由浦西第一高楼,看北外滩的商业格局!

赢商网 和贺文
摘要:北外滩商圈集结了北外滩来福士、白玉兰广场、上实中心等项目,并于虹桥天地商圈形成联动,辐射更远范围。

日前,上海城投、上海实业发展、上海建工联合体以91.06亿元拿下北外滩91街坊地块,规划建设成480米的浦西第一高楼,再次刷新浦西天际线。

根据地块出让要求,该地块功能业态应以高端商务配套、高星级综合服务为主,业态上应围绕北外滩“打造新时代都市发展新标杆”的功能定位,与北外滩来福士、白玉兰广场等载体联动,形成高品质综合商业区。

这一规划无疑进一步提升了区域内的商业能级。赢商大数据显示,北外滩商圈为新兴商圈,商圈面积约80万㎡,现已汇聚了北外滩上实中心、北外滩来福士、白玉兰广场,及配套型商业J·LIFE金茂时尚生活中心、配套零售商业白金湾广场等商业项目。

“低调”的北外滩

外滩、陆家嘴隔江相望,几乎是每个到上海游玩的人必去之地。相较于二者的热闹,北外滩显然低调许多。

从地理位置来看,北外滩地处黄浦江和苏州河的交汇点,西至河南北路与闸北区(现静安区)相邻,东到大连路与杨浦区相接,南界苏州河与黄浦区相交,北临周家嘴路海宁路,与外滩、陆家嘴构成黄金三角,形成三足鼎立之势。

追溯其发展,离不开航运这一重要元素。自上海开埠后,最早一批轮船码头在此建立,至20世纪初,北外滩的码头成为中国航运的枢纽,连接起国内航运和远洋航运。同样得益于水运,这里逐渐形成了居民稠密的商业区。

2001年,虹口区提出开发利用北外滩航运服务业的战略。在此战略下,北外滩不仅在隧道、轨交等基础设施上取得成就,还聚集了众多商务楼宇,及建投书局、“一滴水”国际客运中心、“音乐之门”等标志性建筑。

在高度上,北外滩的天际线不断被刷新。从263米的来福士双子楼,到白玉兰广场打造320米高的办公塔楼,再到如今北外滩91街坊地块规划建设480米浦西第一高楼,取代东方明珠成为上海第三高,也预示着商业能级的不断提升。

不断涌现的商业体

北外滩新一轮规划显示,4平方公里的北外滩,其开发体量将达到840万平方米,以“商务办公、公共文化、商业服务”三大核心功能,打造“世界级会客厅”。

2019年4月20日,上海白玉兰广场购物中心正式开业,带来了中国首家W酒店、LANEHUB瓴里首家线下体验店、赛梦微缩世界全国首店、恐龙人俱乐部等首店、特色门店,为区域内商业注入新鲜活力。赢商网日前踩盘项目时发现,商场仍有十余个店铺处于围挡状态。

赢商大数据显示,地铁12号线提篮桥站、国际客运中心站均在北外滩商圈范围内。其中,国际客运中心站与白玉兰广场购物中心LG1层无缝相连,地铁12号线提篮桥站周边则汇聚了北外滩来福士广场、上实中心、白金湾广场、J·LIFE金茂时尚生活中心等项目。

2018年年底,凯德以约200亿元收购北外滩星港国际中心,打造全球第十座、上海第三座来福士广场。据悉,北外滩来福士已经宣布于2021年年中开业,将引入高达30%的中国大陆首店、上海首店及新概念店,并以新概念店升级消费体验,开启场景化体验模式。目前,已经公布的品牌包括米其林星级品牌甬府、百丽宫影城、城市集市、G·Primus,及卡通尼全国首家妖怪村主题亲子乐园、“IM智己”汽车首家线下多功能体验空间、奢侈品集合店“COSCIA蔻莎”高端百货平台推手“OSP”上海首店……

对于缺乏大型优质商业的北外滩而言,二者的出现,一定程度上填补了空白。

在此商圈,上实集团更是接连拿下三幅地块。早在2015年,上实发展以32.6亿元拿下北外滩89街坊地块,创造了北外滩地王记录,并引入合作伙伴日本森大厦株式会社,规划打造北外滩版的“六本木”。五年后,上实发展以38.93亿元摘下北外滩90街坊地块,整体得以扩容。此次联合上海城投、上海建工拿下北外滩91街坊地块,无疑助推了整个商圈的商业发展。如今,上实中心大厦已经实现结构封顶,整体仍处于建设中。

商圈之外的辐射

北外滩商圈之外,临近的商业项目同样面临着巨大机遇。

在白玉兰广场西侧1.3公里处,坐落着总面积约为24.8万方的星荟中心。该项目由两栋147米高的双子塔楼组成,其中11.8万方为超甲级写字楼、7.2万方为商业广场。目前,商业部分还未完全开放,仅星巴克、麦当劳、威尔仕健身、华为、manner coffee、共享食刻等近20个品牌开启营业,集中于B2、B1、1层。

距离北外滩来福士广场不到2公里处,则是瑞安房地产倾力打造的“天地式”综合商圈,涵盖了瑞虹天地星星堂、瑞虹天地月亮湾、瑞虹天地太阳宫、瑞虹坊四个商业项目。其中,瑞虹天地太阳宫作为瑞虹天地商业版图的重要一块,将围绕“活出新光采”的价值主张,打造集艺术、潮流、自然、生活美学为一体的生活场景。

为此,项目在建筑设计、品牌组合、社交场景打造方面下足了功夫。建筑设计上,瑞虹天地太阳宫打造了超4000平方米的室外露台,及5500平方米的穹顶天幕,以营造舒适宜人的环境。

不仅如此,项目在引进MUJI meal solution supermarket中国首店、国内首家商场内水族馆 Hall of the Sun Aqua Park、meland club、弹力猩球、星际传奇、寰映影城等特色品牌之际,还针对不同客群,于不同楼层定制不同的社交体验区域,如沉浸式美食社交平台Foodie Social、亲子购物娱乐一站式目的地Play Social、创新宠物友好主题专区Pet Social、融合健康与运动的大生活方式议题Sports Social,以此打造多元消费生活场。此外,瑞虹天地还协助启动和平公园的升级改造,通过环境改变人的行为方式。

今年三季度,瑞虹天地太阳宫将正式入市,联动北外滩辐射更远的地方。基于北外滩及项目自身庞大的办公客群基础,及北外滩+瑞虹天地商圈会是新虹口未来的方向,整个项目势必迎来巨大利好。

除此之外,宝地广场、百联滨江购物中心、东方渔人码头等项目也在区域辐射范围内。仲量联行数据显示,北外滩办公楼现有存量为70万方,空置率约为33%,商业平均空置率约为15.3%,2021和2022年预计有三个商业项目入市,体量约24万平方米。

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