超百亿地块待出让，上海北外滩将诞生480米超高层地标

2020年的最后一天，已经成为全国土地成交冠军的上海并没有放慢脚步，发布了关于北外滩HK321地块、北外滩HK300地块、四川北路HK193地块的国有建设用地使用权预申请公告、出让公告，着实为被寒潮侵袭的上海点燃了一把烈火。

据了解，作为上海“黄金三角”（即外滩、陆家嘴、北外滩）的重要一部分，北外滩区域自去年2月下旬规划公示以来，其热度、关注度不断提升。根据新规划，北外滩区域的整体开发规模将提升至840万平方米，打造成一幅世界级会客厅最闪亮的画卷。

值得注意的是，这是1990年上海启动陆家嘴规划建设之后，最大规模、最大能级以及最大手笔的方案。而此次挂牌的北外滩HK321地块、北外滩HK300地块、四川北路HK193地块则是北外滩建设的重中之重。

未来浦西第一高楼

早在上个世纪初，作为上海最重要的水路港口，北外滩已然是“世界会客厅“。罗素、泰戈尔、爱因斯坦、萧伯纳、卓别林等国际知名大师，便是从宝顺码头靠岸登陆，来华访问、讲学。

如今，在经历半个世纪的浮沉后，北外滩已是“黄金三角”中唯一具有成片规划和大规模深度开发可能的区域。2020年2月下旬，上海市虹口区人民政府发布了关于《虹口区北外滩街道控制详细规划修编（公示参与草案）》。

根据《规划》，北外滩区域总体格局采用“一心两片，新旧融合”的模式开发，整体规模将提升至840万平方米。其中，中部核心商务区高强度、高密度开发，两侧提篮桥、虹口港历史片区为低层高密度空间格局。

上海虹口区委书记吴信宝此前在接受访谈时时表示指出， 未来北湾滩对标国际最高标准，强化全球资源配置功能，优化营商环境，将北外滩打造成一个“运作全球的总部城、辐射全球的中央活动区核心区、引领全球的世界级会客厅”。

拥有地标则正是建设中央活动区核心区的重要一步。而此前最新的方案中显示，北外滩将建设一座浦西天际线制高点。这个新地标高度规划为480米，建成后将成为浦西第一高楼。

12月31日，上海土地交易发布北外滩HK321地块国有建设用地使用权预申请公告，规划中的“浦西第一高楼”终于落地。

根据公告显示，北外滩HK321地块，土地用途为商住用地，土地面积1.27万平方米，容积率27.5，限高480米。地块起价为保密，保证金为25亿，预申请结果公布日为2021年3月31日。

HK321地块的出让要求也非常严苛。根据公告显示，受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起，自持建筑面积不低于100%的商业物业不少于20年；应当自项目规划土地综合验收通过之日起，自持建筑面积不低于100%的办公物业不少于20年。

同时，该地块还需打造成具有全球影响力和标杆引领性的总部基地，引入具有成熟运营能力和总部经济发展经验的国际和国内行业龙头企业，带动北外滩地区高端产业发展和总部企业集聚。

上海中原地产资深市场分析师卢文曦表示，保证金一般为总地价的百分之二十，因此该地块的总地价很有可能在125亿左右。这么高的地价、以及严苛的出让要求，或许只有央企、国企才能承受。

也有市场人士指出，北外滩HK321地块是上海有史以来第一次公开出让的400米以上超高层地块（此前陆家嘴三件套均是在90年代采用的土地批租模式），同时亦是上海有史以来容积率最高的地块，容积率达到了27.5，其象征着北外滩土地开发强度和经济发展密度，这些“第一”都有着指标意义。

此外，根据规划显示，围绕白玉兰广场和新地标，还将打造两组标志性建筑组群，高度分别在300-350米、200-250米两个层次。

其中，北外滩HK300地块、四川北路HK193地块将建设300米地标。该地块为捆绑出让，地块限高300米，土地用途为商住用地，土地面积为58025.2平方米，地块容积率为10，起价111.35亿元，预计出让时间为2月7日。

北外滩上的较量

如果用“波澜不惊”二字来形容此前北外滩的楼市，那么2020年可谓是北外滩的“逆袭之年”。

随着北外滩规划的公布，不少开发商将目光瞄准了这里。此前，奥园集团执行总裁余耀胜就曾表示，中国奥园将充分发挥自身优势，抓住北外滩地区新一轮开发建设的重大机遇，与虹口在金融科技、文化旅游、城市更新、跨境电商等方面深化交流合作。

对此，卢文曦指出，相比于近年来徐汇滨江、前滩等房价涨幅不小的区域，同样黄浦江沿岸的北外滩价格优势似乎体现的不是很明显，未来或许有一定的补涨机会。

据观点地产新媒体了解，自北外滩规划公示以来，目前核心区规划范围内仅成功出让了1宗地块。

去年9月17日，恒大地产经历36轮竞价后，以22.95亿元摘得北外滩街道HK286A-03a、HK286A-03c号地块，折合楼面价51000元/平方米，溢价率为10.87%。

根据出让公告显示，该地块出让面积为1.25万平方米，容积率为3.59，地上建筑面积为4.5万平方米（住宅面积不超过2万平方米），起价为20.7亿元，折合楼面起价46000元/平方米。

有趣的是，恒大北外滩项目可谓深入房企的包围圈中，周边强敌环伺。在核心开发区内，弘久·新弘北外滩即将入市，该项目由上海本土房企弘久实业打造，主力户型为100-120平方米3房，少量约178平方米4房，首次开盘将推出265套，预计总价1100万元/套起。

而在核心区外，一街之隔的是招商外滩玺。该项目地块系招商蛇口去年7月以44亿竞得，此后仅2个月便发布案名，可见招商对其的重视。

此外，核心区外的周边项目还有海泰北外滩、中粮瑞虹·海景壹号、瑞虹新城十期、祥生蝶恋花、保利天汇以及融创北外滩壹号等。