同时，带动产品价值不断递增，为城市商业和消费升级助力。”