中城研究院廖洁：购物中心增速逐渐放缓，福建线下消费有较大潜力

6月3日，赢商网举办的“第五届海峡文创文旅商业地产趋势论坛”在福州中庚喜来登酒店会面八方来客。论坛以“内生与进化”为主题，是一场关于行业的对话与交流，更是业内人士对于商业地产行业内容革命的探索。

在“第五届海峡文创文旅商业地产趋势论坛”上，中城研究院研究总监廖洁带来主题演讲《2021年 福建零售商业暨商业地产市场展望》，与大家分享了福建商业的发展现状和商业地产市场未来的发展趋势。

中城研究院研究总监 廖洁

购物中心行业增速逐渐放缓

购物中心是不可替代的线下消费的场景。1996年，广州天河城开业，中国第一个真正意义上的购物中心正式亮相。2000年起，中国购物中心进入黄金发展阶段，2013年中国购物中心的存量突破1亿㎡，2015年购物中心增速开始放缓，2016年CR5企业规模份额达到15%，并保持基本稳定，2020年受到疫情影响，购物中心增量较低，约为3500万㎡。

从增量来看，2017年购物中心体量达到5500万㎡，随后逐渐减少，一线城市的增速在放缓，三四线城市却在加快。因为2020年部分购物中心推迟到2021年开业，因预计今年全年至少能开出超700个，新增体量约6千万㎡。

商圈是商业地产里的一个底层的逻辑和底层的要素，关于商圈，大家需要考虑三个问题：

一是商圈到底在哪里？赢商tech可以通过识别商业要素的聚集区域识别商圈的范围。

二是商圈的质量怎么样？赢商tech对商圈划分为三个——社区型商圈、区域级商圈、社区级商圈，不同级别的商圈各大类业态占比大致趋同。

三是商业的运行逻辑是什么？这里是指何人在主导着商圈的发展，他们是因为工作的原因还是居住的原因来到这里。

福建线下消费仍有较大的提升空间，福州潜力大

2010年到2020年，福建人均购物中心面积的增长率是23.12%，说明福建的人均购物中心面积还不高，对比其他省来讲，福建线下消费仍有较大的提升空间。从城市角度来看，福州、泉州、厦门三大城市的购物中心最为发达，远高于其他地区，显示出福建省的线下消费在这三大城市更为发达。

以厦门和福州作为对比，2015年起福州的购物中心规模开始超过厦门，但从人均购物中心面积角度来看，厦门仍高于福州高一点。从人均购物中心面积增长情况来看，福州市人均购物中心面积由2010年的0.061㎡/人增至2020年0.505㎡/人，厦门由0.161㎡/人增至0.603㎡/人，可见福州增长迅猛，说明这个城市竞争比较激烈。

据赢商大数据统计，2019年到2020年（以半年度来统计），福州的全国连锁品牌入驻率、区域连锁品牌入驻率均不断提升，厦门的品牌入住率略有下降，足见福州市购物中心的商业吸引力不断提升。从不同业态情况来看，右边这个图，统计两年的情况，从具体业态来看，零售业态占比下降，但餐饮和儿童亲子的面积不断提升，显示出福州市消费者的偏好略有变化。

商业地产三个发展趋势已定

商业地产的三个发展趋势已定，分别是轻资产、是商管公司拆分上市和金融深化即资产证券化。

1、轻资产：轻资产核心的驱动因素是区位价值和运营价值的不匹配，这在二线城市尤为突出。2015年到2021年上半年，赢商tech统计到的轻资产项目主要集中在二三线城市的核心商圈或成熟商圈。资产管理和商业管理是轻资产业务可持续发展的一个方向。从产销到资管，通过提升资产管理运营来获得资产的增值和持续性的收入。

2、商管公司拆分上市：商管公司核心壁垒有3个，一是运营管理能力，二是品牌溢价，三是产业链整合能力，这也是资本市场如何看商管公司的特点。

3、金融深化，即资产证券化。商业地产行业正在处于向类REITs走向REITs过程当中，很多头部企业进行REITs的尝试，也有很多企业在海外发行REITs。

本土品牌“上位”，新兴品牌“收缩”

品类与消费偏好在不断变化，这会率先反映在购物中心首层更迭的曲线上。整体来看，本土品牌“上位”，新兴品牌“收缩”，不同业态表现各异：

1、零售：女装、男装表现疲软，内衣、运动等“坚挺”。

2、餐饮：社交属性强的餐饮，在疫情之后恢复得较好，但网红茶赛道竞争日益激烈，品牌迭代快、流失高，烧烤/铁板烧、复合餐饮、轻餐等非主流细分品类则温和扩张。

3、儿童亲子：儿童服饰市场份额在减少，更高端的儿童服饰的市场份额在不断上升；儿童教育受疫情影响较小，大家对其关注度较高。

4、文体娱：KTV、密室逃脱、酒吧正积极布局购物中心渠道，传统教育、书店品牌受线上教育挤压严峻，整体在收缩

5、生活服务：医疗健康、品质生活类细分业态需求较大，美容、美发、美甲、摄影品类积极拓店。

情感性、社交性等消费需求的崛起，催生高景气度新品类，一方面，中国年轻消费者群体正呈现亚文化圈现象，催生出如盲盒等新品类；另一方面，文化自信、年轻消费者民族意识觉醒推动“新国潮”品类。