祥生活服务赴港上市：净利年增94.4% 增值服务拟向资产管理扩展

来源：IPO早知道（ID：ipozaozhidao）苍穹

据IPO早知道消息，祥生活服务集团有限公司（以下简称“祥生活服务”）已于5月28日向港交所正式递交招股书，农银国际和建银国际担任联席保荐人。

招股资料显示，祥生活服务前身为诸暨市祥生物业管理有限公司，自2002年开始向祥生集团开发的物业提供物业管理服务，现已成为深耕浙江省及泛长三角区域及中国具有高增长潜力的其他城市拥有策略地位的快速成长的综合物业管理服务供应商，提供物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务三类服务。

根据中指研究院的资料，祥生活服务于2021年在中国物业服务百强企业中，按综合实力（基于前一年度的关键因素资料，如营运规模、财务表现、服务质素、增长潜力及社会责任）计排名第33位。

签约面积3730万平，“1+1+X”战略助力全国化扩张

起家于浙江诸暨，祥生活服务管理的第一个物业项目是诸暨祥生新世纪花园，该项目在2010年被住建部评为“全国物业管理示范住宅社区”。凭借优秀的管理经验，祥生活服务不仅在浙江省站稳脚跟，并将优势延展至长三角区域。

根据中指研究院的资料，于2020年末按合约建筑面积计，祥生活服务在总部位于浙江省的中国物业服务百强企业中排名第六位，并在总部位于长三角区域的中国物业服务百强企业中排名第23位。

祥生活服务项目管理情况（来源：招股书）

自2016年起，祥生活服务采用「1+1+X」战略，即以浙江省为发展大本营，泛长三角区域为持续深耕区域，同时科学布局重点潜力城市，现已进驻9个省的26个城市，其中包括湖南、湖北、福建、内蒙古、辽宁及云南具有高增长潜力的省份，合共管理116个项目、涉及在管面积1842平方米。截至2020年底，祥生活服务订约管理项目已达210个，总签约建筑面积达3720万平方米，覆盖11个省40个城市。

从区域分布来看，浙江省仍是祥生活服务持续深耕区域，2020年其有66个项目超过1000万平米的在管面积位于此区域；其他泛长三角区域的在管面积为714万平，两者合计占祥生活服务在管总面积的93.4%。

祥生活服务区域布局（来源：招股书）

从物业业态来看，祥生活服务拥有相对多元的在管物业组合，包括住宅物业及非住宅物业。截至2020年12月31日，其在管住宅物业总建筑面积为1820万平方米，且住宅物业合约建筑面积达3710万平方米。此外，祥生活服务亦管理包括购物中心及办公楼在内的约20万平米的非住宅物业。多元化的物业组合在增强祥生活服务物管能力及丰富其产品的同时，亦使得其收入来源更为多样。

祥生活服务表示，未来将扩大其在中西部地区及华南地区的业务并继续在其他具高增长潜力的省份如湖南、湖北、福建、内蒙古、辽宁及云南开展业务，同时将配置充足的资源以支持承接大型住宅社区、办公楼、政府及公共建筑、工业园区、医疗机构、学校及医院，以进一步提高市场份额及全国影响力。

品牌价值与客户满意度齐升，财务业绩加速释放

秉持「用温暖的心，做有温度的事」的理念，近年来祥生活服务的品牌价值及客户满意度得分均不断提高，从2016年始其已连续六年被中指研究院评为按整体实力计的中国物业服务百强企业之一。

品牌价值的提升亦体现在祥生活服务的月均收费不断增加，具体表现为：其平均每月物业管理费由2018年的1.39元增至2019年的1.53元，并进一步增至2020年的1.76元。而于往绩记录期间，祥生活服务的客户满意度得分持续提高，于2020年客户满意度得分高于中指研究院资料所示的行业平均得分。

祥生活服务收费情况（来源：招股书）

得益于规模的扩张以及优质的服务，祥生活服务的财务表现也是可圈可点。2018-2020年其收入以37.0%的复合年增长率增加，从2018年的2.45亿元增至2020年的4.59亿元；同期其年内净利润以94.4%的复合年增长率增加，从1240万元增至4690万元。

祥生活服务利润表（来源：招股书）

分拆来看，物业管理服务和非业主增值服务是祥生活服务的收入大头，但至2020年物业管理服务逆转为其最大的收入者，该年贡献收入2.29亿元约占50%比重。虽说祥生活服务的社区增值服务贡献仍然较小，但其增长潜力较大，贡献率从2018年的3.8%提升至2020年9.0%，足足增加5.2个百分点。

而在将来，祥生活服务显然对增值服务有更大的希冀，其拟将部分募资所得款用于丰富增值服务组合。尤其是，其计划专注于开发装修服务和资产管理服务两项新服务，其中资产管理服务建立在扩展停车场服务的基础之上，届时其角色将由物业代理转换为资产管理人。

背依祥生集团，稳定持续增长无虞

作为祥生集团的兄弟公司，祥生活服务自诞生之日即与其建立密不可分的联系。过去祥生活服务各条业务线的大部分收入产生自祥生集团及其合营企业或联营公司开发的物业，而其于往绩记录期间对祥生集团开发的项目中标率为100%。

祥生活服务收入结构（来源：招股书）

换而言之，祥生集团的市场既有地位、充裕的土地储备及丰富的项目储备将支撑祥生活服务的稳定及可持续增长。

截至2020年末，祥生集团的土地储备约为2330万平米，并拥有218个处于不同开发阶段的项目，遍及45个城市及11个省份，覆盖住宅物业、购物中心及办公楼。

基于既往的成功运营经验，祥生活服务已在同祥生集团长期合作的过程中深入了解其严格要求及服务要求，后续料将继续取得祥生集团的委聘，业绩的可持续性自然有所保障。