二七商圈距离达到“中优”,到底还有多远?

赢商网西北站 李君慧
摘要:二七商圈的“复兴计划”,为了打造更时尚的营商环境,不仅要凝气、增色,还要提质、增效,需要更多更好的商业,来激活区域发展和消费力。

 

划重点

 

1.二七商圈的“复兴计划”,改造拖拖拉拉

  • 友谊大厦拆除事宜,已搁浅一年多

  • 二七商圈现存老商业(百货)现状

  • 旧改项目迟迟未开业:亚细亚卓越城、CITY·大融城

 

2.批发和零售同在一个区域,却各扫门前雪

 

3.本土企业紧握资源,外来企业入驻难

 

4.二七商圈的红与黑,如何突破?

纵观国内的著名商业街区,北京王府井大街、成都春熙路步行街、广州上下九步行街、哈尔滨中央大街、重庆解放碑步行街、武汉汉正街、杭州湖滨一条街......每一条商业街都能代表所在城市的个性且伴随着巨大的客流。

而郑州呢?二七商圈作为郑州最早的商圈之一,有绝对的优势和地位,还有二七塔和二七广场这两个标志性建筑,要把二七商圈打造成为具有标杆意义、现代市场的国际化商业街区,最合适不过了。

所以,自2019年后,郑州商业版图上这个商业体最密集的地方,动作频频。德化新街改造、北京华联倒闭、金博大倒闭、亚细亚闭店旧改、友谊大厦拆除、大融城进入郑州、万象城二期在建、太康路360广场开业......这一场二七商圈的“复兴计划”,在撕裂与挤压中改造,与之而来的还有说不尽的“紧迫感”。

 

二七商圈的“复兴计划”

改造速度拖拖拉拉

● 友谊大厦拆除事宜已搁浅一年多

2020年5月,一则”友谊大厦将拆除“的消息在郑州引起市民的热议,据二七区德化街街道贴出了拆除通告中显示,将对友谊大厦7层至20层房屋依法进行补偿拆除,并对友谊大厦楼上租户告知限期一个月搬离。

如今,“友谊大厦拆除”事宜已经搁浅了一年多,没有什么新的动作,而对友谊大厦的业主来说面临的更是一堆未知数,无法正常出租或生活。

友谊大厦丨拍摄于2021.5.14

对此,相关负责人回复称,目前搁浅的核心原因还是在于补偿价格问题。目前已开展2次民意调查工作,若达不到业主100%签字同意,或将终止征收程序。

随着二七商圈的全面升级发展,友谊大厦的“形象”问题更为突出,是否能赶上二七商圈“复兴计划”的末班车,是大家关心的问题。

图源于网络

●二七商圈现存老商业(百货)现状

2019年的夏天,北京华联郑州店、大商金博大转型奥莱(现已闭店)的消息,一时间引起郑州人的热议,将大家对关注郑州未来的目光又重新拉回到二七商圈,重新回归到这个曾经代表着中原商业的老商圈。

二七商圈涵盖着郑州商业(街的发展史,屹立诸多的老(百货)商业体,大上海、百货大楼、光彩市场、德化新街等,每一个项目都承载着郑州人的回忆。

进入光彩市场,怀旧的视觉效果扑面而来,环境很差,设施也很老旧,但逛街的人倒是不少,手机贴膜、卖衣服、卖小吃......是一代年轻人的回忆。

光彩市场丨拍摄于2021.5.14

而隔路相望的大上海,现状满目凄凉。进入大上海,整体环境比较昏暗,死气沉沉的感觉。基本只有一楼在营业,有一些促销展位及品牌,其余楼层有大面积的空铺。

走进负一层,环境相对楼上干净明亮很多,主要以饰品、帽子、衣服为主,类似于2.0版本的商业街,但客流也是寥寥无几。

大上海丨拍摄于2021.5.14

作为邻居的百货大楼,依旧保持着“优雅得体”的运营,对品牌私自收款和服饰的免费裁剪,依旧在严格管理。

整体客流虽然不多,但导购的状态很好,全员着工装,看见消费者也会主动揽客。有意思的是,似乎该项目的每一寸空地,都会被征用摆成促销商品,甚至连步梯都征用了。原本就不宽敞的过道,显的更压抑和拥挤。

百货大楼丨拍摄于2021.5.14

例如年轻客层最多的德化新街,是以线性空间串联的商业步行街,多数是吃喝玩乐业态、电器零售等业态的入驻,但缺少文化场所,难以加长消费者滞留时长。针对二七商圈的”复兴计划“,德化新街面临的是公共空间匮乏的困境,更是线状向面状的升级问题。

可随着购物中心时代的到来,老商业体的运营模式及环境逐渐跟不上步伐。伴随新一代消费群体的崛起,老百货如今经历的客流落差越来越大。

●旧改项目迟迟未开业

郑州亚细亚,这个曾闻名全国、掀起中原商战的“领头羊”,在二七商圈迭代变迁中落下帷幕,后在城市功能部署下被要求进行升级改造。

2018年,外立面的改造工程开始动工,商场内的重新升级,内部装修以及招商工作都在同步进行,并更名为“亚细亚卓悦城”,计划于2020年解开面纱。

时至今日,现在已是2021年5月,亚细亚卓悦城并未开业,且外立面雏形与效果图相差甚远,更不用说内部的装修升级进度。

亚细亚卓悦城何时才能卷土重来,大放异彩,我们不得而知。

亚细亚现状丨拍摄于2021.5.14

亚细亚效果图

百盛商场(现名:CITY·大融城),作为二七商圈第一个退场也是很早开始改造升级的项目,兜兜转转了4年,四次更改项目名称,也在不断探索前进的方法。

该项目的名称最早是“汇龙城购物中心”(物业:郑州中诚置业开发),2005年,更名为“百盛购物广场”(收购:上海家饰佳完成对汇龙城的全部收购),2019年,三次更名为I go大乐城(物业:上海城市地产),2021年,四次更名为郑州CITY·大融城(新租客:光大安石)。

