71亿拿下朱村旧改 上海老牌房企大华的广州版图

近年来，凭借着地铁21号线的便利，广州增城朱村一直是刚需置业的热门板块。

6月28日，广州公共资源交易中心官网发布了增城区朱村街朱村旧改项目公开选择合作企业的结果公示，最终上海老牌房企大华集团将项目收入囊中，总投资金额预计71亿元。

据观点地产新媒体了解，朱村村位于增城区朱村街中部，临近朱村街旧城镇（街区），南至神岗村、北至龙岗村、东至南岗村、西至工信部电子第五研究所。

旧改项目分为A、B两区，其中A区位于广汕公路北侧，包括朱村运河以西的村大本营，以及位于运河以东的部分区域；B区在广汕路以南，建筑基本沿广汕路、朱宁路呈长条状分布。项目总用地面积77.5万平方米，改造范围内总建筑面积740142.81平方米，涉及居民2692户、户籍人口6606人，改造投资总金额约为71亿元。

至于交通方面，地铁21号线朱村站距离村口牌坊仅500米左右；周边在售的一手项目包括大华城东郡、仁安花园二期、保利中航城等，均价约1.8万-2.6万元/平方米。

值得一提的是，这是目前朱村板块投资额最大的旧改项目，同时这也是是大华在朱村板块拿下的第二个旧改项目。

早在2019年底，大华就拿下了朱村街山田村旧改项目，投资63亿元。同年，以总价14.74亿元摘得增城朱村站北A19027宅地，折合楼面价13043元/平方米。

截至目前，朱村板块已是大华集团在广州布局的重点区域，总投资金额达到了约149亿元。

布局朱村

不同于广州其他旧改的激烈竞争、悬念迭起，大华拿下朱村村项目似乎显得顺理成章。

早在2019年11月6日，广州增城朱村村举行了旧村改造项目选择合作意向企业和表决大会，朱村村村民以100%赞成率，同意让大华（集团）有限公司正式成为朱村村旧改合作企业。

虽然大华在上海同样是凭借旧改项目起家，但能够在保利、富力等诸多“旧改大户”盘踞的羊城分得一杯羹，实属不易。

对于为何能够拿到这一旧改项目，早在签订合作意向时便曾有接近大华集团的人士表示，这与大华多年来在旧改行业积累的口碑是分不开的，“大华做了这么多年旧改，有不少经验，也做出了不少样本，这些都是取得市场和居民们认可的资本所在。”

从朱村村最新的招标文件来看，出让要求颇为“严苛”，故有市场人士认为，其中颇有点“定向出让”的意味。

根据招标要求，合作企业总资产不低于1500亿元，企业净资产不低于380亿元且剔除预收款的资产负债率不得大于70%，企业实缴注册资本金不低于15亿元。

同时，由于朱村旧改项目位于广州市第三圈层重点功能区以外的区域，要求合作企业具备产业导入能力（非房地产业）。

具体而言，合作企业需至少引入1家国家级A类科技企业孵化器，1家专业生产性服务平台。

此外，因为朱村村周边配套以乡镇级为主，缺乏大型商业配套，所以项目还要求引入嘉年华商业综合体、嘉年华高端商务办公、长租公寓品牌亨寓、洲际酒店旗下四星级品牌、巴黎春天等商业知名品牌或同等行业地位的其他品牌产业项目，旨在将朱村村片区打造为高品质经济生活示范区。

据了解，长租公寓享寓正是大华集团打造的品牌，而洲际酒店也与大华有着密切的合作关系。

此外，有业内人士指出，虽然旧改周期长，但利润率自然也会更高。大华多年浸淫于旧改行业，虽然规模增长不快，但公司现金流情况却较为健康。

“在融资形势不明朗的时候，大华的日子或许要比许多同行过得滋润。”

加码广州

作为一家上海本土开发商，大华集团近几年在广州的发展可谓十分迅速。

这家成立于1988年的老牌房企，是国内第一批拥有房地产开发国家一级资质的房地产开发企业，打造的首个项目是位于上海宝山区的大华社区，该项目由多个居住小区构成，总占地面积约为3.5平方公里。

从体量上，该大型社区与旧改项目动辄几百万平方米类似，正是从这个项目开始，大华开始走上了打造大型社区项目的道路，也逐渐积累起了开发大盘的经验。

此后二十多年里，大华还开发并运营过上海大华锦绣华城、大华滨江天地、曲江公园世家、大场老镇改造社区等一系列超过百万平方米的大型社区项目。其中，上海大华锦绣华城和大场老镇改造社区占地面积分别达到3.3平方公里和2.5平方公里。

然而，由于大型社区与旧改项目开发周期都很长，所以大华集团的销售规模与同行相比一直显得有些落后。早在2009年便已迈进房地产“百亿俱乐部”行列，但此后多年发展规模并未增大。

直到近年来，大华才展露对于规模的渴求，并提出未来2-3年以“提高去化，做大规模”为经营导向，通过加快周转带动销售规模和利润总额双增长。

根据观点指数披露，大华集团2020年销售总额为559亿元，较2019年347.6亿增长约60%。

城市布局方面，大华于2017年年底进入大湾区，并于同年成立广州区域公司。

此后长达一年多时间里，其并未急于在广州开疆扩土，而是花时间去熟悉市场和做前期准备。直到2018年9月，大华突然现身广州土地招拍挂市场，首次以底价11.63亿元竞得广州番禺宅地，才算真正进入广州。

随后大华通过城市更新与二级招拍挂市场“双轮驱动”的布局策略，在广州接连扩储。于2019年，大华以63亿、14.7亿元拿下增城区朱村街山田村项目和朱村村地块；2020年，以10亿元拿下番禺区沙头村大富村旧改项目。

据了解，大华目前在大湾区的5个城市中获得15个城市更新项目，广州旧改项目分布在番禺区、增城区、白云区、天河区、花都区。

随着大华集团加码广州，经营性现金流情况也有所紧缩。

资料显示，2019年，大华集团经营活动产生的现金流量净额为-121.69亿元，比2018年同期减少了 122.23亿元。

截至2019年底，大华集团总负债达927.36亿元，相比2018年末的632.57亿元增长了46.6%；资产负债率为74.84%，相比2018年的70.29%增长了4.55%。