中旅商管李纲：创新融合是商业地产结构性过剩下的突破口
他说，从商是一种情怀，工作是一种让生活更有意义的途径。于是，在商业这条路上，他一走就是近30年。从国企到外资，从零售到商业地产......过程中，他时刻保持年轻态，不断突破自我，带领团队低调做事，高调革新——他就是员工口中的人生导师，同行眼中的商业匠人，中旅商业管理有限公司的总经理——李纲。
△中旅商业管理有限公司总经理李纲
01
老经验带新面孔
李纲在中国商业地产发展中已经走过30余年的路程，曾操盘完成多个大型商业项目的筹建和开业，但是对于整个中国商业地产发展史来说，中旅商管，却是一张新面孔。
“文旅商业其实是作为中旅集团战略发展下的延展内容，填补原来在一些业务上的空白，也将更好地助力集团战略落地和实现。”中旅商管作为商业地产后来者，第一次正式接受采访的李纲坦言。
作为目前中国最大的旅游央企，中旅集团历经90余年发展，已形成了中旅旅行、中旅投资、中旅免税、中旅酒店、中旅金融、中旅游轮六大业务单元，网络遍布内地、港澳和海外近30个国家和地区。目前，集团资产总额超过1,400亿元人民币，在香港和内地拥有员工4.7万，每年接待游客超过6000万人次。
中旅投资作为中国旅游集团旅游投资与运营的业务旗舰，目前已形成旅游景区（目的地）开发与运营、旅游地产开发与运营、城市地产开发及相关业务、旅游+业务以及巩固和强化在港业务、海外业务的“4+1”战略业务格局。而中旅商管，就是“4+1”战略业务格局中“旅游+业务”的重要组成部分，自诞生之日起，就作为中旅投资文旅商业发展的中坚力量，担负起未来开拓创新发展的重担。
02
技巧是致胜突围的关键
先天的高起点，使得中旅商管在成为文旅商业运营专家的道路上捷径了些许。不过，要想在日趋饱和的商业地产市场中厮杀出自己的一片天地，依旧不易。
据赢商网大数据显示，截至目前，全国已拥有近4000家购物中心，数量位居世界第一。到2025年，中国还将有7000家购物中心建成开业，届时中国内地的购物中心将超过1万家。大量入市的项目也将催生越来越多优质商管公司。
“这就好比在摔跤比赛中，量级不一样的选手如果同台竞技，技巧是致胜的关键。”面对如此庞大的竞争市场，李纲打了个比方，形象的表明立场。在他看来，竞争是促使自身加速升级的契机；是挑战，更是机遇。这点上，在中旅商管运营的第一个自持商业地产项目——苏州If mall中得以体现。
据李纲回忆，当时接手该项目时，用“四面楚歌”形容毫不为过。先是自身在先天硬件上的不足，决定了其不能做当时正吃香的大而全MALL；其次，周围步行可达的范围内先后出现了如龙湖、金鹰等行业标杆开发商。一时间，似乎所有因素都在加速苏州If mall的消亡。
这时，李纲所提及的“技巧”就显得尤为重要。经过一轮轮商讨和反复调研斟酌，苏州If mall最终被定位为慢生活绿色体验购物公园，以小资白领、文艺青年及周边家庭客群为目标客群。并配以每年超百场活动吸引人气，引进各年龄段儿童业态以及头部餐饮品牌。加之社区配套的超市、健身房等业态，历经4年运营，如今苏州If mall已成为苏州社区商业佼佼者，项目招商率长期稳定在96%以上。
△苏州If mall易生活购物公园现场实景
如同李纲在看待目前存量时代下商业地产发展所持态度那样：“现在商业地产存在的是结构性过剩，同质化项目泛滥，优质项目稀缺。好项目，永远都有竞争力。”
03
修炼内功 初露锋芒
初露锋芒背后，是对核心竞争力的再度考验。
作为后来者，中旅商管团队将之前取得的成就，以及接下来的可持续发展归功于背靠中旅集团所带来的资源、中旅投资提供的试炼平台，以及自身人才团队的搭建。
在李纲看来，背靠中旅集团以及中旅投资，不仅能够快速形成一支适应发展的创新型团队，对自身产品线规模形成也能起到提速作用。毕竟，前者所具备的完备产业链基础，可以从品牌和内容多方位向中旅商管有效输出。
目前，中旅商管已形成主打精致社区商业的If mall易生活购物公园，小镇型文化旅游商业街锦绣东方国风小镇和城市文旅休闲综合体的新一代海泉湾3条产品线。并延续在苏州If mall中汲取的经验，凭借众多创新业态和丰富的场景内容持续焕发各项目生命力，各产品线代表项目也将在不久的将来面世：
a/精致型社区商业产品线——宁波中旅城If mall易生活购物公园
△宁波中旅城Ifmall易生活购物公园效果图
宁波中旅城If mall易生活购物公园是中旅商管继苏州If mall后又一标杆作品，也是1.0模式向2.0模式的升级之作。项目定位为精致型“家庭美好生活方式中心”，位于宁波江北区奥体板块核心，毗邻地铁4号线奥体中心站（即将开通），总体量4.5万方，分室内mall和室外街区两大部分，预计2021年底开业。
项目建筑设计由英国贝诺操刀，为城市新生代家庭打造焕新体验的陪伴型购物空间，全面升级消费体验。在业态规划上，设有精品生鲜超市、大牌院线、休闲娱乐、主题美食、文创体验、亲子育乐……通过丰富的场景、多元的体验和充满活力的美好生活空间，打造“跃享焕彩生活”的社区美好生活目的地。
