招商蛇口新5年向商业增量倾斜 到2025年实现百个购物中心、百亿持有营收
3月23日下午，招商蛇口在线上召开2020年业绩发布会，实际上这或许几乎是最早披露年报并宣布召开业绩会的A股房企。
招商蛇口将2020年称之为“十三五”规划的收官之年，意味着自重组以来它已经走过了完整的5年战略规划期。如今它又迅速地对外分享5年间所取得的成果，直观的数据是签约销售金额年复合增长37%，总资产年复合增长28%。
从收入情况看，5年间招商蛇口归母净利润复合增长却只有12%，较营收增长还低9个点，去年净利甚至跌到2017年水平。这无疑是令股东失落的成绩，尽管招商蛇口释放40%的分红比例利好，但致使盈利承压的拿地、限价、销售模式等问题仍引起广泛关注。
相比起执泥于过往经营得失，管理层更乐意于传递未来5年的战略发展方向，包括明确综合发展模式体系，具体细分为以开发业务为主赛道，以及邮轮、园区、集中商业、招商积余等为核心的辅赛道。
其中，集中商业除了开发业务提升优化以外，也是招商蛇口于2020年最重要的着力点，为此该公司还提出2025年末实现100个购物中心、100亿持有营收的“双百”计划。资源向商业增量倾斜，既暴露招商过往模式存在的短板，亦反映房企在新时期探索路径的迫切。
站在新的起点，招商蛇口一方面要解决业绩遗留问题，一方面则要迎接新的挑战。
计提与盈利承压
如果不关注承压情况，招商蛇口2020年或许交出了一份不错的成绩单——
期内签约销售金额2776亿元，签约销售面积1244万平方米，同比分别增长25.91%、6.34%，完成年初2500亿元销售目标的111%；2016-2020年间，该公司销售额从739亿元增至2776亿元，复合增长率为37%。
拿地端新增土储从2017年的1023万平方米，增加至2020年的1625万平方米，去年土地成本权益支出589.3亿元。在保持开发业务增长的同时，综合资金成本实现下降0.22个点至4.7%；剔除预收账款后的资产负债率、净负债率、现金短债比均达标，处于低杠杆水平。
于年报中招商蛇口也罕见披露表外负债情况，其中未并表住宅地产项目有息负债288亿元，并表住宅地产项目合作方股东投入净额303.08亿元，参股未并表住宅地产项目合作方股东投入净额818.96亿元。
但去年招商蛇口营业收入1296.2亿元，归母净利润122.5亿元，同比分别增长32.71%、下降23.58%。这也是招商蛇口过去5年以来首次出现归母净利润负增长，甚至低于2017年的127亿元。与之相应，加权平均净资产收益率降至14.40%，同比减少6.98%个点。
在业绩会上，招商蛇口董事总经理蒋铁峰再一次解释增收不增利的原因，包括房地产项目结转毛利率下降，计提存货跌价准备及重大风险类别应收款项信用损失准备等减值准备31亿元，转让子公司产生投资收益减少，以及疫情导致持有物业经营收入减少等。
其中最受外界关注的是减值因素，实际上，不只是招商蛇口，包括大悦城、中国金茂在内的央企也有计提存货跌价准备的动作。
对于房企而言，计提存货跌价准备往往发生于房地产项目销售价格不及预期的情况下，基于财务保守或审慎原则采取减值决定。换言之，减值或许与几年前高价拿地有关。
观点地产新媒体查询，2020年招商蛇口计提存货跌价准备约25.3亿元，同比增加近5亿元，涉及北京、佛山、重庆、珠海、郑州、合肥、济南、肇庆等地项目。
其中计提最多的是北京都会中心，约达8.15亿元。该项目以30亿元竞得，楼面价达3.52万元/平方米，市场消息称项目在拿地25个月后才首次开盘，目前剩余房源均价4-4.5万元/平方米。佛山则有公园1872、招商曦岸、招商越园计提减值，额度共计7.43亿元。
在回应减值问题时，蒋铁峰坦承，计提减值准备的主要是2016年、2017年限价政策那时拿的高价地。
黄均隆则强调，受行业宏观调控政策，加上去年疫情的影响，公司有部分项目的盈利水平没有达到预期，公司稳健计提了减值准备。但被问及后续是否继续减值时，他并未直接回应，仅表示要视政策、市场及公司资产状况决定。
与此同时，2020年招商蛇口少数股东损益达46.6亿元，同比增长65%。这也是5年以来，该公司第二次少数股东损益超过40亿元，反映合作拿地开发对盈利带来的负面影响。
