潘石屹来时路

　　编辑按：潘石屹最终还是要把SOHO中国卖掉了——据外媒6月16日报道称，黑石集团将以接近30亿美元价格收购SOHO中国，交易最快本周宣布。

　　如若达成，这将成为美国私募巨头黑石在中国的最大一笔房地产投资。

　　早在去年3月，就曾传出黑石将以40亿美元展开对SOHO中国的私有化并购，但最终并未成行，这次是时隔一年之后再次出现相关交易的消息。

　　彼时，观点地产新媒体曾就黑石并购一事，梳理SOHO中国及其创始人潘石屹过往从显赫到没落的发展历程，完成并发布一篇深度报道：《世说 | 败给了时代的潘石屹》。

　　该篇报道里面呈现的故事与细节，在黑石并购消息再次传来的今天，仍值得我们细细品读。故此，观点地产新媒体对该篇报道稍作修订并重新发布：

《福布斯咒语》这本书中，我们可以看到SOHO中国潘氏夫妇的影子。

书中，一个艺术气质十足的野心家以难以想象的毅力和勇气，获得了一块价值12亿元的土地，做成了谁都不愿意接手的地产项目，上演了一出出险象环生却又精彩绝伦的大戏。

小说主人公叫冯石，这个名字令人浮想联翩——他的身份是一名中国地产商，一心要把国贸东边的项目打造成北京最耀眼的明珠。他的妻子，名唤姜青，从华尔街归来，两人一起赢得了大笔财富。

大家都知道，潘石屹的夫人张欣，曾先后任职于高盛和华尔街投资银行。

两人的SOHO中国打造的项目，明确指向CBD，甚至说“那是后来成为了长安街上仅次于天安门的标志性建筑”。

小说的故事与现实重叠，很快有读者猜测，小说是以冯仑、潘石屹、张欣几个人的故事为原型。

潘石屹夫妇的经历，毫不夸张地说，是一部跌宕又令人唏嘘的地产商业史。如今，在许多人看来，并不是成功的。

今年3月传出消息，黑石集团正与SOHO中国就后者私有化进行谈判，对后者的报价为每股6港元，交易价值约40亿美元，还将接管其债务。

随后，SOHO中国发布公告，称在与海外金融投资者洽谈，以探讨进行战略合作的可能性，可能导致也可能不会导致就该公司的全部已发行股份作出全面要约，交易可能会亦可能不会进行。

之后频繁有消息称，由于疫情原因，黑石与SOHO中国的谈判已陷入停止状态，而在SOHO中国股东会上，潘石屹对私有化事件亦不曾提及。

如今，一切终于尘埃落定，私有化事项最终还是未能成功。8月13日，SOHO中国发布公告称，私有化事项已经终止。

One

潘石屹惊心动魄的房地产探险从90年代开始。

那时候的海南，不相信眼泪，亦不问英雄出身何处，是“潘石屹们”追梦与冒险的地方。这群人在海南大开发的时代鼓点中完成了原始积累，当时的他们，可以说赢得了时代。

这个经常眯着眼笑的男人说，海南是他梦开始的地方。勇者胜，那也是个疯狂的地方，“击鼓传花”之下，“花”越传越快，房价越来越高，但“鼓声”总有停止的一天。

1993年6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条整顿措施招招针对房地产，海南房地产热浪应声而落。

幸运的是，潘石屹半年前觉察了海南可能存在的危险，带着赚来的100万及时抽离，成功躲过海南房地产泡沫破裂的危机。

后来发生的一切，可能都与这些经历后的心态转变有关，谨慎保守成了潘石屹的标签之一。

来到北京后，潘石屹结识了妻子张欣。按张欣的说法，潘石屹给她的第一印象就是个“土包子”，但最终还是被潘石屹的理想所吸引。

夫妻两人开始在北京闯荡，1995年共同创建了SOHO中国的前身——北京红石实业有限公司，接连夺得北京、上海多个优质地块。

早期，SOHO中国的模式以整买散售为主。不得不说，老潘销售能力着实强，任志强甚至称他为“天生的二道贩子”。

千禧年之初，SOHO现代城开盘日销售额过亿，月内认购量达十之七八。

2005年，“住宅禁商令”出台，潘石屹决定彻底抛弃住宅，全心投入商业地产。时至今日，仍有不少声音认为，当初潘石屹“弃住从商”的判断不够正确，错失了即将到来的地产黄金时代。

