商业地产的“小青xin”

2020年，席卷全球的新冠疫情对我们生活产生了极大改变，不仅影响了民众的消费行为，还改变了后疫情时期我国的经济发展战略与行业走向。

12月10日至11日，以“新形势、新思维、新机遇”为主题的“全国中小城市商业创新发展论坛”在海南三亚蓝湾绿城威斯汀度假酒店正式召开。

全国中小城市商业创新发展论坛创办于2017年，由全联房地产商会商业地产工作委员会指导，恒太商业管理集团、杭州天际线设计研究院、绿城管理控股集团、中国指数研究院联合主办，迄今已经在杭州、宁波成功举办了三届，是国内唯一专注于中小城市商业与商业地产发展的全国性交流平台，旨在推动中小城市商业地产繁荣发展。

本届论坛以“新形势、新思维、新机遇”为主题，邀请了政学研企的各界专家共同探讨“双循环”国家战略下商业地产的机遇与挑战、后疫情时期消费者变化与商业创新。

乐居财经将他们的思考与分析整理如下：

嘉宾致辞

王永平：实体商业将迎来更加公平的营商环境

商务部市场运行专家、全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平

疫情使世界各国通航受到影响，境外奢侈品消费可能会回流。疫情的发生影响是多方面的，除了品牌竞争比以往更加激烈，为支持和促进实体经济的发展，国家部委呈现了反垄断的会议，一系列的组合拳，表明了国家互联网垄断问题高度的重视。

国家对互联网平台的监管加强，能够为我们的实体商业发展营造一个更加好更加公平的营商环境。新形势对于行业影响比较大，面临新形势我们当然要有新思维，不能用老思维。

马龙龙：下沉市场成商业下半场增量的驱动引擎

中国商业经济学会会长马龙龙

一直以来中小城市的商业发展关系着商业整体的繁荣，在我国经济由外生性增长，转向内生性增长的大环境下，下沉市场逐渐从边缘走向主流，承载着存量经济时代新消费增长的巨大拉动，下沉市场的经济是一场消费市场的绿色革命。今年开始城市化红利的释放逐渐的进入平稳期，利润率利润额很高的时代已经不存在了，与此同时以中小城市为主题的下沉市场成为商业下半场增量的驱动引擎。

主题论坛

陈文玲：“双循环”战略落地 需四个下沉

中国国际经济交流中心总经济师陈文玲

中国文化的兼容并蓄及领导人的强有力领导成为疫情之下经济的“强心针”。当前和今后的一个时期，仍然处于重要战略机遇期。形成国内大循环为主题的双循环发展格局，还需要四个下沉。

第一，是市场下沉，向三四线城市，县域拓展。第二，是购买力下沉。第三，是制造业下沉。第四，是消费下沉。

叶檀：商业物业投资最佳城市群在珠三角、长三角

知名财经评论家叶檀财经创始人叶檀

现在中小城市发展最好两个城市群，是珠三角跟长三角。商业物业投资最好的城市也在这两个城市群。原因在于人员源源不断的流入、人均的本外币存款、上市公司的数量、产业根基跟服务业的拓展一点也不比大城市差。

黄瑜：三四线城市将成为商业地产热点投资区域

中指控股 CEO 中国指数研究院常务副院长黄瑜

对于行业来说，只要有资本的力量就会有更好的发展机会，特别是资金密集型的相关行业。

从房地产投资来看，国家统计局数据整体上涨6.3%，但商业地产投资是下降了2.8%，市场信心不足。但从溢价率来看，一二线城市回落，三四线城市上升。

从企业拿地分布来看，企业端也愈加众视核心的城市群以及重要的中心城市周边的三四线城市。同时，黄瑜指出，三四线城市的消费群体更加年轻化，三四线城市未来发展重要机遇趋向，便是围绕着年轻化人群消费习惯进行相应的布局，要设立一些相应的消费喜好也要满足他们的需求。

胡敏杰：“三位一体”促进商业地产健康发展

宁波太平洋恒业控股集团董事长中小城市商业运营专家胡敏杰

在商业地产微观实操方面，他指出，政府科学规划、开发商用商业运营思维操盘、团队专业，“三位一体”能促进商业地产健康发展。

胡敏杰表示，中小城市商业地产开发大致经历了三个阶段。第一阶段属于野蛮生长阶段，购物中心是分割商铺销售为导向，大部分都无法开业，即使开业了矛盾重重经营不善。第二阶段即当下资金普遍套牢的阶段，开发商开发的时候高估了商业的价值，错估了市场，导致了无法卖出去，商业物业被迫自有。第三阶段是专业比拼阶段，开发商必然总结经验，未来商业肯定是以商业物业定制化和专业运营为特征，因此未来比拼的是专业运营创造价值的能力。