对此财务总监黄均隆回应，公司2017年合作拿地比较多一点，到去年结转时少数股东的损益就多一些。他转而强调，近三年公司拿地的权益比在“适当地增长”，所以未来结转权益贡献会比今年多。
而根据招商蛇口披露数据，2017-2020年，该公司新增土储权益比例分别为63%、61%、55%及64%，直到去年才有所回升。
毛利率下行压力
导致盈利承压的原因，还包括限价催生的毛利率下行。2020年，招商蛇口的社区开发与运营业务毛利率18.06%，同比下降6.14个百分点，上一年同样下降5.71个点；园区开发与运营毛利率31.89%，同比增0.76%。
按区域分，毛利率历来居首的深圳区域同样下降2.17个点，为37.42%；该公司在华北、华东、江南三个区域的毛利率低于18%，最低的是华北区域，仅为11.11%。
蒋铁峰表示，房地产开发利润下滑是行业的普遍现象，现在靠管理要效益，公司2021年重点要提升操盘能力。据披露，招商蛇口今年的第一个着力点，便是针对“一城一策”，提出“一城一模板”，全面提升操盘能力。
在去年接受观点地产新媒体采访时，董秘刘宁便曾透露，“一城一模板”是近两年公司内部管理“最大的进步之一”，旨在严格结合限价等因素进行测算，保障项目可研与入市不发生背离。这同样是为了避免过往投拓时盲目乐观定价的重蹈覆辙。
具体而言，“一城一模板”从发展、设计、成本、工期、营销和财务维度入手，针对性地提升操盘能力。去年该公司的当年拿地当年销售可研兑现率提升8.39%，拿地到首开的工期同比提速93天，部分项目实现3个月开盘，销售去化率、拿地权益成本利润率也相应提升。
管理层于业绩会上也重点谈及综合发展模式所取得的成果，通过该渠道获取的项目整体IRR达25%，住宅地价平均折扣率30%，每年平均获地占新增土储30%，并实现销售收入占比约18%。
依靠“地产+”获取土地储备是公开招拍挂以外，房企普遍寻求的勾地模式，这为企业控制土地成本提供了条件。这对于主要布局一线及强二线城市的招商蛇口更显必要，去年该公司通过港城联动、产城联动获取了南通、烟台、成都、太原、武汉等7个大型综合项目。
管理层表示，包括园区、邮轮产业的连动为公司获取土地提供了更多机会。这同样是招商蛇口坚定发展综合发展模式的重要原因之一。
上述经营举措多是为开发业务提供保障，招商蛇口计划今年实现签约销售金额3300亿元，同比增长约18%；预计可售货值5300亿元，按2020年去化率62%计算便可完成销售目标。
蒋铁峰指，在现在集中供地“三线四档”等管理政策限制下，龙头房企占有市场份额会进一步提升，公司首先要提升能力，才能抢占更多份额。据透露，未来五年招商蛇口希冀稳定在前10强，销售维持每年双位数的增速。
除此以外，招商蛇口近年来投资收益波动也是影响净利润的另一大原因。据广发证券统计，2016-2019年招商蛇口通过资产出售，累计获得接近240亿元的投资收益。有投资者提及，招商2019年股权交易获得的收益85亿元，去年则为54亿元。
对此黄均隆解释，公司的物业销售方式既包括资产交易，比如住宅业务，也包括股权交易，比如写字楼整售，未来股权交易方式都将是重要的经常性交易方式。
类似的表态去年也有提及，当时刘宁回应，招商拥有太多存量物业，以商办为代表的存量物业，是很多地产商面对转型选择的主赛道之一。
商业增量倾斜
而无论是计提抑或股权出售，影响招商蛇口盈利水平的，大多都集中于开发业务层面。与华润置地、龙湖、万科等房企不同，看起来招商并未可以通过商业类业务板块的收入平滑业绩。
以2020年为例，社区开发与运营为招商蛇口贡献营业收入1012.57亿元，占总营收的78.12%；期内合并报表范围内结转收入为1168.62亿元。公司全年出租收入28.93亿元，同比仅增加2.41%，期末可出租面积413.65万平方米。
面对如此庞大的可出租体量，也就不难理解，招商管理层在业绩会提及，公司会重点做好持有物业的经营和管理，持续提升业绩的稳定性。
去年被招商定为“资管年”，内部整合动作包括成立资产管理中心，协同招商积余成立招商商管团队，整合成立招商伊敦酒店公寓管理平台等。提升持有型业务，也是该公司除了“一城一模板”以外，另一个着力点。
