对话霍业生:亚洲REITs之王领展“加仓”内地背后

赢商网 罗嘉欣
摘要:成立内地运营总部后,内地项目统一“更名”,斥巨资改造中心城,小股收购……香港“REITs之王”领展对于内地投资策略正在发生变化。

过去一年内地消费市场的快速复苏,让全世界看到了中国商业的强大韧性,亦吸引不少资本加码投资内地优质商业体。

2021年2月,中国内地商业市场诞生了一单27.72亿元人民币的投资大单,交易标的是万科旗下明星商业项目-上海七宝万科广场50%股权,购买方是“亚洲最大房地产投资信托基金”—香港领展。上一次领展成为全国商业焦点是在2019年,其斥资66亿元人民币购买了深圳领展中心城物业。时隔2年,领展再度大手笔投资内地。

不仅如此,在继去年于上海成立内地运营总部后,领展第一季度对内地所有全资拥有的零售项目进行了统一“更名”,其斥巨资进行改造的项目也将在下半年正式亮相。一连续的动作,都在说明香港“REITs之王”领展对于内地投资策略正在发生变化。

领展内地“加仓”进行时

作为一家香港起家的房地产投资信托基金,领展于2015年进入内地市场,投资的首个项目-北京欧美汇购物中心(即将更名为“领展购物广场·中关村”),是团队看了上百个商业项目后才作出的决定。

这样谨慎的领展,过去6年在内地只买了5个项目,且无一例外均是全资持股。那为何上海七宝万科广场项目上却只持股“50%”呢?

领展内地资产管理总监霍业生在接受赢商网采访时表示,这一切还得从香港房托守则修订文件说起。去年12月,香港证监会颁布的《房地产投资信托基金守则》修订文件,提出容许房托基金在符合条件情况下,投资于少数权益的物业,即REITs可以做某个物业项目的小股东,使得REITs的投资更加灵活。

投资七宝万科项目,对领展来说具有战略意义。“第一,通过这次合作,领展完成了对一线城市零售物业的布局,第二,不占绝对控股,打开了跟内地开发商的其它合作渠道,未来有更多的机会买到一些好项目。第三,借这个项目,将加强我们与内地商管团队的交流学习。”霍业生如是说道。

上海七宝万科广场

  上海七宝万科广场

毫无疑问,被领展看中的七宝万科广场是一个优质资产,地铁上盖物业,运营实力强劲,在去年的特殊情况依然能保持97.8%的高出租率,未来投资回报有一定保障。恰逢其持股50%的投资方GIC(新加坡政府投资公司)正在寻求退出机会。

对于领展而言,这是个不错的“加仓”机会。

在领展“2025愿景”中,其明确提出希望提升其它地区(尤其是中国内地)物业的占比,目标是内地资产占比达到20%。

众所周知,领展香港资产占比80%,且资产包中多是烟火气的民生商场、鲜活街市等民生资产,这类民生资产具有强大的防守力,是领展的发展“护城河”。但持续优化资产包,亦是REITs的投资本性。领展希望能够有一个更多元化的资产包,让其“护城河”更宽更深。

那么,是否从七宝万科广场开始,领展在内地将会扮演财务投资者呢?霍业生在采访中回应了这种可能。“我们还是希望有一个积极的态度去管理自己的资产包。如果有好的项目,也不抗拒占股少,要视具体情况而定。

■ 设立运营总部,统一“品牌输出”

如果说,香港房托守则的修改,为领展内地发展打通了新渠道,那建立内地运营总部,就是领展进一步看好内地市场的另一个态度释放。

2020年第二季度,领展在上海设立了其在中国内地的运营总部。公司对外表示,此举将集中和协调主要运营部门,制定有效的管理策略及实施总部公司治理政策,并将领展工作文化和最佳实践推展到各项目上,进一步促进内地团队的成长。

在霍业生看来,打造本地化团队,是领展内地“长期”发展的基础。

“此前基本上是各个城市团队单打独斗。设立运营总部就意味着香港总部将赋予内地项目更多支持,包括人才储备等。这也令到我们更有能力去继续在国内寻找投资机会。”

与此同时,领展也在反思其在内地商业圈“知名度不够”的问题。

虽然进入内地六年持有5个全资拥有的项目,但各项目名称不同,“领展”品牌露出机会相对较少。

在去年,领展正式宣布将以"领展购物广场"品牌系列,统一旗下全资拥有的内地零售物业品牌,以进一步打开在中国内地的知名度,建立及传递企业品牌形象。

“我们是亚洲最大的房托,在全世界也是排在前三,但是在国内还是太低调。我们应该要去统一品牌,让业内、消费者、合作商户更加了解我们公司的实力,并给予更多的信心。”作为领展内地掌舵人,霍业生认为,五年的厚积薄发,为进一步推动内地业务协同发展,更名很有必要。

领展购物广场·京通

  领展购物广场·京通

领展购物广场·广州

  领展购物广场·广州

 领展购物广场·中关村

  领展购物广场·中关村

这项工作在今年第一季度付诸实践。领展内地所有全资拥有的项目正式冠上了“领展”二字,四大零售物业更名为领展购物广场·广州、领展购物广场·京通、领展购物广场·中关村以及领展中心城,写字楼物业上海企业天地亦更名为领展企业广场。