b/小镇型文化旅游商业街产品线——杭州湾锦绣东方国风小镇
△杭州湾锦绣东方国风小镇效果图
锦绣东方国风小镇是中旅投资在宁波杭州湾滨海新城核心启动区投资近百亿打造的超百万方高端文旅项目。其中商业总建筑面积约20万㎡，由5.8万㎡的国风商业街、2.5万㎡的隐庐温泉度假酒店、2.5万㎡的洲际旗下假日酒店，2万㎡的TOD社区商业以及写字楼组成。
据李纲透露，作为中旅投资旗下首个开放式、低密度的小镇型文化旅游商业产品线，锦绣东方国风小镇定位为“国际湾区的东方文化故里”，将围绕“东方生活美学”为文化核心，试水多种创新业态，有机融合文、商、旅。由建筑大师隈研吾亲自设计的美术馆是小镇的艺术高地，以研学社交、高定雅宴为功能的阳明书院是小镇的文化高地，此外小镇还有携手隐庐品牌打造的东方美学温泉度假酒店，以时尚文创、智慧互动、网红体验打造的非遗匠人街，最美书店以及日式温泉会所等创新业态。
项目运营将结合丰富璀璨的夜游、夜宴、夜养项目，打造区域首个夜间旅游消费集聚区；同时针对不同度假客群，提供精品民宿、商务酒店、度假酒店等多元化、多层次、多选择的住宿产品，为消费者呈现一个业态多元、体验丰富、充满东方美学生活气息的崭新文旅度假目的地。
c/城市文旅休闲综合体产品线——杭州湾海泉湾
△杭州湾海泉湾城市文旅休闲综合体效果图
杭州湾海泉湾城市文旅休闲综合体是中旅集团在宁波杭州湾新区投资打造的超百万方高端城市综合体项目。项目综合体部分总建筑面积约17.9万㎡，由7.5万㎡的运动娱乐主题购物中心、1.1万㎡的日式温泉中心、2.8万㎡的万豪旗下万怡酒店三大部分构成。项目将秉承“休闲、潮流、艺术、自然”四大核心价值，全力打造一个业态多元，敢于创造新思维、新体验，在海洋休闲文化中展现国际都市风采的全新运动休闲娱乐体验中心。计划2023年开业。
值得注意的是，于海泉湾综合体，中旅商管首次引入海の汤·日式温泉中心和海の乐·家庭运动娱乐中心这2大未来重点打造的自有休旅IP产品。一来，满足当前目标客群日益高涨的健康需求；另一方面，也能看出中旅商管在探索更多盈利模式，增强自身的核心竞争力。
不过，李纲也坦言，新产品线的面世，更多的是一种自我修炼，一种内功修炼。过程中，不管是前期的策划、定位，建筑设计，还是到中期招商和后期的运营，都是一个成熟优质项目面世不可或缺的一部分。“我们需要持续创造令客户’wow’的场景，以超惊喜的品质，超预期的服务，树立起自己的商业标杆。”在他看来，未来打动人心的“场景+体验+内容”才具有可持续发展的可能性。
04
重点布局 辐射全国
谈及对于未来的发展布局，李纲表示还是会紧跟中旅集团及中旅投资的发展战略，坚定不移地支持国家发展战略，在长三角经济带、粤港澳大湾区、海南自贸区以及京津冀进行布局。毕竟，这些地区不管是整体经济发展水平，营商环境，还是消费习惯，都处于全国第一梯队，有利于企业发展成长。而对于文旅商业产品线来说，以江浙沪为重点的长三角地区，将成为中旅商管开拓发展的战略重地。
中旅投资在杭州湾新区的布局，也是中旅集团文旅商业融合资源优势和杭州湾新区未来文旅产业作为重点发展方向之一的新区战略完美契合的结果。据悉，宁波杭州湾新区这一昔日的“唐涂宋地”，正逐步蝶变为长三角重要的休旅胜地。宁波杭州湾新区以集群化战略、全产业链战略，实现文旅供给侧改革，打造全域旅游区。按照《宁波杭州湾新区全域旅游三年行动计划（2019—2021年）》，到2021年，全区旅游总人数有望超过1000万人次，初步建成长三角具有较高知名度和美誉度的旅游、休闲、医养目的地。
此外，凭借中旅商管产品线理念优势及文旅商业运营能力的提升，2020年中旅商管成功与杭州湘旅集团签约，成立浙江中旅湘湖商业管理有限公司，共同运营湘湖旅游度假区内的商业项目，其中位于湘湖度假区核心的湘湖水街项目计划于2021年开业，届时将凭借项目独树一帜的商业定位、独一无二的自然环境优势以及极具品质感和体验感的品牌业态，成为湘湖新名片。
△杭州湘湖水街效果图
未来，中旅商管是否能凭借专业能力，以宁波、杭州为起点，辐射长三角乃至全国，成为商业领域的又一批黑马，我们拭目以待。
05
写在最后
不难发现，随着经济的进一步发展，在技术进步、市场需求等因素的驱动下，文化、旅游、商业相互促进、协同共生、向高附加值演进的动态融合愈加鲜明。
此时考验的将不仅仅是产业中的某一环节，而是对产业链交叉、渗透、重组后形成的新型价值链的总体整合能力。耦合度越高，则文旅商业资源相互利用效率越高，获得的溢出效应便更多。
这对于背靠有着完备产业链中旅集团的中旅商管来说，有着先天的发展优势；加之其后期在团队专业度的提升上，在理念创新方面的与时俱进，以及在运作的精细化等方面的用心，相信，中旅商管的核心竞争力将逐步凸显。