2007年10月8日，SOHO中国在香港正式挂牌交易，被资本市场誉为“具有大象基因的公司”，融资19亿美元成为亚洲最大商业地产企业IPO，风头一时无两。

上市两年后，潘石屹收购了6个空置或烂尾项目，之后再快周转进行出租售卖。

彼时，也有投资者对SOHO中国悉数出售一线城市黄金地段物业表示不解，潘石屹的回答是：“从公司股本金回报看，物业销售比物业出租高得多，资金使用率也更高”。

SOHO中国在“开发-散售”的模式下高歌猛进，10年前三里屯SOHO项目一开盘便入账40亿元。但被割裂的商业地产，其价值远逊于整幢物业。

也是差不多时期，全球金融危机开始发酵，中国房地产市场在经历一轮暴涨后，遭遇政策重拳遏制。或许是海南的经历给潘石屹留下太深烙印，谨慎保守的他公开表态：“SOHO中国所有战略的调整都是采用最保守的方式。”

一切就这样埋下了伏笔。

2008年9月，中央政府启动紧急救市计划，不久4万亿出炉，货币宽松之下房地产迎来了及时雨。很显然，保守的潘石屹没有把握住这个机会。

领导人的性格影响着企业的命运，房地产黄金时代再一次与SOHO中国无关。

2012年，潘石屹和妻子张欣做出了另一个选择，将公司业务模式将从“开发-销售”转型为“开发-自持”。换而言之，公司的收入将从建房卖房，变成自持物业收租，潘石屹也从“地产大亨”变为“包租公”。

当期，SOHO中国实现营收153.05亿元，同比上涨约169%；净利润约为106亿元，核心净利润约为33.4亿元，同比增长约135%，核心净利润率约为22%，仍旧让绝大多数房企难以望其项背。

当时，潘石屹对企业转型给出的解释是：“自持物业比持有人民币更好。”从如今的视角来看，两人当时再一次错判了地产行业周期。

转型犹如豪赌，输了便会付出代价。潘石屹或许不曾想到，SOHO中国这场声势浩大的转型，与时代的鼓点背道而驰。

Two

自己酿成的酒，不甜也得往肚子里咽。

尽管当时房地产已经迎来最好的年代，不少房企开始攻城略地快周转，创造一个又一个销售奇迹，潘石屹还是笑着说：“SOHO中国战略转型成功了。”

他的结论基于以下数据——2013年，SOHO中国投资物业租金收入0.86亿元，占公司营业收入3.47%；2014年上半年，实现租金收入1.64亿元，同比增长84%。

2015年，SOHO中国现金及银行存款共计90.12亿元，净负债率约为24%，租金收入同比大幅增长148%。

不过，对于这场转型，资本市场并不买账，财务和股价是最直接的表现。当年，SOHO中国净利大跌86%，股价在3港元一线苦苦挣扎。

于是，潘石屹开始了人生中“第二次创业”，也是SOHO中国的第二次转型——SOHO 3Q 共享办公业务。

这一次，老潘希望依靠一站式O2O共享办公空间，即3Q业务提升公司业绩，成为国内最大的办公楼综合服务商。

这场“创业”也不顺利，尽管有大量自持物业的先天优势，3Q业务从创立以来没有获得多少利润，2018年股东会上，甚至有股东请求3Q项目别烧太多钱。

SOHO中国则表示，2019年的计划是让3Q业务不亏损。

到现在，市场也没看到共享行业打通盈利模式。2019年中报里，SOHO中国已经没有提及3Q业务，这场潘石屹曾寄予厚望的转型，也成为了传闻中的待售资产——2019年市场消息称，SOHO 3Q欲将旗下11个项目打包卖给筑梦之星。

其实，伴随着二次转型的哨声，SOHO中国就已经在陆续出售物业资产。2014年2月，将位于上海核心区域的静安SOHO和海伦广场两项资产，以52.32亿元出售给金融街。

当年9月，将尚未开业的上海凌空SOHO 10万平米物业出售给携程控股，对价30.5亿元，余下的12.82万平方米物业，则由公司自持投资。

2015年9月，SOHO中国向复星集团出售所持上海外滩国际金融中心8-1地块50%的权益。交易完成后，SOHO中国账面上获得45.85亿元现金。

2016年，资产出售仍在继续。当年6月26日，SOHO中国将虹口SOHO以35.73亿作价，卖给吉宝置业中国旗下首峰资金管理与另一名联合投资者；7月，SOHO世纪广场32.22亿元出售给国华人寿。