在招商蛇口新的5年战略定位中，住宅开发销售仍是“现金牛”业务，确定为公司的主航道，这和万科的“基本盘”做法类似；辅航道则包括创新型业务（邮轮、大健康等）、成长型业务（园区、集中商业）、平台型业务（招商积余）以及机会性业务（酒店、公寓、写字楼）。
其中集中商业是年报中相对较新的概念，被招商列在四大持有型物业业态之首。实际上，早在2006年招商已打造蛇口花园城项目，近年来吸收中航地产平台后商业产品线也拓至海上世界、花园系、九方系等，但发展势头较之华润、龙湖、印力等仍为缓慢。
直到去年上半年，招商蛇口才明确持有运营类业务的发展战略由平均发力调整为战略聚焦，以集中商业为突破点，主动布局优质区位。按照董事长许永军的说法，公司要打造园区、集中商业、招商积余、邮轮产业四个IP。
蒋铁峰亦表示，目前重点发展的是集中商业，目标是至2025年末实现购物中心100个，持有营收100亿元。目前在手的集中商业有60多个，已开业项目数约20个。他进而展望，2021年会更主动去获取优质商业和核心地区的写字楼。
观点地产新媒体了解，招商蛇口对成长型业务的新增投入主要集中在持有商业上，大致保持每年购地金额的10%左右，2020年该比例为7%-8%。去年该公司权益拿地金额接近1000亿元。
至于扩张区域及项目遴选标准，分管商业及物业板块的副总经理聂黎明表态，公司主要考虑市场空间是否足够大，回报水平合不合理，并结合自身能力和资源判断匹配度。主要布局城市为GDP前十的一线及强二线城市，以及都市圈范围内的新兴快速发展城市。
近期招商商管挖来凯德中国商管董事总经理袁嘉骅，令招商蛇口的商业板块发展有了更多想象空间。对此蒋铁峰也回应，聘请袁嘉骅加盟重点是提升公司在持有物业，特别商业和写字楼方面的管理能力，从品牌效应、人才、能力、创新等多个维度提升经营水平。
以下为招商蛇口2020年度业绩会问答实录：
现场提问：公司一直强调综合发展，但其实过度多元化也是一种风险，蛇口资源这么多，如何保证在公司多元化的同时，是有质量的多元化、协同的多元化？
许永军：实际是我们整个的业务模式，从经营结果来看，综合发展占这几年发展的，如果按照土储的话，占了30%；成本，按照周边来说，我们低于30%。并且所有这些产品，无论是销售还是持有，在中长期都有很好的发展价值。
在“十四五”发展过程当中，我们也在梳理，综合发展当中也是有取舍的。所以我们“1+4”的业务组合，这个组合中有快销售的。土储，4300+万方的土储，60%是商业快周转的，25%是在粤港澳大湾区。
另外，对综合发展当中不同的内容也分了平台型，创新型、机会型，也不同。这样的话，在整个发展过程当中结构合理、方向聚焦，就也是2015年招商蛇口上市以来要蛇口工业区作为主打的原因，其核心就在于此，所以这五年来我们坚定不移，按照2015年制定的这个方向往前走。
现场提问：去年公司归母净利润同比下滑了23.58%，出现了增收不增利的情况，主要原因是什么？从股价的走势看，感觉已经到了底部区域，希望管理层可以给我们一点信心，告诉我们公司的业绩未来是否能够回到并保持增长的趋势？
蒋铁峰：这位投资者提的问题相信也是广大股民、广大投资者关心的问题。我们其实在年报里也做了披露。
诚然，房地产开发利润下滑是行业的普遍现象，但是我们也清醒的看到自己的问题，我们也深刻的认识到房地产早就进入土地红利、金融红利的时代，现在靠管理要效益。刚才我在前面向各位投资者介绍2020年工作和部署2021年工作中，重点是我们的操盘能力提升。
住宅业务，以质效提升为抓手，以“一城一模板”为手段，全面对标提升公司的操盘能力。我们今年还继续把“一城一模板”的管理升级，完善考核激励、加大利润掘金、完善货值管理，这些举措已经取得明显的效果，这对未来公司业绩逐步提升奠定了良好的基础。我们每个月披露了拿地金额，我们拿地的金额和拿地的质量都是在稳步的增长，稳中求进。
我们会重点做好持有物业的经营和管理，持续提升业绩的稳定性，请大家看我们今年和明年未来这一块会逐步得到一定的改善。
现场提问：我们看到公司挖来了原凯德中国总部商用管理董事总经理袁嘉骅，公司是不是在商业地产方面有大动作？具体有什么计划？
