北京华联张志军：坚持自身核心打法，集中“力量”应对市场变化

编者按：中国商业正以循新之力量，借不循常之巧劲，蓬勃发展！「第16届中国商业地产节」特别策划——“这，就是中国商业”之《赢商对话》系列访谈，与行业领袖精英面对面，畅谈中国商业发展现状，探讨商业新发展格局。

回顾2020年，一场突入起来的疫情对合肥的商业市场产生了巨大的影响，据赢商网统计，全年合肥地区仅有一家商业项目入市，其余待开项目纷纷延期至2021年。

面对重压之下，也在加速着市场的转型，其中不少购物中心开始尝试线上线下协调发展，通过数字化运营的内容释放，来助力实体商业的复苏。在这其中，合肥北京华联购物中心蒙城路店就是其中的翘楚，通过围绕社区开展“小社区、大营销”，坚持“以社区为核心”，以点带面实现了客流的快速复苏。

应对市场激烈的竞争，2021年合肥的多家北京华联购物中心将会如何应对？未来又会有什么样的调整计划？在此之际，赢商网对话北京华联购物中心城市总经理张志军，对于未来商业市场的竞争，他认为：“要坚持自有打法，来应对市场变化。”

北京华联购物中心城市总经理张志军

赢商网：如果用一个词描述贵公司在2020年的发展情况或变化，是什么？为什么？

张志军：我认为是韬光养晦。

2020年肯定是商业市场的转折点，将成为市场洗牌的起始点。比如合肥市场中，各个商业项目将会呈现好的更好，差的更差的趋势，市场的份额就这么大，品牌、代理商的资源有限，所以两极分化会更明显。对于我们而言2020年就是在韬光养晦，等待爆发更大能量，在市场竞争中占领先机。

赢商网：疫情之下更显企业韧性，在您看来，贵公司核心优势是哪些？

张志军：我们坚持“以社区为核心”的战略打法。一直以来合肥的北京华联购物中心就是决战1.5公里社区，围绕社区开展“小社区、大营销”，通过社区的精准营销和服务来提高自身竞争力。

赢商网：2020年，您觉得公司经历的最大困难是什么？如何解决的？

张志军：我们遇到的困难有很多，其中比较明显的就是在项目上的一些软硬件的提档升级，这对后期提升我们项目美誉度有很大的帮助。我们要在发展中不断进化，包括软硬件和人才的进化，适应现有的商业氛围和消费者的消费习惯，通过一个连续的“故事”去讲，打造自己的IP，这是我们现有亟需解决的难题。

赢商网：疫情下，贵公司在数字化运营的策略有哪些变化和成绩？对于数字化运营长远的策略是怎样的？

张志军：在数字化运营上我们始终在探索，一直以来我们坚持侧重于社区的数字化营销，以社区营销的活动来以点带面，产生裂变。未来在线上，我们还会把这些数字化营销的内容嫁接到我们的APP、小程序，在线下，针对消费者持续打造优质的活动。

赢商网：目前，贵公司的商业规模是怎样的？2020年情况下是否有调整开业目标？

张志军：北京华联购物中心目前在安徽5万㎡以上的门店共计有4个门店，主要都是重资产项目，后续不排除会继续拿地，届时个别社区门店的业态或将会有所调整，打造成为社区奥特莱斯或城市奥特莱斯。

赢商网：贵公司2021年的购物中心开业的规划是怎样的？主要布局在哪些区域，如何看带这些区域的市场潜力？

张志军：安徽明年只有一家北京华联和平路购物中心待开业。整个区域的消费潜力还是十足的。

赢商网：近两年轻资产是行业热点，贵公司在轻资产方面的现状和计划是怎样的？

张志军：我们公司也涉足过轻资产的项目，但是轻资产并不是我们的主要的方向，公司的重心依然在超市和SKP两个核心的点。

赢商网：贵公司在融资渠道创新方面有哪些动作？

张志军：我们在新加坡有REITs，项目以回报率的形式放在REITs中，有一个稳定收入，其实我们的前身就是凯德，我们和凯德的操作模式和方法都比较类似，可以说是在全心全意做商业，专心专注做零售。大家也看到今年北京的SKP更是卖了177亿，问鼎世界第一。

