19城集中供地收金8333亿元,龙头房企亮出拿地成绩单

未来可栖 王露
摘要:截至6月3日,全国已有包括北京、天津、沈阳、长春、深圳等19个城市完成了今年首批集中供地,成交金额高达8333亿元。

有人在重仓,有人不上桌

首批集中拍地进程过半,土地市场也热闹了两个多月。

据36氪未来可栖不完全统计,截至6月3日,全国已有包括北京、天津、沈阳、长春、深圳等19个城市完成了今年首批集中供地,成交金额高达8333亿元。

积极重仓、看准一二线城市、低利润魔咒能否打破……TOP5 房企们有着各自的拿地经。

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相比去年拿地降速,融创今年在集中供地城市持续发力。

去年融创中国拿地面积大幅下降至5877万平方米,同比下降41.1%。以重庆为例,融创中国近12个月住宅成交量超过了土地储备量。

而杭州、重庆是融创2020年销售额最高的两座城市,分别达到了400亿元与300亿元。融创在天津、无锡、青岛的销售额也位列首位。

结合土储和销售情况,融创无疑仍会选择重仓一二线城市。在首批集中供地中,融创在重庆、天津、无锡、北京、杭州、青岛、广州等城市均拿下3宗以上地块。

不仅活跃在集中供地城市,融创在全国范围内同样有积极表现。根据贝壳研究院统计,2021年年内融创全国范围共取地81宗,权益拿地金额约788亿元,超过去年全年权益拿地金额。

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集中供地的两个多月里,万科和保利堪称为最忙房企,连续进入超过10座城市取得多宗地块。

从4月到5月,万科辗转于长三角的宁波、南京、杭州、无锡等地,除连拿4宗南京地块外,其余每个城市仅获1宗。另外据中指研究院数据显示,2021年1月-5月,万科以427亿元重仓长三角。

其他二线城市中,万科亦落子济南、长春、郑州及福州等区域核心城市各拿下超3宗地块。但一线城市的激烈土拍争夺赛里,万科却不见踪影。

北京集中供地的30宗地块,万科报名了15宗,最终却仍旧一无所获。不仅沉寂京城,万科在广州、深圳同样颗粒无收。尚未开始的上海土拍或也难以见到万科,据媒体报道,去年上海对万科、华润、中海三家房企发出了“禁令”,限制其三年内在公开市场的拿地行为。

保利除了在重庆、杭州、宁波多个热门二线城市拿地之外,也进入广州、北京一线城市共获取4宗地块。另外,热度较低的长春、沈阳两地,保利和万科均有所斩获。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄称,在多个城市土拍市场作战,对于房企来说不仅自身资金力面临考验,同时也对房企在全国的整体布局能力和预判能力提出更高的要求。

从销售分布来看,一二线城市对保利地产销售贡献较高,占比达74%。自去年起,保利地产便在拿地方面有所发力。2020年拓展项目146 个,新增容积率面积3186 万平方米。

另外,在公开招拍挂市场之外,龙头房企也有多种取地方式。6月2日,万科、保利等参与上海城市更新基金,规模约为800亿元。

贝壳研究院高级分析师潘浩指出,城市更新、TOD、旧改等多渠道取地方式在项目资源与土地成本上具有一定的优势,而这种拿地趋势也将从土地端加剧行业的马太效应

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TOP5房企中,恒大、碧桂园较少参与此次集中供地的激烈拼杀。

据中指研究院数据,截至5月27日,碧桂园仅拿下广州、无锡、北京等城市地块,共计45.7亿元。

同样据中指研究院数据,今年前5个月碧桂园以366亿元拿下了860万㎡的土储面积。这意味着,其中的300多亿元都投入在了非集中供地城市,如江门、德州、莱芜、惠山等多个地块。

为了实现减负控土储,恒大几乎没有出现在任何一个集中供地的城市,在非集中供地城市也较少现身。2021年前5个月,中国恒大拿地面积仅218万平方米,在百强房企中排在第28位。

恒大财报显示,2020年下半年土储面积下降近1000万平方米。并且未来两年恒大计划年均土储再下降1500万平方米,可售土储总规模控制在2亿平方米左右。

潘浩指出,碧桂园、恒大两家房企在本轮集中供地市场较少出手,原因之一是战略布局。碧桂园和恒大主要以三四线城市为主,其发展核心并未在集中供地范围内。

二是算账问题。碧桂园、恒大在发展过程中始终保持“低土地成本”的优势,此次集中供地中多数地块竞争激烈,土地成本上涨,销售利润率被压缩,并不符合两家房企的土地策略。

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这轮集中拍地里,所有房企几乎都绕不过低利润魔咒。“努力做到1%-2%的净利润水平。”滨江集团的答投资者问捅破了这层窗户纸。

晨曦观点研究院指出,北京集中土拍的30宗土地中亏损及零利润地块占比为39.13%,其中约52.17%项目为低利润项目。中利润项目占比为8.7%,中高利润及高利润项目占比为0。

以万科、融创和保利均成功拿地的重庆为例,此次重庆成交49宗地中,有25宗地达到了50%溢价率。在利润方面,其中37宗土地中亏损及零利润地块占比32.43%,其中约51.35%项目为低利润项目。中利润项目占比为13.51%,中高利润及高利润项目占比约2.7%。

陈霄认为在本轮集中土拍中,多个热点城市地块高溢价成交,房企未来利润空间被压缩,对房企的操盘能力及成本控制提出更高的要求。

6月份,成都、上海、武汉等热点城市将带来集中拍地下半场。下半年里第二批、第三批集中供地也将陆续开拍,后续房企的拿地节奏或许有着截然不同的把控。

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