顺势而为！商业地产从商管到资管 产品模型更新成为必然趋势

伴随着中国城镇化和消费升级的大趋势，我国的商业地产在过去十年蓬勃发展，成为房地产存量市场中的一大主力。给我们带来的是：新开工面积下降、供给侧过剩、商业运营管理能力不足、疫情冲击等也为地产运营商带来了重重挑战。后疫情时代，地产运营商需牢牢把握定位规划、产品升级、项目运营、资本市场和科技创新等多个领域推进，在变革中抓住机遇，实现长效增长。

后疫情时代的“商业+地产”从商管到资管。

从行业本质看，商业地产行业就是对地产和商业这两种最核心资源的整合。近两年商业运营企业的大动作可以发现，商业地产行业的整合逻辑基本沿着这两大方向在推进。在地产业内部，由于优质土地资源稀缺，风险攀升等因素，强强联合、抱团取暖已成为常态；在地产业外部，大型开发商正加速对商业资源的获取，入股、战投、协议等等，“商业＋地产”合作方兴未艾。

事实上，商业地产近年来确实在经历着巨大的变化，行业的新格局的变化也体现在“资本重塑商业”上。无论是攀升高峰的大宗交易金额、商业资产格局洗牌，还是创新物种与金融化的渗入，都在昭示着商业地产正在往多元化、新格局的道路上转向，并将带来无限的市场想象。

在目前的商业地产开发管理体系中，要么是甩手掌柜式的物业委托管理，要么是重招商重现金流的运营管理，要么是追求短期回报的投资管理，无论商业地产资产最终是散卖还是自持，都缺少认认真真去做资产管理的。所以当前商业地产行业内的资产管理，很多还是停留在物业管理、运营管理或者是投资管理的层面，无法达到资产管理的级别。

资产管理和传统商业管理方式究竟有什么不一样？重点是在管理内容上的差别。物业管理的重点在项目维护上，一个优秀的物业管理者会竭尽所能让项目的价值保持在一个较高的水平，这也是资产管理中比较重要的部分，但也较为基础的部分。商业运营管理关注租金的实现和回收，优秀的运营管理者会制定目标和提升计划，并根据资管况状及时进行调整，这对商业地产资产的增值有重要的帮助。

商业地产的资产管理是一个循循渐进的过程，投资管理→融资管理→商业管理→退出管理等维度的管理过程。

开发观念转变到产品模型的转变

不管是商业管理还是资产管理，从根本上都是从宏观市场、消费升级，产品升级等角度出发。然而产品升级从根本上要转变的就是商业开发理念，因为他们是产品的开发者也是管理者。

当商业开发回报已不足资本期望时，商业地产的转型成为必然，依靠资产的运营来撬动重资产的增值收益，实现短期收益和长期的价值增长。”商业地产不再是短期行为一锤子买卖，以销售为目的的产品模型已经逐步被社会淘汰。产品开发模型从商业管理角度出发，产品线必须充分考量城市布局策略和项目属性基础上，打造更加丰富、更加立体的体验空间；业态线上的变化更加绚丽多彩，开发商在现实空间中进行了生动的实践，折射出其对美好生活的强烈感知和对商业上的执着追求。

在新零售日益普及的常态下，商业地产呈现融合化、体验化、数字化、资产证券化的发展趋势，通过商业管理向资产管理的转变，从产品模型更新到消费体验升级、并积极探索线上线下融合的全渠道发展模式的转变；我们坚信商业资产管理将为掀起新的商业地产发展贡献力量。