22天380亿！险资、外资频繁收购中国商业地产的背后
国内商办大宗交易市场正迎来一波高峰。
6月28日，凯德集团打包6个来福士卖给中国平安人寿，作价96亿元。再往前一周，“包租公”潘石屹将SOHO中国91%股权出让给黑石集团，交易价30亿美元。6月7日，和谐健康以90.6亿元收购北京SK大厦。
22天内，三笔商业地产领域的大宗交易，合计约380亿元，如此密集且高标的交易，这在业内并不多见。但背后的信号是，险资、外资等资本正在出击中国的商业地产资产，且付出的代价并不高。
“从大宗物业交易表现来看，虽然交易市场周期变长，但在自用、投资双轮驱动下，市场活跃度并未下降，投资者仍对市场优质项目保持高度关注。”6月24日，全联房地产商会副秘书长、房讯网董事长刘凯向媒体表示，无论是自用抑或投资，写字楼依然是商业地产投资者的首选。
正如刘凯所言，作为房地产的细分领域，购物中心、写字楼、产业园是承载区域经济发展和专业转型的重要载体，但剔除区域市场高热现象，从全国整体市场来看，当前商业地产连续多年处在供应高峰，推动空置率走高和租金（售价）水平下降。
这一“高”一“降”之间，即便是一线城市的核心商办资产，加上一流的运营商，似乎也承受不住运营回报率低与资金沉淀之重的压力，急于退场寻求“落袋之安”。
险资成为大宗交易主力
近期一系列大宗交易中，频现保险资金的身影。6月7日，和谐健康以90.6亿元收购北京SK大厦，创下疫情以来单栋写字楼的大宗交易总价最高记录。
据了解，和谐健康采用股权方式，收购北京新锦城房地产经营管理有限公司（以下简称“新锦城房地产”）100%股权，从而持有北京SK大厦，国家企业信用信息公示系统显示，5月25日，新锦城房地产股东信息栏已变更为和谐健康。该项目总投资金额90.57亿元，均为传统险账户出资，截至3月31日，和谐健康传统险账户可运用资金余额为1493.78亿元。
随后在6月28日，据地产资管界获悉，凯德集团与中国平安人寿保险签署合作协议，向后者出售中国来福士资产组合的部分股权。本次合作涉及项目包括上海来福士广场、北京来福士中心、宁波来福士广场、成都来福士广场、长宁来福士广场以及杭州来福士中心。据了解，该资产组合的总资产价值为 467 亿元人民币，平安人寿总投资金额不超过330亿元，该交易预计于 2021 年三季度完成。
平安人寿相关负责人对此表示，本次平安人寿投资的凯德来福士项目主要为商业办公不动产，标的资产中上海来福士广场等六个项目，是凯德集团最为核心的优质资产，租户品质优异，租约稳定。此次投资符合保险资金资产负债匹配的原则，可以优化险资配置，并取得良好且稳定的投资回报，实现保险资金的保值增值。
据业内人士表示，对于险资配置来说，这类处于城市核心地段的商办物业不仅保值性强，并能够在持有期间产生长期稳定的收益，是不可多得的优质资产。
保险资金具有规模大、久期长的特点，不动产投资既可保值增值，又可分散风险。近年来险资投资?线城市商圈成熟、出租率稳定的商办物业的案例屡屡可见。而商办物业成为险资配置的优选标的，事实上由来已久。
2010 年，原保监会颁布《保险资金投资不动产暂行办法》，明确保险公司可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品，放开保险不动产投资。但保险资金采用债权、股权或者物权方式投资的不动产，仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产自用性不动产。
三个突出问题
从市场规模来看，据贝壳研究院统计数据显示，近十年商办面积年均复合增长率均超过10%；截至2020年，商业营业用房面积为29亿平方米；保守估计，若2021年房地产总销售规模为17.5万亿元，其中住宅14.3万亿元，商办地产约为2.6万亿元。
当然，存量商业地产规模更是巨量的。“2021年全国估计有7亿平方米写字楼，产业园约170亿平方米，中国拥有大量的存量资产。”木棉汇集团有限公司董事长闵杰向《证券日报》表示，其三大表现是租金收益率低、运营粗放、资产被低估。
不难看出，以上“三大表现”带来的是高空置率的市场现状。根据房讯指数统计，2020年下半年，一线城市写字楼空置率全部在20%以上运行，均创十年新高；上海和深圳甚至超过了25%以上。全国写字楼平均空置率接近30%，商业营业用房空置率高达35%。
房讯指数研究院在《2021中国商业地产100强研究报告》中指出，当下商业地产市场存在三个突出问题，一是整体新增供应量大，长期闲置资产影响可持续发展；二是新增商业、产业、办公需求严重不足，无法支撑如此大规模的供应量；三是商业地产市场中出现产业发展和甲级写字楼错配现象。
四大趋势
“虽然短期巨量的供应和存量去化依旧是市场需要面对的考验，但商业地产长期向好局势未变。”某业内人士表示，随着国家金融开放和科技创新的持续推进，写字楼市场仍有较大的增长空间，行业深度运营和创新趋势也将得到进一步深化。
在业内人士看来，中国商业地产不仅在市场端实现了快速恢复，商业地产企业端也积极调整战略，以运营、轻资产和智慧科技赋能行业发展，以全新的商业模式满足消费内循环趋势，从而进入高质量发展的“新赛道”。
多数业内人士一致认为，中国产业地产未来发展将面临四大趋势：开发模式将从“卖房卖地”转向“持有运营”，产品模式将从“园区经济”转向“城市经济”，盈利模式将从“客户思维”转向“伙伴思维”，运营模式将从“管理园区”转向“服务园区”。
与此同时，随着首批九单基础设施公募REITs火爆发售，酝酿十年有余的中国公募REITs终于诞生。公募REITs打通商业地产 “投、融、建、管、退”全生命周期发展模式，同时为投资者打开了商业地产投资的大门。