蒋铁峰：我们四个IP，今年要重点打造商业。商业，我们去年也是对战略进行了梳理，商业在持有物业占比是最高的，接近一半，而且集中商业跟社会销售总额增长是密切相关的，成长的空间也比较巨大，跟公司现金流业务有高度的协同，对未来的发展也至关重要。
同时，公司由于在粤港澳大湾区这些片区有大量优质的土地资源，其中也有很多商业土地储备。我们在手的集中商业有60多个，已经开业有20来个。所以，在未来“十四五”规划中陆陆续续把这些商业做好、经营好是我们的重要任务。
袁嘉骅先生在持有物业领域有丰富的经验，我们请他加盟招商蛇口，重点希望提升公司在持有物业，特别商业和写字楼方面的管理能力，从品牌效应、人才、能力、创新等多个维度提升经营水平，向国内领先水平靠拢。
我们也会坚持专业化、垂直化的管理思路，在未来的五年中，我们还会主动持续的加大持有商业的投资，通过总部做强、区域做实和项目做优，加强持有商业的能力，扩大商家资源库、管理标准体系化，做出一批标杆项目，来提升我们持有商业的回报，这未来也会从经常性稳定的回报，也会逐步提升商业利润在经常性利润的占比。
现场提问：公司2020年少数股东损益占比接近28%，提高了差不多13个百分点，公司未来少数股东损益会继续提升么？未来的趋势？
黄均隆：公司2017年合作拿地比较多一点，2017年合作拿的地到2020年就到了结转的时候了，所以在2020年结转的时候少数股权那部分就比往常要多一些。2018年、2019年、2020年，直到现在，这几年拿地的权益比是在适当的增长，所以我们也是在考虑拿地和合作的模式，适当提高拿地权益比。所以，未来结转权益利润贡献是要比今年会多一些的。
现场提问：公司把地产园区和集中商业定位为是公司的成长型业务，是不是意味着这两项业务未来将是公司非常重要的盈利增长点？能否详细介绍一下，公司这两项业务的发展策略？
许永军：其实可以关注我们“十四五”期间我们的“1+4”战略，其中一项是我们的成长型业务，把园区发展和商业发展列入到成长型的业务当中去。成长型的内涵是什么？第一，在未来的“十四五”当中，我们从资源上、战略上要更加重视、更加朝这方面集中；第二，这两块也是我们综合发展当中重要的引擎之一；第三，这两块也是招商蛇口未来产品重要组成部分之一。利润来源，将来从持有方面来看、从销售方面来看，它们都会做出很大的贡献。
现场提问：过去两年存货计提减值较多，招商蛇口后续还有存货减值压力吗？
黄均隆：因为受行业宏观调控政策的影响，加上去年又受疫情的影响，所以我们公司有部分项目的盈利水平没有达到预期，公司出于稳健财务政策的考虑，稳健计提了减值准备。这也是行业普遍现象，我们公司每年年末都会对资产做减值测试。至于后续是否还会存在减值这个问题，要看行业的政策，要看市场，并且要看那个时候我们公司的资产状况来决定，现在年初还定不了。
现场提问：从招商蛇口角度来看，上市物管企业规模与业绩跨越式增长的背景下，尤其是昨天碧桂园服务公布了5年千亿收入计划之后，公司对于招商积余未来又怎样的期待与要求？请聂总回答。
聂黎明：从整个市场来看，整个物业管理行业是市场空间非常巨大，发展的环境也非常友好，但同时也面临着激烈的竞争，所以现在各个物业管理企业都在制定非常宏大和快速增长的计划。作为招商积余，我们也是对于自己的发展制定比较好的目标，在去年也公布了“12347”的战略。对于今年和明年，及未来的五年，我们也会争取高速的增长，在行业里面继续保持领先的地位。
当然我们讲的这种增长一定是有质量、有效益的增长，我们一直在讲质量、效益、规模均衡发展，我们会去追求规模的快速增长，但是不会单一追求规模的快速增长，既需要在行业里面保持领先的地位，同时我们也会去为公司的持续和健康发展做得更有质量和更有效益。作为招商蛇口，在这方面也会给招商积余提供大的支持和帮助。招商积余的董事会和经营班子对这个问题有过深入的研究，在明天下午招商积余的投资者交流会上会和大家再做深入的探讨。
现场提问：请管理层介绍一下对三道红线和集中集中供地政策的？在这个政策背景下，公司对土地市场的看法？