对于霍业生来说,统一更名还有另一层重要考虑,即配合领展在内地的资产组合扩张。

“品牌打出来了,如果能做出来成绩来,我相信会有很多业主觉得领展是一个不错的选择。”

而基于一线品牌输出、团队配置以及内地总部设立,领展扩张的城市选择范围也更大了。长三角、珠三角、以及一线周边城市都成为其投资偏好。

■ 存量提升,斥资4个亿“改造”中心城

作为一名REITs管理者,领展每年需要对投资者派息作为投资回报,且派息逐年提升。一个优质的资产包能够确保其给股东派送的回报更高,更稳定。这也注定,领展对于资产包的选择会更加“谨慎”。

对我们来说,不需要测试品。”霍业生说道。

不同于香港的民生零售物业,领展在内地的投资有自己的选择偏好。

“会比较看重轨道交通,这样人流有保证,对商业来说很重要。每个城市CBD只有一个,但轨道交通便利的地方会很多,项目可选择的机会也多。另一方面,更希望是一个中高端定位的商场,这样受众更宽更广一些,从某种程度上抗逆力也更强一些。”

不难发现,现有的5个零售项目均在这个大投资逻辑之下,其中北京中关村、广州及深圳项目更是位于双地铁线路交汇站。

优秀的资产包更需要运营给力。在领展内部,每个项目资产均划定了一条“有机增长”曲线,即Organic Growth。

• 以领展购物广场·广州为例,2017年领展团队进入后,针对该项目进行了一系列运营“计划”,包括大手笔进行地板翻新,改造二层西区,打造鲜明的儿童空间,聚焦“新兴生活方式”与“美好体验落地”,引进品牌与IP内容等。

• 在北京领展购物广场·中关村项目上,团队则秉承YOUNG FOR YOU的理念,探索家与工作以外的“第三空间”, 项目引进了众多全国创新首店、旗舰店等,被称为中关村里低调的“首店收藏家”。

据霍业生透露,目前这些项目已进入收益稳定增长阶段。

“当然,可能会有一些项目,如果它的前景很好的,我们可以愿意承受一些当前一两年可能的回报没那么好。比如深圳领展中心城项目。”

地处深圳福田CBD核心地段的中心城,开业十三年,占据好区位却一直不温不火,各种软硬件老旧导致市场影响力持续下降。

针对该项目,领展将整体投入少于4个亿进行“资产提升”计划,包括消防、中庭动线、外立面等硬件,以及项目定位、业态规划、品牌组合全面升级焕新。

 

  (领展中心城改造前后对比图)

按照规划:

• “翻新”后的中心城将基于商圈内竞品项目情况进行差异化定位,打造亲子家庭2.0版购物中心,引入绿色生态概念,将空中花园绿植生态延伸至场内;

• 同时,通过动线调整,商铺数量将增加20%,其中负一层将收回一半面积进行重新招商,原有的家乐福将升级为“家乐福华南首家select精品旗舰店”。

据悉,改造后重新亮相的领展中心城将于2021年下半年正式亮相。

这也是领展在中国内地的第一个“改造项目”。“我们相信,未来这个项目的资产价值、租金收益将可能大幅提升。”霍业生说道。

这份信心背后,是领展在香港十余年87个资产提升项目的成功经验在支撑。自2005年上市以来,领展的“旧物翻新”计划就一直持续,并以达到两位数投资回报作为目标。

领展香港“鲜活街市”代表项目-M.C. BOX - 隆亨市集

  领展香港“鲜活街市”代表项目-M.C. BOX - 隆亨市集

 领展香港商场改造代表项目-乐富广场

  领展香港商场改造代表项目-乐富广场

  领展香港商场改造代表项目-T Town

  领展香港商场改造代表项目-T Town

“虽然资产类别不同,但大体工作逻辑是共通的。我们希望把香港这些成功经验带到内地市场。”

后疫情时代的投资新思考

在与霍业生的交流中,其坦承领展这样一家港资背景很重的企业,进入内地发展必然会各种因素都考虑更多一些。投资意味着风险。

在商场之外,领展的资产包里还有办公楼、菜市场、停车场等物业类型。目前领展也在积极研究一些热门投资类别,包括物流地产和数字地产等,以扩大现有资产类别。

“每一种不同的资产类别,它的经济周期都会不一样。因为疫情的关系,大部分商业项目收入都可能受到不同程度的影响。探索其他资产投资,或开辟另一种防守能力。”

除了加仓中国内地市场外,领展去年相继还在澳洲悉尼和英国伦敦投资了办公楼物业。在霍业生看来,越单一的市场,风险越高。“当你在不同地方有很多不同的资产时,互相之间就有了风险的规避和分散”。

当前,国内商管“轻资产”规模之战正在打响。当所有商管都“轻”了,商业地产最为核心的问题仍是,谁能给这个物业带来持续的资产升值?这也进一步说明,为何拥有优质重资产的玩家更受市场青睐。“重资产”运营者该如何提升资产抗风险能力,领展亦给了我们一个新的思考点。

(撰稿:罗嘉欣,配图均来自领展官网,稿件首发于“商业地产头条”)

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