赢商网：如果以2021年为新的启点，公司的新战略布局是怎样的？依据是什么？

张志军：准确来说还是扎根于合肥，把现有的社区做强做好，在不断的针对物业的改造、针对品牌商的服务、针对消费者的需求，通过这些抓手把现有项目做大做强。当下庐阳区作为合肥优质学校集中的区域，在通过一系列调研之后，明年北京华联蒙城路购物中心将率先开启一轮调改，针对周边的消费需求，将儿童业态做的更加集中，更适应于周边社区型消费的契机，满足周边1.5公里人群的消费需求。

赢商网：据国家统计局数据，2020年全国社会消费品零售总额391981亿元，比上年下降3.9%，8月-12月实现连续5个月正增长；全国GDP总额首次突破100万亿，同比增长2.3%。据赢商网观察，全国购物中心客流量下半年已经迅速复苏，高端消费逆势增长……您如何看待中国商业的“免疫”能力？体现在哪些方面？

张志军：当下商业的竞争就是“后台”的竞争，就是你“背景”的竞争，例如拥有国字头“背景”或者商业布局密集度高的企业，他们现在就具备很大的优势，这就是他们的“免疫”能力。面对疫情的影响，要影响大家都影响，对于他们而言虽然是“船”大一些，影响也更大，但是复苏各方面联动的更加迅速。反而不好做的可能是本土一些为了拿地而做商业的项目，这对于他们的影响可能是更大的。

赢商网：高端消费逆势增长，给行业信心，据您观察，中高端、家庭消费整体情况是怎样的？

张志军：消费会越来越趋于理性。

赢商网：中国经济进行国内循环、国际大循环，对国内消费有怎样的机遇？

张志军：首先肯定是会促进内销。中国是一个庞大的市场，通过内部的去化，把货品的质量提升、技术提升，还有专业服务提升，这是在无形中是在考验我们国内经济的兴衰。这个兴衰的过程中，让专业的人更专业，淘汰那些不专业、投机取巧的人。

赢商网：随着宝龙商业、华润万象生活等分拆上市，行业将朝着成熟市场的进化，如何看待这一行业发展趋势？

张志军：未来还会出现更多这样的案例，但是在这一过程中，一旦我们被资本市场控制，很可能会偏离初心。

赢商网：据赢商网统计数据，2020年全国新增开业商业近400个，2021年超1000+商业待开业，虽然增速下滑，但数量仍高企。未来国内商业增存走势会如何？

张志军：未来几年增存走势还将延续，一方面是轻资产，另一方面是自己开发自己做，这类情况会越来越多，市场竞争将逐渐白热化，到最后越来越累，未来商业开业的也不像样，大家都在说商业转型，但是并没有出现什么值得关注的案例，主要是这一过程要花费大量的资本。

赢商网：新消费群体的崛起催生新需求，继续催生新品类、新场景，购物中心如何抓住这些日新月异的“新需求”？

张志军：新消费群体主要面向“95、00”后消费者，他们的消费观点与我们现在有很大的差别，不是以品牌和奢侈品为导向，而主要是以舒适为主，一些小众品牌越来越多，甚至一些私人定制会更加适用于现在的消费者。

购物中心是可以满足这些消费需求，但是面对快速的迭代更新，这就考验一个项目的招商能力，一个持久性不断循环的招商。

赢商网：能否预测一下今年国内商业和零售市场的走势会怎么样？

张志军：零售市场在2021年或许不会太好，比如在合肥的市场中，一些知名度高、品牌力比较强的店还是有生存的空间，但是由于竞争越来越激烈，这个生存的空间也会越来越小。

趣答：

赢商网：如果用一个颜色形容2020，您认为会是什么颜色？2021，您觉得会是什么颜色的？为什么？

张志军：去年是黑色，今年应该以冷色调为主，白色。

赢商网：如果让你给中国商业发一张“S卡”，您将如何定义这个S？

张志军：SKP，目前SKP销售额已经排名世界第一，成为了国内商业可以拿得出手的名片。