南国置业胡泊：以人为本、不盲从、有坚持，商业要谋求协同发展

中国商业正以循新之力量，借不循常之巧劲，蓬勃发展！「第 16 届中国商业地产节」特别策划——“这，就是中国商业”之《赢商对话》系列访谈，与行业领袖精英面对面，畅谈中国商业发展现状，探讨商业新发展格局。

本期《赢商对话》邀请到南国置业董事、总经理胡泊，分享他对商业地产发展的所思所想，以及南国置业对行业的洞察和探索。

协同电建地产，南国置业加速商业、产业落地

自2012 年引入央企股东电建地产，南国置业携手电建地产近10年时间，南国置业逐步告别“区域化时代”，已发展成为全国型企业。

作为中国电建房地产开发业务主要平台，国务院国资委核定的首批 16 家主营房地产开发与经营业务的中央企业之一，电建地产聚焦“5+5+N”核心城市布局，超百个项目实现了对京津冀、长三角、粤港澳大湾区、长江中游、成渝等城市群的覆盖。

而南国置业借助中国电建和电建地产两大平台的资本及资源优势，坚持以商业地产开发与运营、财务投资为发展核心，以地产金融业务、产业地产为发展驱动，立足武汉，成功实现了跨越式发展。

截至2020年，南国置业商业运营项目（不含拟筹开）已达到 20 个，累计商业运营面积 110.8 万平方米。旗下 “泛悦Mall”、“泛悦汇”、“泛悦坊”、“南国大家装”四条标准产品线，与其他类型物业形成协同，共同增加各种类型物业价值，建设城市最具活力的有机单元。

面对商业地产竞争同质化严重的局面，商业地产管理的“打法”正在发生改变，轻资产输出已然成为地产行业实现商业品牌输出及促进业绩增长的重要路径。

“专业团队”、“品牌效应”和“连锁化”是胡泊眼中轻资产发展的必备条件。脚踏实地、夯实基础方能行稳致远，内部实行轻资产化是当前南国置业轻资产实践方向。

通过电建地产业务板块整合的协同效应，南国置业依托中国电建、电建地产的存量项目，完成在武汉、成都、北京等核心城市的布局，既盘活了集团存量资产，提高了资金使用效率，优化了资产结构，又进一步提升了南国整体竞争力和品牌影响力。

胡泊坦言，“商业地产竞争已经白热化，我们内部也在积极调整和探索新模式。伴随集团土地储备量上涨和存量资产盘活，我们需要优先‘满足内部规模扩大’，完善电建地产筹备项目、储备项目的商业配套。通过与电建地产共享商业渠道等资源，打造资产经营管理体系，强调以用户思维为导向，以经营数据为抓手，以持续发展为目标，通过不同产品线标杆项目打造，为轻资产输出打造品牌之路。”

与此同时，胡泊还表示“地产金融将放到和商业地产同等重要的位置”，南国置业已经与华润置地、招商、金地等标杆企业在地产金融板块达成合作。

未来南国置业将充分发挥商业运营、招商全链条专业能力，继续盘活系统内部存量优质项目资源，开拓外部合作关系，为南国泛悦系商业品牌积极发声，持续提升南国置业轻资产运营的综合能力及品牌价值。 南国置业将会以商业地产的一己之力，承担起区域升级中人们对物质更新的要求，肩负起历史更迭中城市精神文化的传承，构建起人与城市、商业与城市新的社会关系。

内循环大机遇下，企业善用“用户思维”做商业

当前，无论是消费环境、消费特点还是消费趋势都发生了较大的变化，人们追求美好生活的愿望日益强烈，消费习惯也日趋精致化，这将为中国商业提供新的发展机遇。

然而胡泊也逐渐意识到消费者实际需求的复杂性，他提出“从消费潜力来看， 各阶段人群并没有严格的划分，我们亟需重新考量按年龄层面划分消费群体，进而确定商业定位的方式是否有益于长期发展。”

在他看来，有经济实力的 Z 世代并不盲目追求大品牌，能为喜好买单；而有孩子的家庭则会将消费重心倾注到下一代身上，往往教育支出比较高；新中老年人同样追求生活的品质，愿意尝试年轻人喜好的事物……服务消费将超越商品消费本身的趋势，对每个群体都具有趋同性，尤其是时尚消费领域。

另一方面，国潮逐步兴起，民族自信心增强，从网红美妆、到汉服文化，再到中国李宁等运动品牌，人们对国货品牌的信任度与追捧日益增强。

无论是 Z 世代登上消费主舞台，还是新中年时代的消费风潮，新消费群体崛起所带来的是对产品及商业项目的功能、体验、社交等需求的日益增长。以 Z 世代群体为例，价格不敏感、追求个性化与科技感、热衷社交媒体分享是其消费的重要特征。

胡泊认为未来在项目的打造上，我们要充分了解新消费群体的“价值观”，并基于‘用户思维’去丰富项目的内涵，在品牌引进、空间氛围营造、项目多维度推广，消费者品质服务等方面打造场景化社交商业。

“用户思维不是我们要干什么，而是消费者需要什么。”胡泊同时强调，项目从筹划到释放商业价值至少需要两三年的时间，考虑到时间差内的消费变化， 南国置业将不仅仅满足消费群体的当前需求，更要满足未来人群的饮食习惯、休闲文化和家庭生活。

