招商蛇口终止70亿前海土地收购案 但仍是深圳前海最大的地主

招商蛇口定增方案突然公告宣布终止，令市场有些意外。

两个月前，证监会审核并无条件通过了招商蛇口计划通过定增、发行可转债方式收购南油集团24%股权的交易。最终，招商蛇口没能等来证监会的正式批文，而是以一纸公告突然宣告交易结束。

这场历时6个月，先后经历了险资（平安）、国资（深投控）的定增收购方案，没有成行。

11月15日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司发布公告称，基于目前宏观环境变化等原因，现阶段继续推进后续程序的条件具有不确定性，经审慎研究，公司与深投控均决定终止本次交易事项。

招商蛇口用宏观环境变化解释了此次交易终止的原因，未提及其他方面。

如果从5月31日那份公告开始看起，在监管与政策面前不断微调的招商蛇口，仍然没能跳出“房地产”那道围墙。

平安退出

此前5月31日，招商蛇口发布公告称，正在筹划发行股份、可转换公司债及支付现金方式，向深圳市投资控股有限公司购买深圳市南油（集团）有限公司剩余24%股权。

南油集团目前在深圳前海自贸区拥有23万平方米权属土地，是招商蛇口开发前海的主体公司。南油集团在2004年历经重组后，由招商蛇口持有76%股权，由深圳国资委旗下深圳市投资控股有限公司持有另外24%股权。

招商蛇口当时表示，交易完成后，南油集团将成为招商蛇口全资子公司，有利于增加公司对前海自贸的权益比例，增加公司享有的前海片区资源价值。

7月10日，招商蛇口确定整体交易收购对价为70.35亿元，收购方案为向平安增发股份募集超过35亿元现金，用于支付交易对价中的50%；同时，向南油集团股东深投控发行股份以及可转换公司债，用以支付另外50%。

8月13日，证监会正式对招商蛇口就本次交易提交的行政许可申请予以受理。

9月14日，招商蛇口向平安定增股份募集现金收购南油集团24%股权的交易停止。如果定增成功，平安将持有招商蛇口约2.87%的股份。

招商蛇口称，由于目前资本市场环境的变化，经公司与平安资管友好协商，双方同意终止平安资管认购公司非公开发行股份事宜。

平安定增被拒后，招商蛇口并没有就此放弃。过去，险资投资房地产受到监管部门的严加看管，虽然阳光城引入泰康人寿的交易近在眼前。

上帝关上了一扇门，必定会给其留下一扇窗。招商蛇口就此调整了收购方案，选择直接向深投控增发股份和发行可转债的方式，兑付70亿元交易对价。

其中以发行股份、可转换公司债方式支付的对价分别为36.9亿元和33.4亿元，分别占本次交易对价的52.5%和47.5%。在增发股份和债转股完成后，深投控最多将持有约5.21%的股份，成为主要股东。

对于招商蛇口来说，无论是险资平安还是国资深投控，对于其改善股东结构、获取更多现金都是直接利好。

交易也如同招商蛇口计划的那般，有条不紊地推进着。

终止之后

9月23日，证监会上市公司并购重组审核委员会召开工作会议，招商蛇口发行股份、可转换公司债券购买资产事项获得无条件通过。

公告中，招商蛇口提到，公司将在收到证监会相关核准文件后，及时履行信息披露义务。

然而，批文没有等到，双方就终止了交易。

招商蛇口表示，本次交易虽终止，深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司仍保持股权架构现状，不影响招商蛇口对前海自贸投资的控制及推进前海的开发建设，招商蛇口仍拥有对前海自贸投资的控制权。

换而言之，招商蛇口定增收购资产方案的终止，并不影响其整体对前海土地的控制，仍将是深圳前海最大的地主。此外，招商蛇口通过现金收购方式也能吸收南油集团剩余24%股权，这对背靠招商局的招商蛇口而言，或许只是时间问题。

但是，招商蛇口接下来需要面对的问题，或许不仅仅是定增重组的终止，“三道红线”是更加现实的问题。

“三道红线”之下，所有房企都面临着“踩线”的压力，A股上市房企也不例外。

而股权融资作为上市企业最直接的融资方式之一，对A股房企而言，已经很长一段时间都是“不可能完成的任务”。

今年以来，连续出现的格力地产定增收购珠海免税集团，阳光城定增引入泰康人寿、南国置业与电建重组等成功案例，让招商蛇口这笔定增收购方案，看上去也会是一单水到渠成的生意。

但风向突然就改变了。

银保监会在11月13日发布《关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知》，提出加大保险资金对各类企业的股权融资支持力度。

其中，并不包括房地产，而是再次收紧了房地产融资渠道，强调禁止保险资金投资直接从事房地产开发建设的标的企业，包括开发或者销售商业住宅。

此外，恒大11月8日公布，终止与深深房的四年重组计划，也让市场看到风向的变化。

在经历了上半年全球“大放水”后，房企显然是其中的受益者之一。随着疫情好转和金融政策收紧，难得有段好日子的房企或许将面临更严格的政策环境。