2017年6月，SOHO中国以35.73亿元将虹口SOHO整体出售；7月，启动光华路SOHO2、凌空SOHO两个项目整售。

对于频繁的资产出售，潘石屹的说法是：“做生意永远不变的规律就是低的时候进货，高的时候出货，SOHO中国永远在遵循这样一个原则。”

据不完全统计，过去几年，SOHO中国通过出售资产套现约293.41亿元，却未买过任何一个项目或土地。

几次资产处置后，SOHO中国手中最核心资产仅剩下北京前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO II、银河/朝阳门SOHO、丽泽SOHO，上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO九项物业。

根据2019年年报，SOHO中国投资物业资产价值约为618.33亿元。

至此，潘石屹已经很难回头，似乎只能“一条道走到黑”。他也越来越少以房地产大鳄的形象出现在公众视野，将更多的时间留给了自己，做一些喜欢的事情，比如木工、比如摄影、比如编程……似乎开始追寻退休后的平静。

空闲的时候也还会出来卖点东西——2019年6月，潘石屹为SOHO站台，拿出价值78亿元的销售房源推售；9月30日，SOHO中国公告披露，作价7.61亿元出售旗下部分商业项目共计2583个地下停车位；10月22日，共享办公业务SOHO3Q传出有11个项目打包卖给筑梦之星。

再到2019年10月消息，SOHO中国计划至少出售北京、上海9栋写字楼中的8栋，交易价格可能高达80亿美元(约624亿港元)。彼时正向潜在买家商谈，首批出售项目价值高达30亿美元。

其中，黑石集团联合新加坡国有控股的GIC公司成立买方团，有意收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO复兴广场。

Three

直至今年三月，SOHO中国的接盘者终于浮出水面。

3月9日外媒消息，黑石集团正与SOHO中国就后者私有化进行谈判，对后者的报价为每股6港元，交易价值约40亿美元。

这一私有化报价较SOHO中国1月份平均收盘价溢价近100%，该股当时收盘报2.98港元。

有投资者分析称，在港上市的内地公司定价权被外资控制，不能完全体现价值，回归A股和私有化是不错的选择。当前SOHO中国股价亦然，市值远远低于账面净资产。

根据2019年中报披露的数据，SOHO中国每股净资产6.76港元。

消息续指，黑石还将接管SOHO中国债务。截至2019年6月底，SOHO中国负债为326.8亿元（约合47亿美元），投资资产价值为87.8亿美元。

彼时，潘石屹和张欣持有SOHO中国的63.93%股份，而他们计划在与黑石达成交易后保留小部分股份。

受此利好影响，SOHO中国当日股价大涨，随后停牌。停牌前涨37.58%报4.1港元，最高价为4.17港元，创52周新高，最新总市值213亿港元。

黑石与SOHO中国渊源颇深，据观点地产新媒体了解到，黑石集团近30年来地产板块年均净收益达到16%，被视为市场最受欢迎的基金之一。2018年，黑石集团“抢”走SOHO中国总裁的阎岩，出任亚洲房地产部出任董事总经理。

此时此刻，连潘石屹也开始“唱衰”自己的租赁模式了。他说：“在北京这样的城市，SOHO中国的租金回报率不到3%，但银行贷款资金成本超过了4%，这几乎是地产业最低的资金成本，在此情况下，意味着全年的物业经营仍然会亏损2%，这个生意怎么做？”

不过，老潘的私有化进展也不顺利。今年5月，彭博社援引知情人士消息报道称，由于新冠肺炎疫情影响导致前景充满不确定性，黑石集团关于SOHO中国私有化的洽谈陷入停滞状态。

知情人士透露，黑石集团有关私有化SOHO中国的谈判还处于初期阶段，一旦情况稳定后可能会重新启动谈判。

另外，债券市场的动荡也引发人们对融资的担忧，这也是黑石集团与SOHO中国谈判的阻碍之一。

受此影响，SOHO中国股价一度大跌，海通国际曾发布报告指出，如若黑石私有化SOHO中国交易停滞不前，料SOHO中国或有机会寻求以“打包”方式出售旗下投资性物业。