846万!昆明人口暴增202.8万 商业发生“三大”变化

赢商网云南站 张亮
摘要:昆明人口暴增,城镇化率提高,商业地产迎来稳健、长足发展。

2010-2020十年间,昆明人口持续推高,暴增了202.8万人,平均每年新增20.28万人!

第六次全国人口普查时,昆明的常住人口为643万人,第七次普查数据显示,昆明的人口已经达到846万,人口结构也悄然变化。

  

无论是人口的增加,还是结构的改变,这都深刻影响着商业的发展,这个影响是积极的、长远的,在城镇化率增加,“区域国际化中心城市”战略下,昆明的商业地产已经透露出了长足的进击势头。

城镇化率提高 商业快速进化

看一组全省的人口数据。居住在城镇的人口为2362.8万人,占总人口的50.05%;居住在乡村的人口为2358.1万人,占总人口的49.95%。

从人口城乡分布看,十年来,我省城镇人口增加了744.8万人,城镇化率突破50%,比2010年提高了14.85个百分点。我省从乡村型社会为主体的时期进入到以城市型社会为主体的新时期。

  

  来源:视觉中国

城镇化率的提高,推动着云南各大地州城市的发展,而在商业地产领域,近年来,恒隆、SKP、大悦城等全国一流商业以及喜茶、奈雪、凑凑、盒马等头部品牌集中进入,拔高了商业层级,不断优化消费圈层,居民生活迈向更加美好的境地。

此外,人口向滇中城市群和区域中心城市集聚的趋势十分明显,昆明市、曲靖市、昭通市的人口超过500万人,排在全省前三位,3市合计人口占全省总人口比重为40.92%。其中省会昆明的新增人口最为突出,作为商业运行的根本,大量的人口流入,对于消费生态的驱动也是巨大的,整个GDP也呈逐年上升趋势。

人均商业面积减少 商业水平趋于正常

人均商业面积是衡量一座城市或某个区域商业发展的成熟程度,在国际标准中,商业人均面积有个基本的参照值,一般在0.8-1.2之间,1.2就是那个最高的峰值,是商业超级繁荣的顶峰数值。

但在昆明,根据前些年不同机构的计算、测评,有了2.5,甚至3.5的数据,当然,由于人口的选取、主城区与周边县市的涵盖以及不同区域的人口、项目密度不同,会导致数据与真实有所差异,但大体还是可以表明昆明的人均商业面积过剩,也表明昆明商业的存量过大。

其实,真正能为昆明市民服务的商业面积并不多,烂尾、经营不善让大批的商业项目都处于停滞状态,还有优质的商业项目同样不多。

  

  制图:赢商网

2020年昆明共有7个商业项目开业,总体量61.13万平方米;回看2019年,昆明有11个商业项目开业,总体量达到123.9万方,是2020年的两倍。昆明商业的入市量是呈现锐减的状态,这也是一个“优胜劣汰”的过程,可以看出昆明的整体商业体量2020年维持在相对稳定的状态,没有大幅增加。

另外,昆明的常住人口却增幅明显的,一下多了200多万人口。

根据“人均商业面积=为城镇本地人口提供服务的商业面积/城镇人口”的测算,整体商业面积增幅较小,城镇人口大幅增加,最终人均商业面积随之减少。

与其说昆明人均商业面积减少,不如说是越来越趋于正常,表明昆明的商业地产经过不断进化,将以更加多元和优质的体验带给春城。

人口结构调整 “银发一族”消费力增强

人口结构及其特点决定了人口质量和购买力的分布情况。

第七次人口普查数据表明,云南省的人口结构发生了变化:整体文化水平提高、性别结构继续改善、老龄化程度加深。

  

  来源:摄图网

与2010年相比,2020年我省每 10万人拥有的大学、高中、初中文化程度人数均增长,小学文化程度人数下降,受教育重心向较高文化层次转移。

全省人口整体文化水平的提高,对于新事物的理解和接纳程度也会增强。商业领域新兴引进的各类品牌、全新体验也将被大多数人所接纳,并愿意尝试,这对于商业的进步起到关键性的作用。

从性别构成上看,2020年我省总人口性别比为107.16,比2010年的107.84下降0.68。

性别结构继续改善,男女性的数量趋于平衡,女性经济不再是明显的主导地位,男性经济也在逐年上升,业态将会更加多元和全面,消费被大大促进。

十年来,我省60岁及以上人口比重上升3.84个百分点,65 岁及以上人口比重上升 3.12 个百分点。与上个十年相比,上升幅度分别提高1.94个、1.58个百分点。

老龄化程度加深的问题,直接带来的就是老年客群的扎堆。但是,现实情况是,这部分群体并不是目前商业体中的主要客群。目前,昆明的购物中心,适合老年人消费的业态绝大部分还是餐饮,零售只有部分,而休闲娱乐基本没有。不要忽视,中国未来的老龄消费者正是当下的主流购物群体,除了养老和医疗,对银发一族消费力的挖掘是亟需解决的。

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