为此，南国置业大胆启用九零后年轻员工，采用“春笋计划”吸纳在校人才。自2013年开展“春笋计划”，南国置业将应届毕业生新员工统称为“春笋计划”员工，并针对新员工开展一系列入职培训及见习期培养，按照人才培养地图在各阶段进行专项培养，关键节点把控，为公司发展注入人才力量。近年来，公司不断改革培训模式，采取“721”法则进行“春笋”培训，其中70%的能力提升来自于实践，20%来自于导师的帮助，10%来自于课堂的学习。以春笋培养计划、后备经理人培养方案为抓手，不断提升对春笋员工的专业知识培养、实践能力提升，促进一届又一届春笋员工走向重要岗位，为公司注入新鲜的动力。在成都项目开业筹备期，曾邀请 30 多位 90 后员工去评选成都项目定位名称。这种不断与年轻群体对话，学习年轻人的新思路、新理念，恰好是南国置业企业文化所推崇的。

武汉泛悦城项目脱胎于这种企业文化。九零后项目总经理带领年轻的团队，打造完全属于年轻人自己的潮玩天地，他们突破传统思维，赋予泛悦城全新活力。泛悦城项目最大亮点在于“全时经济”， 着重“夜经济”业态，通过中式酒馆、西式酒吧、美式音乐餐吧与商务吧的完美融合，让这里成为光谷原点的慢享街区，将年轻白领的职场快节奏与欢乐家庭的慢生活双重消费场景进行有机结合。

永辉超市、ESMI、贰麻酒馆、红鼎豆捞等为代表的华中首店、武汉首店、光谷首店共 21家，共同点燃独属于泛悦城的未来光亮。品牌商户以全新形象概念店做最终呈现，为商业内容的更新注入驱动力，全力打造“沉浸式”体验性高端消费场景。

数字化应用不盲从，先行“试点”新项目找经验

在消费分级，消费者体验经济的大趋势下，商业发展风云变幻，数据的智能化应用赋能商业决策，提升运营效率，正成为实体商业参与者的共识，吸引大批企业投身其中。

面对商业数字化转型升级的狂热，南国置业却保持着难得的清醒——“实体商业不能成为数字化的奴隶”。

诚然实体商业数字化乃行业大势所驱，但也是一把发展双刃剑。受限于战略认识、数字技能、资金储备等多方面因素影响，不少企业面临数字化转型的困境。胡泊对此也总结出制约实体商业数字化转型的四个关键，一是从事实体商业的人要具备数字化应用思维；二是实体商业数字化必须考虑重资产投入与难以估计的长期回报间的“收益平衡”问题；三是要解决实体商业认知与适应周期同数据产品迭代速度太快之间的矛盾；四是数据化产品提供商要传递数字化的应用逻辑，溶解线上思维和实体商业思维的壁垒。

目前商业数据化仅停留在数据采集和简易分析层面，“有数据无法用或是应用少”成为商业项目普遍存在的问题。而数字化运营的应用对于商业项目经营策略却有着至关重要的作用。

不拥抱数字化浪潮可能丧失巨大时代机遇，但如果选择了错误或者不适合的数字化方案也可能导致企业“速死”。如何解决企业数字化应用难的问题？南国置业采用“试点”方式，先小规模探索数字化转型方向。

目前南国置业就以成都筹开项目——泛悦 MALL·城市广场为试点，与全球领先的数智科技企业合作，打造智慧零售卖场，建设全域数字化融合场景，将数字化的运营贯穿于项目的全运营周期中，通过构建智能商业数据平台，数据的智能化应用实现驱动精细化运营目标。

未来通过成都项目的试点和经验的总结，南国置业会将数字化运营的经验复制至公司其他项目，形成南国置业商业运营的核心竞争力，助力公司与中国电建、电建地产的协同发展。

2021 的三个坚持，南国置业争取再向前一步

时代更迭的浪潮无时无刻不在考验企业的“随机应变”。如何才能不被时代所抛弃？或抓住“机遇”、顺势而上，或锤炼自我，紧跟时代步伐。

作为央企控股的商业地产上市公司，南国置业始终没有停下前行的脚步。今年南国置业提出继续“三个坚持”、“运营创新”、“多元投资”，克服重重困难，展现出新的风景：

一、坚持战略引领，全面落实电建地产大运营管理体系要求，以经营利润为导向，完善标准化体系建设，提升运营管控效率；坚持优化制度流程体系、授权体系、考核评价体系，从组织、运营、薪酬、考核等方面系统推动建立大运营管理体系；坚持强基固本、质量发展、稳中精进。

二、提质创新，商业运营实现“新突破”。以服务为中心，以现金流为基础，从理念、业态、招商模式、信息化、渠道创新等方面下真功夫，强化前端招商运营能力，进一步提升线上商业运营能力，实现经营破局。

三、持续发展，多元投资迈上“新台阶”，多措并举全力实现公司投资目标。 投资系统要继续坚持并优化平安不动产投资模式，进一步配强投资力量，加大投资力度。以中国电建和电建地产的产业、商业项目为切入点，加快轻资产输出。

2021年，南国置业将以“建设精彩城市生活”为战略使命，弥补短板，优化商业模式，推动公司发展规模、质量、效益全面提升。