金茂“出走”福州CBD 挂牌滨海新城项目51%股权

“三道红线”之下，房地产企业愈发讲究稳健经营，控成本、降负债成为行业共识。即使背靠央企中化集团，中国金茂（00817. HK）也是一样。

在今年8月中期的业绩会上，中国金茂管理层甚至将2020年视为是公司的“成本管理年”。经过了几年的高速发展后，首席执行官李从瑞坦言，中国金茂未来会改进工作，逐步控制负债。

如何控成本、降负债？管理层将之形象地称作是“成本适配”，即希望通过“降低管理、营销、行政的费用”进行成本的管控。当然，“节流”只是降负债的一个方面，如何利用手头的资源实现“开源”，亦是金茂需要考虑的事情。

在这个问题上，中国金茂走了一条与大多数房企殊途同归的道路——合理出售部分资产。其挂出了福州金茂滨海新城项目的51%股权，这个地处福州未来滨海CBD核心区位的大盘项目，曾在当地引起广泛关注。

CBD核心区光环

9月24日，北京产权交易所预披露消息显示，中国金茂旗下公司福州兴茂房地产有限公司拟转让福州滨茂房地产有限公司51%股权。

资料显示，福州滨茂成立于2019年12月30日，注册资本达35亿元，经营范围包括房地产开发经营；房地产信息咨询；自有商业房屋租赁服务；饰物装饰设计服务；对房地产业的投资；酒店管理等。标的公司由福州兴茂100%持有，后者是中国金茂旗下公司。

乐居财经了解到，福州滨茂正是中国金茂滨海新城项目的开发主体。该公司曾两次拿地，最终揽下了其在福州的首个城市运营项目。

其中，2019年12月11日，福州滨茂以33.05亿元竞得2019滨拍-5号地块，成交楼面价约4282.93元/平方米；2020年1月22日，福州滨茂再次拿地，以33.05亿元拿下2019滨拍-7号地块，成交楼面价约4856元/平方米。

据了解，中国金茂拿下的上述两幅地块合计面积达到897.365亩，总建面近200万平方米，是中国金茂首次进入长乐滨海新城，拿地总耗资66.1亿元。

今年3月2日，福州长乐区自然资源和规划局发布“2020年02月份建设用地规划许可证发放情况”，福州滨海新城项目赫然在列，其已于2020年2月19日取得建设用地规划许可证。随后在3月5日，长乐区举行的“5G+云招商”签约活动上，中国金茂现身活动。

7月31日，金茂滨海新城项目案名正式公布，确定为“福州滨海金茂智慧科学城”。资料显示，作为中国金茂在福州的城市运营项目，福州滨海智慧新城将涵盖商务办公、高端商业、五星级酒店、中央公园、优质教育、品质社区等多业态，并落地布局览秀城商业综合体。

作为中国金茂全力打造的商业IP，去年10月，金茂商业总经理丁蕤曾在南京金茂汇升级览秀城招商发布会上透露，该公司计划在5年内完成20座览秀城的布局。

而最令人关注的是，中国金茂的滨海新城项目将建设达250米高“中国印”项目，拟打造滨海新城新地标，项目将刷新滨海新城CBD天际线。

熟悉的51%股权“出走”

资料显示，截止2020年08月31日，福州滨茂营业收入0元，营业利润-688.54万元，净利润-687.7万元，资产总计397679.72万元，负债总计328367.42万元，所有者权益69312.3万元。

即使项目目前仍未产生任何收入，但滨海新城项目的“收成”已指日可待，金茂为何选择在此刻将项目51%股权拱手让人？事实上，近段时间以来中国金茂此类的出售动作并不少见。

乐居财经了解到，今年5月6日，中国金茂挂牌转让旗下郑州展辉置业51%股权募集资金。标的公司郑州展辉置业资产总计2.235亿元，负债总计2.236亿元，所有者权益-56.94万元，营收同样为0元。

2019年10月11日，中国金茂挂牌转让苏州亘茂置业51%股权，当时，苏州亘茂置业营业收入和利润均同样为0。而且，与此次福州滨海金茂智慧科学城一样，苏州亘茂置业实际上是张家港智慧科学城开发主体。项目还是2018年上半年中国金茂战略签约6个城市运营项目之一。

同样在去年，中国金茂还挂牌转让了长沙鼎茂置业100%股权、北京昊远置业34%股权、天津北方泽茂100%股权，以及出让浙江项目49%股权等。

曾有业内人士针对中国金茂频繁出售项目股权一事指出，中国金茂此类股权转让的现象，多与拿地成本过大、后续经营压力增加等有关。

根据中国金茂半年报，2020上半年，其计息银行贷款986.47亿元，净负债705.19亿元，资金杠杆率由2019年的74%下降至69%。经过几年的高速发展，其近两年的控负债效果有所显现，但提质增效仍迫在眉睫。

期间，中国金茂销售和营销开支、管理费用、利息开支录得5.97亿元、16.25亿元、41亿元分别同比增长58%、7%以及23%。

值得一提的是，今年8月中期的业绩会上，中国金茂管理层将2020年视为是公司的“成本管理年”。首席执行官李从瑞更坦言，中国金茂未来将改进工作，逐步控制负债。管理层将之形象地称作是“成本适配”，即希望通过“降低管理、营销、行政的费用”进行成本的管控。

福州进击史

中国金茂此次挂牌转让滨海新城项目股权，却依旧无法撼动福州区域在其全国化战略棋局里的重要地位。

今年5月份，中国金茂正式将福州城市公司升级为福州区域，成为继北京、上海、广州、长沙、重庆和南京6大区域公司后成立的第7个区域公司。据悉，新成立的福州区域公司，覆盖福州、深圳、泉州、厦门、东莞、汕头等城市。

根据当时报道，随着福州区域公司的升级，其人员岗位也将发生变化。其中，原上海区域副总经理兼温州城市公司总经理李兴，担任金茂福州区域公司总经理职务，并同时升任中国金茂总裁助理。

另外，集团总部人力资源部副总经理甘勇，和总部营销管理部副总经理袁知微，均担任福州区域副总经理职务。

作为此次股权挂牌事件的主角，福州金茂滨海新城项目实际是中国金茂继鼓楼金茂府、奥体金茂悦之后，在福州的布局的第三子。

中国金茂对福州的布局可以回溯至2016年，那也是中国金茂激流勇进的几年。据了解，2016、2017、2018年，中国金茂分别实现销售额485亿元、693亿元以及1280亿元，三年间，该公司同比涨幅达到61%和85%。

2016年11月，中国金茂以联合体的形式分别以42.76亿元、7.97亿元竞得义井旧屋区改造项目，当时实际可售楼面价分别为31662元/平方米和31111元/平方米。金茂首次进入福州市场，项目随后被命名为鼓楼金茂府，2017年，鼓楼金茂府正式对外开放。

2017年7月，深圳市创钧房地产再以36.53亿元竞得金茂悦所在地块，当时成交楼面价12968元/平方米。福州区域的升级则看出了该城市在中国金茂战略布局中的重要性。

事实上，按照李从瑞的说法，除了已经孵化的七大区域公司，金茂未来还将随着西部城市的发展形成第八个区域公司。随着八大区域的成型，中国金茂的组织架构也基本上定型。而这也是中国金茂满足未来3000亿规模的组织构架需要。福州区域的成立走出了重要的一步。

今年前8个月，中国金茂累计取得签约销售金额1458.2亿元，同比增长34.74%，累计签约销售建筑面积约768.99万平方米，同比增长57.18%。其2020年目标2000亿，2022年实现3000亿。