蒋铁峰：首先，我们非常支持国家对集中供地政策和三道红线的管理。三道红线，刚才永军董事长也介绍了，在“十三五”规划期间我们的销售增速是37%，从700亿增长到2700多亿，增长率不低，已经很高了。但是跟很多同行相比，我们的增长还是显得慢的，这也是经常受投资者诟病的地方。主要是按照国家的要求，我们负债率已经很低。在没有三道红线之前，我们的负债率一直在国家规定的红线之下。很多企业他们的负债率高达100%以上，所以他们是靠加大杠杆来获得高增长；三道红线之后，对我们这种稳健型的企业获得了更加公平、更好的竞争机会，对招商蛇口的发展会是利好，有助于我们在行业中的地位和排名进一步提升。
集中供地政策也是非常好的，这是国家对供给侧改革很重要的举措。原来调控只是调控购房者，现在调控的政策，精准调控的有土地供应、有银行、有开发商、有购房者，这是多维度的立体的调控，这对房地产的健康持续稳定发展是非常有益的。
现场提问：请问公司管理层，现在在商业领域发力的企业非常多，龙湖、华润、新城、宝龙等等，请问公司商业地产的未来是哪种类型？主要布局城市是什么？
聂黎明：现在同行在商业领域确实发力的很多，也各有各的亮点和特色，有些聚焦在一线和强二线城市，城市级的购物中心，有些是聚焦在区域级的购物中心，也有一些会聚焦社区型的购物中心，也有一些会和文化、旅游文商旅紧密结合的策略。
招商蛇口，首先我们判断有没有这种生意机会。生意的机会我们从两个方面来看，一是有没有足够大的市场空间，二是有没有合理的回报水平。这是我们来判断它的商业机会。判断了商业机会之后，要结合自身能力和自身资源去判断能力资源与商业机会的匹配程度，我在这种机会面前能不能抓得住、能不能做得好、能不能够有一定的竞争优势。
结合这样一些考量，招商蛇口在商业领域的类型更多的是区域型的购物中心。主要布局的城市，将会在GDP前十的一线和强二线的城市，以及处于快速发展，也在都市圈范围内的新兴快速发展城市，这样的在全国来看也有15-20个。
现场提问：现在一二线城市是房企的必争之地，竞争非常的激烈，三四线城市量级大，但考验房企的周转能力，公司对一二线城市和三四线城市的发展机会怎么看？
蒋铁峰：这个命题对所有的房企都是问题，其实我们的答案已经写在投资者策略里面了。我们现在的投资占比，一线就占了25%，二线占了51%，三四线占了24%，整个的占比一二线占了76%左右，一二线城市人居高、去化快，但是竞争激烈、门槛也高，这是我们的主战场，我们绝对不能放弃的。
二线城市也非常多，我们重点在强二线城市积极的投资，占据了整个投资的50%左右。三四线城市，其实不能一概而论，我们对二线和三四线城市都是要因城施策的。
三四线城市，我们更看重都市圈的三四线城市，粤港澳大湾区、长三角、长江中游城市群。
现场提问：公司近几年的投资收益波动较大，特别是股权交易的收益，2019年有85亿，2020年是54亿，2021年公司有没有什么资产盘活或者股权交易的计划？对于这类利润贡献，公司有无中长期的规划？
黄均隆：大家都知道，投资收益对应的是股权交易，所以我们的销售方式有资产交易，也有些选择是用股权交易。股权交易的方式，是公司重要的经常性的销售方式之一，公司将会根据产品的不同和客户的需要，来选择是以股权交易还是以资产销售的方式。比如，住宅业务，我们一般就会选择资产交易；写字楼业务，有些写字楼客户他要整栋买去，这样我们就会选择以股权方式进行销售。
因此，2021年及以后中长期规划期内，股权交易方式都是我们会选择的一种销售方式。所以，您问的有无计划？我回答是肯定的，是一定会有这个计划，就是今年会有，以后依然会有。
现场提问：公司如何平衡商业和住宅之间的资金调配？有没有投资的比例指引？商业增量怎么做？
蒋铁峰：实际上核心还是能力，我们总共的投资金额，住宅赚的钱一定一部分来投向商业长期回报。我们对战略进行梳理之后，把产园和商业作为成长性业务，作为主动投资的重要方向，但事实上产业园区需要投入金额并不需要太多，我们现在产业园区的发展模式也逐渐成熟，它能够实现滚动开发给公司带来稳定的回报。
我们新增的投入主要是投在商业，有个投资比例，大概是10%左右，就是每年购地金额的10%左右投向持有商业。当然也根据项目情况和能力提升速度，我们依然是保持稳中求进的策略。如果我们的商业能力提升很快、能力很强、项目的机会很好，我们会适当加大一点。