上海首轮集中供地：新规下的土拍热度 保利、卓越与京东百亿抢地

22城集中供地新政相继落地后，万众瞩目的上海首轮集中供地压轴登场，于6月18日迎来开拍。

当日共有38宗涉宅地块开拍，其中25宗为纯租赁住房、征收安置房地块，均为底价成交；另外13宗含商品住宅的地块为关注重点。

据悉，本次土拍共吸引了40家房企围猎，包括上海市场的老面孔保利、大华、招商、金地、建发等，参拍地块均在10幅左右；新面孔有雅居乐、越秀、五矿等。

上午场出让的是青浦、奉贤、宝山的4宗旧改地块，下午场市中心杨浦、徐汇、静安、普陀4宗重磅涉宅地块和自贸区临港5宗地块同时开始竞拍，受关注度较上午场高出不少。

最终38宗地块成功出让，总成交金额482.7亿元，其中重点的13宗共揽金399.6亿元。

4宗旧改地块均为底价成交，总成交额达42.63亿元，其中宝山区大场镇2幅联东村地块被大华集团以14.66亿元拿下，青浦区徐泾镇老集镇地块被俊发联合体以15.4亿元拿下，奉贤新城肖塘地块则被奉贤国资委以13.64亿元拿下。

市中心区域的4宗宅地分别由杨浦城投、豫园股份、保利、卓越联合京东斩获，临港区5宗地块被中建二局、光明地产、深圳鹏瑞分食。

保利、卓越与京东百亿抢地

本次土拍热度相比市场所预期的有所偏差。上海中原地产市场分析师卢文曦表示：“原本业内以为热点地块有很多房企参与拍卖，实际上一块地只有两三家争抢，说明土地出让新规让房企分流，市场热度控制住了。”

但此番土拍仍旧颇有看点，主要集中在市中心4幅地块上。

其中，保利以总价105.13亿元拿下了静安区灵石社区N070403单元095a-02、095b-01地块，楼面价51707元/平方米，溢价率8.39%。

据悉，该地块在保利和华发的争夺中，报价一路飙升至上限价，而随后的一次书面报价中，保利报价105.356亿元，华发报价105.018亿元，保利更为接近平均值成功胜出。

根据出让文件，地块的房地联动房价查询结果为10.5万元/平方米，未来地块商品房销售价格将基本参考该价格进行微调，有一定的利润保证。

该地块出让面积约7.1万平方米，095b-01地块用途比例为住宅≤84%、商业≥16%，建筑限高80米；住宅套数下限633套。095a-02地块的用途比例为住宅≤60%、商业≥20%、办公≤19%，建筑限高100米；住宅套数下限660套。

保利在本次土拍中表现颇为积极，其在上海也有多项目布局。去年保利在上海土地市场便收获颇丰，不完全统计共计获得6幅土地，嘉定、奉贤、崇明、浦东、静安都有斩获，拿地总金额约129.5亿元。

今年2月，保利集团首次在上海金山区落子，以总价11.46亿元拿下金山工业区JSS3-0402单元08-01地块，成交楼面价7972元/平方米，溢价率4.56%。

此外，6月初，上海成立800亿元城市更新基金，保利、万科、招商蛇口等与上海地产集团签署战略合作协议，该基金将定向用于投资旧区改造和城市更新项目。

卢文曦表示，保利目前在上海市场的定位有向中高端走的趋势，本次拿下静安地块应该是在为补仓高端产品，在市场进一步拓展。

数据统计，保利在全国首批集中供地中已经拿地超过20幅，进驻城市超过10个，包括厦门、郑州、长沙、苏州、南京、福州、青岛、北京等。

在本次土拍中同样拿下百亿地块的有卓越与京东联合体，以底价99.1亿元竞得普陀区万里社区W060701单元X101-01、X102-02、X103-01地块（237坊地块），成交楼面地价30693.7元/平方米。

该地块出让面积14.787万平方米，为本次集中供地体量之最，也是万里社区近两年来首次有地块出让；地块为地铁上盖商住办综合用地，容积率2.5-3.84，位于上海中环内真如板块。

卓越与京东之所以联合与地块的未来规划有较大关系。而“物流是该片区的产业规划导向的重点之一，对电子商务企业也有一定的落地要求”，卢文曦指出。对于卓越而言，此次拿地则可以发挥其在商业地产方面的固有优势。

此外，当日溢价最高地块为洋浦城投拿下的杨浦区定海社区B3-1地块，溢价率9.21%。

地块吸引了大华、杨浦城建和金隅3家房企参与现场竞价，经过10分钟27轮竞价，地价触顶，进入一次性书面报价阶段。最终杨浦城投以总价14.04亿元拿下，楼面价64040元/平方米。

地块起始楼面价高达58640元/平方米，是本次集中供地起始楼面价最高的地块，同时是中环内难得的纯住宅地块。

新规下的土拍热度

当日的上海土拍成交情况，更多是新规管控下的结果。

卢文曦分析指出，整体而言上海土地新规比较公平，这从土拍结果可见一斑。其他城市多是大房企或者国企、央企一家独大，但从上海今天的状况来看，小房企、大房企都有拿地，就说明市场机会是比较公平均等的。

其中，复星集团旗下豫园股份便以51.7亿元竞得徐汇黄浦江南延伸段1宗地块，成交楼板价约4.3万元/平方米，溢价率0.21%。地块招投标公告中明确规定，此次进入竞价或招标企业必须是两年内引入年平均值60亿人民币的生命健康产业上市公司。

地块出让面积58.6亩，计容面积12万平方米，用途为商业用地、办公楼、普通商品房。据了解，上海豫园目前拥有项目100%权益，不排除根据项目实际情况及自身战略优势引入战略合作伙伴共同开发。

从拿地数量看，各自拿下了2幅地块的有大华、光明地产和中建二局。此外，深圳房企鹏瑞也拿下了自贸区临港片区一宗地块，为上海市场的新兵。

具体在出让要求和竞价机制上，上海在实行集中出让的基础上，对土地价格进行限制，首次采取房价地价联动的方式，遏制高价拿地，从而起到控制房价的作用。

在房价地价联动机制下，本次集中供地设定了地块起始价格、中止价和最高报价，最高报价一般限定为起始价的110%，也就是说，竞拍设置溢价10%即封顶，因此不会出现高溢价情况。

此外，出让地块都带有新房指导价的限价设置，但没有设置竞自持、竞高标准建设方案等竞条件规则，仍为开发商保留一定利润空间。

值得注意的是，本次出让地块中，市中心静安区灵石社区地块（保利拿下）及杨浦区定海社区B3-1地块（杨浦城投拿下）均设置了“一次性书面报价”的竞拍机制。

根据上海土拍新规，地块在触发中止价之后，进入一次书面报价环节，由报价中最接近平均价的房企揽下。

因此，静安区地块中，大华与保利一并报价，因不敌保利接近平均价而战败；而杨浦区地块中，大华仅比杨浦城建出价高出10万元，与城区纯宅地失之交臂。

这考验的是房企的拿地技术。卢文曦分析认为，地块竞价到了最高限价，如果设置摇号机制，则考验运气成分；如果设置自持竞配建等，开发商利润则有所压缩，不利于保证产品品质。而设置报价接近平均价的拿地，则可以确保对土地价值最合理公平的评估。

此外值得一提的是，受围标风波影响，此前便有市场传闻中海、华润、万科三家房企被上海土拍拒收报名参拍资料。无缘上海首次集中供地的消息基本属实，业内分析多认为此举更多在于对行业违规拍地起警示作用。