新合作商管侯平：时代红利，属于顺应行业发展趋势的引领者

改革开放波澜壮阔40余年，中国零售业是这个伟大时代的亲历者与见证者。

80年代初计划经济向市场经济转型；90年代初对外开放，外资进入中国，零售业面临“狼来了”的激烈竞争；2001年中国加入WTO，零售市场再次群雄并起、大浪淘沙；2016年， 以“新零售”为概念的人货场重构，线上线下零售融合，传统零售业重塑……

城市革新、行业转型、消费变迁，时代裹挟商业滚滚前行。

　　见证了零售行业的几经沉浮，曾多次斩获“最具影响力商业管理者”、“金牌操盘手”等业界荣誉的零售人侯平，将航向瞄准了地下商业的开发运营，他对地下商业发展趋势如何研判，对地下商业运营有何独到见解，又如何分析城市与地下商业的发展脉络？近日，新合作商业管理有限公司总经理侯平接受了《赢商网》的独家专访，分享了从业多年的经验与感悟以及新合作商管这一地下商业王国的建立历程。

新合作商业管理有限公司总经理侯平

地下商业空间开发，大有可为

随着城市的发展、城镇化进程加快，城市土地和空间资源日益紧缺。在土地供需失衡下，“扩容赋能”已成为城市发展的首选项。早在1981年5月，联合国自然资源委员会就正式将地下空间定为重要的自然资源；1991年国际学术会议《东京宣言》再次指出21世纪是人类地下空间开发利用的世纪。

中国的地下空间开发始于20世纪50年代，初期以地下人防空间为主，到08年北京奥运会后，地下空间逐步以国内城市轨道交通高速发展为契机，向地下交通、地铁站和地下人行通道延伸拓展。

蒙特利尔地下商城RéSO，图片来源：蒙特利尔旅游局

面对城市发展的新机遇，侯平认为，商业发展是实现城市活力的核心驱动力，在国家鼓励地下空间高质量系统性开发建设以提升城市容纳与防护能力的大背景下，企业应该大胆探索，应对新挑战，开辟新领域，时代自会回馈顺应行业发展趋势的引领者。

提及地下商业，大家联想到的是“脏乱差”、“低廉格子铺”、“低档便宜货”，鲜有企业愿意染指。对此，侯平讲到：“地下商业开发与运营的难点和痛点，无外乎是物业属性的限制性、产权主体的特殊性以及消费者对地下商业的先天抗性。尤其是平战结合的人防工程，其建设标准、开发成本、消防要求，更是高于地上商业。且地下空间动线随地面交通走势分布，往往动线单一，灵活度不高，极大地加大了引流、留客的难度。”

这些难题无形拉高了地下商业的入行门槛，使之成为了并非人人都可分一杯羹的领域，即使市场需求旺盛，入局的“玩家”也十分有限。面对重重困难，侯平却信心满满，他补充道：“正是一道道的门槛，才让优秀者优先，有为者有位。不论是地下新空间的开发运营，还是地下存量空间的优化升级，新合作商管势将让地下商业空间焕发出全新的时代能量，再造城市商业价值，推进城市有机更新。”

两大核心优势，助力新合作掘金新蓝海

在存量竞争日益白热化、商业创新难度加剧的今天，专注“国内城市地下空间运营领域”的新合作商管，却能走出一条独具特色的发展之路，其出发点和优势究竟来自何处？面对我们的提问，侯平对企业的背景、战略及运营法则如数家珍。

“新合作商管隶属中国供销集团，作为中国新型供销商业网络运营的骨干力量，不论是出于国家战略需要，还是央企社会责任，推动解决诸如土地节约、立体交通、市政建设等一系列问题，是时代赋予我们的责任与使命。

目前，在城市地下空间开发领域，新合作经过数十年的探索与积累，已熟练掌握新技术、新工艺、新装备的应用，精准确定施工工法，结合市政提质、人防隐蔽、轨道交通、步行系统、停车设施融合商业发展，所建城市地下商业街项目均实现100天内恢复道路交通，实现战备效益、社会效益和经济效益高效协同。

此外，依托中国供销集团的背景优势及企业自身发展的专业实力，新合作商管具备两大‘利器’，让追随者无法超越。”

强大的资金链&品牌库，为企业高质量发展保驾护航

国内多数地下商业以人防工程为主，因建设要求、消防标准都高于地上，从而导致地下开发成本过高，极其考验施工方与运营方的资金实力。侯平对此并不担心，“集团给予了强大的资金支持与本地自主性，我们还具有独立的产业基金，全面保障项目开发、运营期的资金安全。”

借势中国供销集团全国超3000+商业网点布局，新合作商管正快速推进智慧地下商业街在全国范围内的网点建设，已然形成一个汇聚1000余知名品牌、5000余优质商户的品牌联盟，构建起辐射全国的品牌网络。

