华润置地入局 深圳罗湖田心村10年旧改路划上句号

与同样耗费长达十年光阴的木头龙小区相比，三公里多外的罗湖田心村如今依旧人头攒动，如果不是华润官方明确成为合作方，丝毫看不出一切已经尘埃落定。

近期，华润置地官方透露，成功中标深圳罗湖田心村城市更新改造项目。这意味着，罗湖田心村迎来关键转折，这段极具曲折的漫长旧改路终于要划上句号。

从罗湖笋岗宝岗路直行几百米，一座青石砌成的拱形门映入眼前，门额的正上方带着田心村三个大字，半拱形的墙边外檐上满是雕刻，底下的廊柱环绕支撑着陈旧的大门，来来往往的人与车辆穿行其中。

这是深圳罗湖田心村，如今仍充满烟火气息。

“一直就住在田心村里面，最近是传出要旧改了，不过听说还没有这么快，真正拆迁起码还有一到两年。”一位居住在田心村的租客向观点地产新媒体透露。在田心村经营多年五金商铺的女店主也称，自己还没有收到房东的退租信息，旧改动工应该还需要一段时间。

田心村与深圳上千万的城中村看起来并没有什么不同，自建房并列小道两旁，肉眼可见的“握手感”和紧密度，拥挤的街道与嘈杂的人流，以及从头至尾街头店铺贩卖的小吃、商品融为一体，让一些在大城市中不得不压缩生活成本的外来人有了安身之处。

这些外来人或多或少，也曾与田心村交织在了一起，只不过始终是局外人。

十年漫长旧改路

田心村属于罗湖区笋岗街道办事处管辖的一个自然村，位于宝岗路，共有自建房屋158栋，多层22栋，高层4栋，出租屋多达3000多间，居住人口超7500人。

1992年，深圳农村全面城市化，村集体经济组织被迅速改造成股份合作制公司。与很多深圳城中村一样，田心村也走上了改造的道路。

五年后，田心村成立田心股份公司，开始从事房地产开发业务，先后开发田心庆云花园1、2、3期，包括田心大厦、裕田大楼等工程项目，开发面积合共达10万平方米。

事实上，这种依靠股份合作的方式，给村民带来了一定的收益，也积累了物业为主的可观优良资产。同时，通过股份合作公司与其他主体合作改造城中村，很大程度上维护了村民的利益和诉求，但也不可避免地存在一些潜在的风险。

对此，田心村牵涉其中的曲折作为反面案例，几乎让村民们承受了十年的影响。

而这一切都与田心村曾经的村长、田心股份董事长梁泽宁有关。1996年，时年31岁的梁泽宁就掌握田心村的经济实权，直到2015年潜逃境外被国际通缉，在近二十年间他通过掌控田心股份已经牟取暴利超过5亿元。

观点地产新媒体查询得知，梁泽宁这一系列举动的开端，是在2005年以田心股份的名义，通过与深圳房地产本地开发商谈旧改合作，骗取大额诚意金，最终全部挪以资金自用。

这些被蒙骗的开发商超过数十家，无疑都是看中田心村被规划为当时深圳的笋岗-清水河片区改造的核心地段。因此，为了与田心股份合作，拿下田心村旧改，多家开发商提前支付了超千万的诚意金，最高的数额一度达到2亿元。

根据当时的相关媒体报道，深圳某头部房企就曾参入其中。2015年7月，该房企曾发布公告披露一则《关于通过增资扩股方式获取深圳某城中村项目的议案》。其中，该房企同意通过增资扩股获取深圳市广万房地产85%的股权，增资金额4.25亿元，从而获得深圳某城中村项目权益。