从汇城到百盛商场,再到大乐城,再到大融城,兜兜转转了四年,最终在今年与大融城合作。大融城是光大安石旗下自有的商业品牌,多以“重资产收购+轻资产管理输出”的模式,投资组合涵盖中国一线和二线城市,目前已在全国落地了19个大融城系列购物中心,包括上海静安大融城、西安大融城、重庆观音桥大融城、重庆英利解放碑大融城、重庆英利大坪大融城、青岛卓越·大融城等。大融城的出现,是否能拯救颓废的I go大乐城,是否能为二七商圈注入新鲜血液,是否能在今年顺利开业,我们也拭目以待。

CITY·大融城现状

I go大乐城效果图

 

批发和零售同在一个区域

却各扫门前雪

火车站批发市场是郑州大大小小专业市场的起点,诞生了千亿规模的服装集散地,是二七商圈的重要组成部分,与零售百货商圈合力组成二七商圈的顶梁柱。

在地理位置上说,火车站批发市场与二七商圈的关联较弱。二七商圈不仅是郑州市民的日常购物场所,也是郑州地区重要的商贸基地,但火车站广场与二七商圈没有直接的步行联系,而原本交通便利的批发市场也被居民区包围,货车、人流、物流都受到了影响,极为不便。

早在2015年,郑州就已经进行了一场大规模的市场外迁行动,共有177个批发市场外迁。但如今大观国贸、万博小商品批发城、银基广场等批发市场附近的交通和环境依旧需要很大的改善。

大观国贸、银基广场

人流繁多丨拍摄于2021.5.14

此外,二七商圈乃至郑州的大型物流企业总部或区域性总部处于空白状态,虽然物流企业众多,但多停留在以传统仓储、批发零售、运输为主导的传统仓储物流方面,整体缺乏具有竞争力、影响力、知名度的本土龙头物流企业。

物流车辆丨拍摄于2021.5.14

不可否认,批发市场为郑州带来的名声与人流量是巨大的,但仅针对二七商圈的复兴计划来说,在一定程度上影响了地段客流层次的升级,加大了对高端消费群体吸引的壁垒,混乱的交通及环境也影响了更优质的服务,对二七商圈的人文环境、对新零售发展都造成了很大的冲击。

对此,二七区的批发市场要做的是,要紧跟时代(城市)发展步伐,探索从老旧批发向时尚产业前进的道路,落地更多高端原创设计品牌,完成从二手货源档口向原创设计品牌基地的转型升级,以此来吸引外来投资,让二七商圈的商贸行业获取更大的规模及发展。

 

本土企业紧握资源

外来企业入驻难

据第七次人口普查结果,郑州约1270万人口,这庞大人口数量,巨大的消费潜力,却没能吸引高端商业综合体在郑州布局。

二七商圈作为郑州最繁华的商圈之一,并没有独特的商圈文化及风格。例如,成都远洋太古里,就以现代手法演绎传统建筑风格,与散落其间的历史接到相得益彰,将历史文化与高端商业融为一体。

老商业体分布图丨拍摄于2021.5.14

再者,二七商圈的现代商业发展起步较晚,在此之前大量的优质地段没有合理规划,优质商业地段愈发稀少,在极大程度上影响外来企业找到合适规模的地块。老商业未转型,新商业进不来,既不能吸引大商名企,也没有振兴郑州的老字号品牌。

此外,本土企业把持着大量的商业资源和优质地段,来加固自己的“护城河”,进一步阻碍了外来商业资源的导入,没有包容开放的投资环境,也没有充满活动的创新环境。

 

二七商圈的红与黑

如何突破?

对于二七商圈的”复兴计划“,大家秉承不同的声音。一方面是压根不看好的:有的人认为,区域一再变化,却没有取得显著成就,且改造速度拖拖拉拉,所以并不抱有多大的希望;还有的人认为,二七商圈的批发市场、物流市场、基础设施相对落后,但让他们外迁、改造、清退都很难,并不是几年内能够完成的。

另一方面则持乐观的态度:二七商圈虽然有很多不足,但对于现在的“房奴”来说,开发商多,房产价格也偏低,不能要求十全十美,对现状已经很知足了。

二七广场隧道工程丨拍摄于2021.5.14

作为老城区的二七商圈来说,为了打造更时尚的营商环境,不仅要凝气、增色,还要提质、增效。例如,通过扩建二七广场来点亮精神家园和凝聚场所人气、通过增加特色空间来创造文化氛围、升级零售和提升步行街的环境和品牌、提供为文化与商业互生共容的高品质空间等。

二七商圈需要更多、更好的商业,来激活区域发展,激活区域消费力。何时才能迎来更协调的发展,我们只能拭目以待。

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