因而在业态与品牌的选择上，新合作商管并不单一局限于零售。业态组合上，新合作商管积极满足当地居民多元化、多层次需求，补充新业态，引进酒吧、主题影院、书吧等以扩大商业街影响力、丰富市民体验感；品牌选择上，新合作更倾向“具有地下运营经历”、“有研发与加工能力”及“较强的抗风险能力与定价权”的品牌，与商业街相得益彰，共生共赢。

地下商业补充的是业态，也是城市提供丰富人们生活方式的独特场景。

侯平透露，新合作商管承担起的是地下商业运营领域里“突破者”的角色，不循规守旧，不照搬原有地面商业逻辑，而是积极探索，主动创新，创造出真正适合地下商业空间的运营法则，以标准引领带动行业高质量发展。

一城一色，新合作地下商业运营法则

多年来，新合作商管改变了以往地下商业以零售为主体的单一业态，且赋予了它们更高的可逛性与更好的外在形象，以打造消费体验为根本，整体提升地下商业的实际用途与价值。

2015年，新合作商管首条地下商业街在张家界开业，聚合了张家界独家巨型天幕、众多最IN网红场景，5万平米的街区汇集了831个品牌，实现了年客流量2000万人，年销售额10亿的“神绩”。

这种“神绩”之于新合作商管，并非偶发事件。其核心产品“新合作?星悦茂”，在下沉县域市场，实现了2万方街区开业期间客流15万人次，日均客流5万人次的成绩，成为“商业繁荣一方市场”的实证。

优异成绩背后的“核心利器”，是新合作商管“和而不同”的方针指导。

“地下商业的面积普遍较小，小而精比盲目追求大而全更适合我们，我们要打造的新合作?星悦茂项目是沉浸式商业，是符合当地城市文化需求、消费群体需求的商业。”侯平对地下商业操盘的理念如此解释。

在落地过程中，因城市的消费、社群、文化结构不同，新合作商管虽遵循一致的操盘步骤，却衍生出不尽相同的主题定位、业态组合与品牌，最终呈现出“一城一世界”的效果。

不论是凤凰新合作·星悦茂的湘西风情，还是重庆新合作·星悦茂的重工业风，每一条商业街都有自己的主题。项目效果是因地制宜，因城而生的，更直接的说法是项目“一城一色”，没有模板或规则可以去复制。

虽然所诞生的作品不同，但新合作商管通过聚合餐饮美食、休闲游乐、潮流服饰、名优特产市集等多元业态，打造时尚、主题、文创、智慧的地下商业空间的目标高度一致。更为难能可贵的是，每个新合作?星悦茂开业率都达到了100%，行业“招商难”这一老大难问题在新合作商管的项目中“荡然无存”。

一组组数据、一个个项目，成就新合作商管最直观的宣传名片，推动“新合作·星悦茂”每年不少于10个项目快速落地全国，秉持着“负责到底、服务到家”的服务理念，与品牌商家合作共赢，与消费者情感互联，使得地下商业空间真正实现“平时服务、战时防空”的双重功能。

湖北谷城新合作·星悦茂

5年布局100城，轻重并举做大资产包

在近阶段的发展规划中，新合作主要以经济发展良好的城市或省会城市为主，前期会做多轮市场调研，综合市场级次、环境、消费水平等多个维度，选取不同的操盘策略。

今年，新合作商管至少有10个项目将要开业，从项目接手到开业仅需4-6个月的时间，并与石家庄、重庆、贵阳、孝感、遵义等20余个城市签约，签约储备的地下空间和轨道项目20多个。

未来，新合作商管希望走向上市，成为“城市地下商业运营的领航者”。

为了实现该目标，新合作将采用自持物业运营管理和轻资产管理输出相结合的方式，充分整合各方资源，实现项目快速落地，力争2025年在全国100余座城市布局体量达500万方地下城，构建时尚化、便捷化、多元化的新型智慧立体商圈。

轻资产方面，新合作将通过不动产收购、股权合作、整体租赁、委托管理、品牌输出等形式，实施定位规划、设计咨询、招商运营、物业管理的全流程专业服务。目前，已与太原市、石家庄市、长沙市等轨道交通企业实现了合作。

新合作集团与长沙市轨道交通集团签订战略合作框架协议

侯平对新合作商业未来十分有信心，“此前国内几乎没有地下商业轻资产运营商，作为其中的佼佼者，我们拥有丰富的商业管理经验和商家品牌资源，轻资产投入是按照10年期分摊损益，要求首年盈利，三年之内现金流回正。”

新合作商管践行“时尚视野+创新服务+极致体验”的运营理念，运用“大数据+互联网+物联网”的技术驱动，加快商业项目的数字化建设，构建活力智慧商业，打造综合性、生态化的商业管理集群，最终实现商业资产的增值，促进城市商业繁荣。

整个交谈中，侯平反复提到“突破”一词：思维认知的突破、商业形态的突破、商业模式的突破、政策导向的突破、业态与品牌的突破……新合作面对全行业都难以涉足的地下商业，不断打破常规，通过完善地下商业的人才体系、商业体系，探索出一条属于地下商业运营的行业标准。