彼时，有业内人士透露，虽然具体项目被模糊处理，但从日期与部分数据披露中可以猜测，该项目与田心村旧改十分相似。

但观点地产新媒体再度进行翻阅，并未找到这份文件报告，最终真实性有待考证。

具体而言，梁泽宁以模糊账外账诚意金的方式，将这些转移到自身洗钱账户，从而私自进行擅用，村民们则多年都被蒙在鼓里。直到后续败露，涉案金额已经难以找回，梁泽宁甚至举家逃往新加坡潜藏，“失踪”了长达四年时间。

2015年11月，罗湖警方以梁泽宁涉嫌挪用资金予以立案侦查；一个多月后，罗湖公安分局开始以涉嫌职务侵占罪、合同诈骗罪，对梁泽宁执行逮捕追逃；2016年3月，国际刑警组织对梁泽宁发布红色通缉令；2019年4月，新加坡执法部门将梁泽宁抓获，并决定依法予以遣返；随之，已是红通人员的梁泽宁被遣返回国。

华润终入局

历经十年蹉跎后，田心村最终迎来接盘方华润。

观点地产新媒体了解到，2010年，深圳市罗湖区田心村（拆除重建类）城市更新改造项目列入深圳市城市更新单元计划。两年后，田心村项目取得《关于罗湖区田心村改造专项规划的批复》。

直到2020年6月，深圳市罗湖区田心村（拆除重建类）城市更新改造项目引进合作开发主体进行公开招商，深圳联合产权交易所组织竞争性谈判推荐备选合作方，项目方根据谈判结果确定最终合作方。

随之7月份，华润置地在深圳联合产权交易所参与竞争性谈判，成为罗湖区田心村（拆除重建类）城市更新改造项目备选合作方。8月30日，田心股份召开股东大会，股东共282名，实到276名，全票同意华润置地为合作方。

项目进展明显逐渐加速。9月16日，深圳市田心实业股份有限公司收到深圳联合产权交易所《成交通知书》，确认华润置地成为罗湖区田心村（拆除重建类）城市更新改造项目最终合作方。

有业内人士表示，华润置地拿下田心村项目并不意外，一方面，项目自身具备较好区位，属于罗湖笋岗-清水河片区，此前也曾被规划与深圳湾超级总部基地、宝安中心区等片区同列；另一方面，田心村集体有强烈的改造意愿，能够易于推进项目后续落实。

根据招商公告，田心村项目拆除用地范围现状建筑物总建面约22.58万平方米，拆迁用地面积7.25万平方米，开发建设用地面积5.91万平方米，将建成包括商品住宅、保障性住房、商业以及商务公寓、办公酒店用地的综合体。其中，其中包括住宅18.92万平方米（含保障性住房7569平方米）。

同时，项目预计总投资约89.01亿元，税后净利润38.78亿元，税后成本利润率为43.57%。

在利益分配方面，将采用货币补偿加物业回迁安置补偿相结合的方式。其中，部分构筑物、附属物等其他资产补偿不低于779.81万元，并不低于1:1比例对项目方进行回迁安置，过渡安置费每月每平方米不低于75元（含）。

有熟悉片区的中介表示，“目前田心村片区均价在6万元/平方米左右，项目日后更新入市，在剔除回迁与保障用地面积后，可以说十分有利可图。”

此外，他也透露，田心股份在1999年建设的田心大厦，这次并不属于城市更新的范围内。不过目前已经有数十名业主签署旧改意愿申请，想借此寻求一同改造的机会。资料显示，田心大厦共一期一栋，总高23层，235户，均价在4.6-5.1万元/平方米。

据不完全统计，华润在罗湖还有多达四个旧改，包括湖贝项目、罗湖村项目以及莲塘项目、清水河工改项目。其中。罗湖湖贝项目总用地面积约40万平方米，规划建筑面积近200万平方米，华润预计投资300亿元，打造成集购物中心、总部办公、会议展览、五星级酒店和公寓等融于一体的大型综合性商业中心。

在今年8月份的上半年业绩会上，华润置地管理层透露，城市更新是公司土储结构的一个重要的补充部分，未来每年将有50万平方米的规模指标释放，超过150亿元左右的货值。