蓝光发展做减法 负债规模下降幅度要求大

观点地产网 廖尧
摘要:蓝光发展日前披露,拟以49.64亿转让蓝光嘉宝服务65.04%股予碧桂园服务。有投资者表示,迟峰将事项解释为公司做减法的行为,专注地产开发。

不管是跨行业还是地产上下游产业链,房企们都在为地产业务寻找第二增长曲线,蓝光发展却成为了反其道而行的,“唯一”的一员。

所以,蓝光发展在4月13日举办的2020年度业绩推介会与其他房企形成了鲜明的对比,只谈公司运营,财务指标。

除以以外唯一谈及的,只是投资者所关心的,在物业企业依旧是市场大热门的时期,为什么将旗下蓝光嘉宝服务直接出售。

近3年,可以说是蓝光发展战略变动最频繁的三年,可谓每年一变。从2018年还是“人居蓝光+生命蓝光”的战略,变为“人居蓝光+生活蓝光”,再到如今高度聚焦住宅地产开发。

事实上,即便是多元化谈论最少的,在住宅业务把控最好的中海,随着各种调控政策出台,也在适当地寻找房地产行业上下游的机会。蓝光发展反而成为了第一个要专注于住宅地产,这项“窄门”生意的房企。

“从去年开始,公司的战略就非常聚焦,提出专注主业地产开发,其它的都要做减法。”有投资者在接受观点地产新媒体采访时,转述了副董事长兼首席执行官迟峰的话。

减法

近期最受市场关注的就是蓝光发展将蓝光嘉宝服务出售的事项了。

在3月22日晚间,蓝光发展公告,其及蓝光和骏、蓝光嘉宝服务与碧桂园物业香港就有关交易事项签署了《关于四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司之股份转让协议书》,拟以49.64亿元转让蓝光嘉宝服务65.04%股权予碧桂园服务。

这也成为物业管理公司首例上市公司并购上市公司的案例,一时间市场哗然,主要猜测均集中在蓝光发展缺乏资金,需要通过变卖估值较好的物业公司来获取流动资金上。

市场在等待蓝光发展的官方解释。据上述投资者表示,迟峰将事项解释为公司专注于地产开发,做减法的行为。

他转达迟峰的意思,在专注于地产开发的战略下,蓝光发展在2020年将文商旅公司、生态公司都完全推向了市场化,供应链公司就智能化。

“迪康药业引战出售,价格卖得还不错,净资产增值率达到了160%。”迟峰表示蓝光嘉宝服务业是在这个背景下引战出售,“出售时点,我们认为还是非常好,而且非常果断、坚决。”

据投资者称,迟峰认为从资产配置的角度,物业行业在资本市场高歌猛进两三年,随着龙头物业公司相继上市,整个物业板块分化还是比较明显的,价值、估值完全不一样。

“所以,选择在现阶段转让蓝光嘉宝服务,释放价值,也是公司对物业板块长期估值的判断,也是真正为股东兑现价值。”投资者转述迟峰原话称。而预期交易产生的利润,将占到蓝光发展最近一个会计年度经审计净利润的50%以上。

“交易有利于增加整个公司的现金流,促进公司核心业务的经营和拓展,另外有利于增加整个蓝光发展的净资产,进一步提升财务的稳健性。”投资者转述称。

显然出售蓝光嘉宝服务正如迟峰所言有以上好处,

值得一提的是,蓝光发展为了让交易成功进行,在操作上也采取了一些复杂操作。据董事兼首席财务官欧俊明向投资者介绍,因为蓝光嘉宝服务是全流通H股,整体交易也是比较新的案例,操作比较复杂。

“在基本达成交易意向之后,第一步我们先股权质押给对方,然后他们付高比例定金,基本上当时就把交易固化、锁定下来。”欧俊明表示,预计在4月底交易能完成交割,大头的资金能够到位。

“到位之后就会比较大地改善我们(蓝光发展)的流动性。”

降负债

一切动作的背后,其实都是为了蓝光发展的财务安全。蓝光嘉宝服务出售事项所获得的资金,预计也将用于负债情况的优化。

“从全年的情况来看,蓝光发展也会结合降负债、优化结构,结合对三道红线的目标管理,对应的资金使用。”另一位投资者转述称,蓝光发展出售所得,将被用于平衡“三道红线”所带来的融资压力。

据年报显示,截至2020年末,蓝光发展总资产负债率为82.04%,净负债率为88.57%,扣除预收款后的资产负债率为73.03%;期末公司预收款项862.08亿元(含税),在手现金297.43亿元,现金短债比1.06。

也就是蓝光发展目前处于黄档。其也给出明确的指标,2021年“三道红线”政策确保实现两项指标达标,力争三项指标达标。

不过,欧俊明亦表示出达标的难度,他指出,剔除预收帐款的负债率要降到70%以下,对负债规模下降的幅度的要求比较大。“可能要一到两年才能实现目标。”

同时,欧俊明认为,目前现金短债比仅有1.06的倍数,保障系数还是偏低。所以2021年在降杠杆、降规模的同时,最重要的是优化债务结构,尽量拉长久期的融资,来替代一年内到期的债务。

据投资者表示,蓝光发展准备将手上所能用于融资的额度去做债务调整,并非用增量资金做投资。

实际上,为了实现降负债的目标,蓝光发展直接抛弃了规模增长的目标。

据迟峰在投资者会上透露的未来规划,蓝光发展未来两到三年的发展,销售规模大概都在1000亿元左右。而蓝光发展2020年末可售货值大概2800亿元左右,能确保未来这段时间的发展。

“今年的投资计划,第一原则是量入为出,土地款的支出占销售回款的3成左右比例安排投资。”迟峰向投资者表示,在投资节奏上,上半年适当控制招拍挂节奏,二季度加大收并购、合作拿地,一二级联动的模式,整体的拿地节奏要放到下半年。

具体到2021年的数字目标,迟峰透露,2021年预计销售1150亿元,同比增长10%,并表的销售规模800亿元左右,回款700亿元,回款率是85%。

“2021年当年新推的货值大概在1700到1800亿左右。从2020年滚存过来的是大概500亿,现有项目新推是1100亿,2021年新供货的大概是100到200亿左右,加在一起是1700到1800亿左右。”

销售规模按区域划分,华东、西南和华中的销售占比要达到30%、25%、25%,华南和华北占比各达10%;从时间上分,上下半年大概是4比6。

此外,为了实现公司经营改善,在业绩会上,蓝光发展管理层的重点集中在降本增效,包括在2020年将15个区域精简为10个区域等等。

据投资者称,蓝光发展提出了不少具体指标,包括新增资源指标:项目货地比不低于2.5、项目净利率5%-8%、IRR不低于25%。投资结构要求:40%的资源将集中在华东,向能力强、市场好、周转快的区域倾斜等等。

同时,蓝光发展亦提出降费要求,包括严控目标成本的变动,动态成本的偏差,变更率降到1%以下、销售费率要降低0.5%、管理费率要降低1%、平均融资成本要降低50到100BP。

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原标题:蓝光发展做减法 负债规模下降幅度要求大
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