上海豫园地块176亿入市 A股16家房企有实力独吞

11月27日，上海土地市场发布一则土地使用权出让公告，将出让黄浦区豫园社区一幅商住地块，起始价176亿元。数据显示，目前A股16家房企符合独家拿地资金条件。

A股16家房企符合独吞条件

上海土地市场官网显示，黄浦区豫园社区210F-01、210G-01、211J-01、211J-02、211K-04、211K-05、211K-06、211L-01、213A-01、213B-01地块及210F-02、213A-02、211K-01、211K-02、211L-02、211L-03地下空间地块的起始价高达176亿元，据计算其中住宅建筑面积超15万平方米，地块平均起始楼板价约8.9万元/平方米。并且，地块出让文件中，没有中小套型限制。

基于上海规定公开市场拿地资金需要全部为自有资金，乐居统计发现，目前A股上市房企中，三季度末持有现金及等价物超过地块起始价176亿元的有16家，具备独吞豫园地块的资金条件。其中，蓝光发展、荣盛发展尚未在上海拓展项目。

由于港股三季报普遍未公布持有现金及等价物数据，目前港股房企的资金深浅尚不得而知。不过，从克而瑞公布的2019年中国房企权益销售金额榜来看，Top20房企中，恒大、碧桂园、融创、中海、龙湖、华润、富力、旭辉、金茂等港股房企，实力同样不可小觑。

此外，值得注意的是，今年8月房地产融资监管“三条红线”出台，规定房企剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍。头顶“三条红线”压力，豫园地块高达176亿元的起始价，对房企无疑将是一个考验。

有业内人士分析认为：“豫园地块资金要求较高，不排除几家房企联合拿地、合作开发，减轻资金压力和风险。”

豫园钻石地块

而与豫园地块动辄百亿的起始价相匹配的，是其上海市中心的区位价值。

地块四至范围东至河南南路、狮子街，南至大境路、方浜中路、昼锦路，西至露香园路，北至高墩街、福佑路。

地块示意图

地块所在的豫园板块位于上海市黄浦区，是上海的发祥地，有着700余年悠久历史。80年代以来，豫园逐步发展成为以豫园商场为中心，融观光、商业、餐饮为一体的具有江南古城风貌的旅游区，著名的豫园花园、城隍庙等景观每年吸引着数百万人中外游客参观游览。

据悉，地块周边有新房项目露香园，时隔7年再次加推，于今年9月份推出173套房源，其中建筑面积约172-688平方米联排别墅，均价约21万元/平方米，建筑面积约103-282平方米叠加别墅，均价约16万元/平方米，另有建筑面积约61-240平方米平层，均价约14.5万元/平方米。此外，根据中介网上挂牌数据，目前豫园板块二手房单价约在6-13万元/平方米不等。

资深地产人、楼市专栏作家黄欣伟认为：“豫园地块价格较高，而且商业部分要求全部自持，如果剔除商业部分，未来住宅售价将超过20万元/平。从超级城市、超级地段和超级房企三者之间的两两匹配来说，是完全合理的。”

根据进度安排，地块将于2021年1月5日进行交易，这也将是2021年上海拍出的第一幅含住宅性质的地块。

2021年伊始，万众瞩目的豫园地块究竟会花落谁家，值得拭目以待。