轻资产热潮下，郑州的“问题项目”能否找到解救之道

在当下，轻资产成为商业地产商一个大热的选择趋势。

新城控股表示，2021年公司在项目拓展方面，轻资产项目争取不少于15个；万达商管集团透露，从2021年开始，万达商管不再发展“重资产”，即不再投资持有万达广场物业，全面实施“轻资产”战略。据赢商大数据统计，2020年，万达集团新开业45座万达广场，其中轻资产27个，占比超过60%；2020年签约60个轻资产万达广场；在建142个万达广场中，轻资产占比超过80%；3月9日，龙湖商业宣布全面启动轻资产模式；大悦城2020年重点发展轻资产……

轻资产大体上分为四种模式：品牌管理输出模式、资金持有型、物业租赁型、联合开发型四种模式。轻资产生意的高明之处就在于：拿别人的钱，做自己的事。往后，在国家政策和经济利益双向驱动下，这门“只赚不赔”的生意，也大都掌握在头部企业手里。

4月12日，I go 大乐城的物业方上海城市发展控股有限公司与光大安石就“I Go大乐城”进行了轻资产合作，项目更名为郑州CITY·大融城！（大融城进入郑州了！）光大安石首进郑州，业内人士大都表示期待，“对于中原商业地产来说，此次大融城的到来，或会提供一个崭新的商业运营的新窗口”。

郑州京莎广场，2015年开业，见证了郑州从无到有的城市商业蝶变史。在2020年与佳兆业合作开始对商场进行改造升级，转为零售商场。该项目位于郑州核心商圈——二七商圈，总建筑面积16万㎡，其中商业体量为5万㎡，是集总部办公、公寓、购物中心为一体的一站式商业综合体。佳兆业商业集团新产品线“佳纷天地”为业内人士所熟悉，分别有深圳东大街、广州黄埔、东莞松山湖等项目。

（京莎广场效果图 图片来源：网络）

益田假日世界拯救了烂尾的清华城

清华城位于中州大道与陇海路交汇处，由两栋住宅，一栋SOHO公寓，两栋LOFT公寓，12万方商业组成。该项目从2011年就开始建造并“内购”，2020年，深圳益田置业与清华城合作了轻资产模式，项目名正式更名为郑州益田假日世界。烂尾十年，终于有人接盘了！后续发展也为业内瞩目。

（图片来源：网络）

升龙万达轻资产合作

据了解，升龙与万达进行了轻资产合作。郑州升龙又一城位于科学大道和长椿路交汇处，紧邻地铁口，附近郑州大学、河南工业大学等学校众多。升龙又一城是高新区最早布局的商业项目之一，项目体量为8万㎡。早在2013年升龙又一城就举办了招商签约大会，至今已有8年的时间，但状态却不尽人意，仍处于半闲置状态，目前也只有底商，最大的商业是奥斯卡影院。

（图片来源：升龙又一城公众号）

郑州本土轻资产——新田360广场

除此之外，本地轻资产项目也在强势崛起。新田也从2016年起由开发运营商向资产运营商转型，目前新田360广场绿地新都会、新田360广场南阳摩根店、新田360广场许昌亨源通店是其正在运营的轻资产项目。其中新田360广场绿地新都会是新田集团与绿地的合作的轻资产项目，也是新田在郑州的首个轻资产项目。

盛润锦绣城

盛润锦绣城郑州西区目前唯一一个20万平方米的全业态高端城市综合体项目，开发商是郑州四棉置业有限公司。该项目占据了棉纺路的中心位置，但是其商业定位一直在犹疑。从2014年宣传的丹尼斯、新世界酒店入驻，如今已然成泡影。只能寄希望于去年开业的汇悦儿童城能够给锦绣城的商业增添光彩，截止到目前一直未曾开业。

四季广场位于郑州金水区北三环与文化路交叉口，力图打造原创“运动+”体验Mall，融合“运动、娱乐、时尚、购物、休闲、餐饮、互动、公园、商务、居住”等“十位一体”的新型商业综合体。但后续因为开发商手续和资金问题，只是挖了个坑就一直没有再动工。相关工作人员表示，开发商目前在继续跟进该项目，如果可以会立刻动工，但此类说辞貌似有点不太能令人信服。

百悦万达广场

据了解，正大乐城是正大商业集团与绿地集团合作项目，也是正大集团在商业地产上于河南的首次亮相，该项目于2016年全面开业，项目体量4万㎡，与东站近一路之隔。开业仅5年，就面临着店铺空置率高、人气惨淡等一系列问题。据不完全统计，周边片区内的中高端写字楼近50座，可谓是密集度最高的“林区”，按理说，人流量应当相当大，但进入商场的整体客流量即使是在高峰期依然少的可怜。此外，除了开业时引进了华士达影院、大宋集团旗下的餐饮等几家主力店，后续招商进展似乎不太顺利。除了一楼沿街店铺，商场里几乎是空荡荡的，毫无人气可言，商铺入驻率不足50%。目前，每层仍可见有铺位等待招商填补，招商电话也铺满每个楼层。

• 没有商管实力的开发商造成了商业项目，但不会玩，于是需要找人合作运营或者转让。
• 商场老化，现有商管团队弱、运营能力差，需要更强大的商管公司来为项目注入活力，例如百悦万达。
• 商场自身有一定竞争力，例如正大乐城，周边客流量大，需要进一步调整改造来打造新的需求模式。

都说“一个人的砒霜，是另一个人的蜜糖”。“问题项目”对于无论是开发商还是城市来说，都是商业市场上的一大难题，他们摊薄了市场“蛋糕”，占据着市场上的一杯羹。但对于想要进驻郑州的商管公司来说，面临着土地资源饱和等一系列难题，这些项目大都位于寸土寸金的市中心地段，盘下这些“问题项目”就成为一项不错的生意，通过改造升级来挖掘新的商业潜力，让存量商业再度焕发生命力，城市更新成为大势所趋。

存量项目经过改造焕发新活力的例子数不胜数。例如，天津和平大悦城是大悦城在天津的首个轻资产项目，原为天津老字号商场津汇广场，合作后引入大悦城主题街区产品线，目前累计签约品牌184个，包括言几又、UGG、Evisu等知名品牌以及40多个新进天津品牌；2017年，印力上海接手上海三林印象城，其前身是“三林城市商业广场”，接手后，根据周边环境、客群需求进行精准定位，继而从空间、场景、业态、服务等方面优化创新，让三林印象城不仅仅是购物消费中心更是美好的生活中；2017年，上海世茂广场将百联世茂国际广场收归自营，更名为“上海世茂广场”，定位为“魔都潮流枢纽”，总投资达3亿从硬件、软件、品牌及业态等多个方面彻底“翻新”，经过半年的调整后，整体租金坪效提升40%。