祝军华：开放流量链接优质企业构建新生态

绿城管理控股集团副总裁祝军华

基于多元化的盈利创新，绿城集团着力内生的多元化，开放流量链接行业细分领域里最优秀的企业共同以速成能力服务接下来窗口期。“这个是生态链的聚合还有我们代建主业之间的反哺导流的关系。”祝军华说道。

沈帅波：中国商业进入新式“战国时代”

新生代财经作家 头部财经媒体进击波财经主理人 湃动品牌战略咨询 CEO沈帅波

今天的中国商业进入了战国时代，即以服务战争为基座，以一统天下为目的的新式帝国正在诞生。

沈帅波指出，在分析经济数据时，需要考虑韧性和耐受力在数据之中的表现。每一次数据的跳动实际上不一定是是购买实力的跳动，更有可能一种情绪的反应调控。他以人口老龄化为例，人口老龄化的问题是全球所有发达经济体面临的一个既成事实。

汪伟大：专业的长期主义是商业进化的最佳路径

杭州天际线设计研究院院长汪伟大

很多时候思维分化产生了所谓的生产工具分化，生产工具分化引起经济分化。他同时提出了进化路径：街区复兴、个性定制、时空重构。

计划的路径会很多，不止这三点，汪伟大认为每一个计划都是微观的，绝对不是变革也不是改变，而是可叠加的进步，慢慢的变化。计划路径可能包含商业产业化也包括科技的东西，专业的长期主义是商业进化的最佳路径。

刘晓兰：品牌发展要探索产品第二曲线

huanxin学院院长 商业地产一姐刘晓兰

抓住产品核心也成为品牌发展的重中之重。刘晓兰强调，当企业产品的第一曲线已无法受到消费者喜爱时，企业就应该在这一刻探索第二曲线。所谓的第二曲线即，Z世代的消费者到底喜欢什么？不再是企业或品牌给消费者什么，而是企业应该知道消费者要什么。企业能否在原有的基础上为Z世代的消费者创造什么。

企业或品牌始终面对的是“人”，其所做的一切的动作理应围绕着客户在思考。找准定位后死死抓住客户，找准客户需求，以实现最优级别的服务。她指出，商业需要管理的同时，也需要服务。

胡芳园：强场景、强内容和强社群成为实体商业的突破方向

恒太商业管理集团有限公司董事长胡芳园

线上的优势日益凸显，便捷、精准、即时，线下要提炼文化和情感，把强场景、强内容、强社群运营提供优质的综合体验作为实体商业的突破方向。

消费者在消费价值的重新搭建过程当中，更加欢迎强场景、强内容、强社群营销的产品，场景、内容、社群的影响加一起可以构成现象级的IP。在胡芳园看来，消费者需要的是非常强烈的感受，如果是平平无奇的场景那他们为什么出门，刺激他们去他们去实体店消费的动力，就是好的场景、好的内容以及好的社群运营。

葛威：品牌建设需回归好故事、好内容、好销售

沐光时代（The Better Life）创始人兼CEO 葛威

以内容的力量，助力品牌成长，让品牌回归好故事、好内容、好销售。葛威表示，不同的平台流量赋能不同的商业商圈，其实本质逻辑都是人货场。

围绕Z世代打造出了高品质、高流量、高曝光的内容IP；除了核心的内容研发力，也注重营销，出品一个内容也要“全网长视频短视频双微一抖”全部发力，做到好内容的破圈。

骆祎：打造未来社区 降低城市综合成本

绿城管理控股助理总裁、绿城乐居集团总经理 骆祎

城市更新的频率并不是越高越好，城市更新是被动的行为，就好比美容手术，是因为本身不好看。如果我们能够从源头建设得更好，从而降低城市更新的频率，实际上是可以能够大大降低我们城市更新乃至城市运营的综合成本。

值得一提的是，未来社区的九大场景打造对于日常运营节省了一个综合成本。比如，在健康场景当中，医疗、养老、护理以及临终养老，事实上养老成本非常高的，无论护理院的养老还有临终的养老抖非常高，这个社区养老能解决掉，那么城市的综合成本就会下降。此外，对于家里有孩子的父母而言，如果周末送孩子到培训班的事情，社区基本上能够解决，那么对于城市的综合成本也是非常利好。

陈迎：“五大手法”打造成功商业街区点亮城市吸引力

华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司董事副总经理 陈迎

年轻人意味着更多的消费、更多的活力，所以很多人说得年轻人者得天下，抓住了年轻人即抓住了城市活力、抓住了未来产业。这也意味着中小城市的生存之道，在于吸引、留住年轻人。她表示，用高品质的商业街区，提供不输于大城市的生活方式，是吸引年轻人的重要磁极。

陈迎指出，打造成功商业街区点亮城市吸引力的“五大手法”是：制造网红，赋能城市时尚标签；消费夜色，赋能城市文化内涵；科技引领，赋能城市创新力；演艺平台，增强青春社群力。