课程回顾 | 购物中心如何打造差异化核心竞争力

　　

　　2021年6月26-27日，赢商tech·赢才公开课《购物中心如何构建差异化核心竞争力》在武汉顺利结业。

　　讲师从以下几个方面进行详细的分享和讲解。总结优秀商业项目的共性，梳理购物中心经营的关键数据，以及建立大营运体系的重要性，学习商业项目的定位、规划、调研、内容（即商户/招商及配套氛围）、运营（即消费者分析/销售数据/经营数据等）等具体落地打法。

　　

　　01这几年，实体商业正在发生什么？

　　每年约有超过1000家实体商业面市，300-500家商场开业，良莠并齐；

　　“增量/存量”比值近年来也呈持续下降态势，行业整体增速放缓，竞争加剧；

　　从城市细分上来看，在整体行业增速放缓的大趋势之下，三四线城市的整体增速仍高于一二线城市，实体商业将呈现结构性增长变化；

　　因去年疫情筹开项目延迟开业影响，预计2021年开业的商业项目将达到近年来峰值；

　　优秀的新项目开业初始获得行业关注，成熟品牌商业快速复制，轻重并举；

　　新零售横空出世、国潮正潮、线上线下加强融合、多样化创新营销层出不穷；

　　大量商场经营面临挑战，疫情影响加速实体商业变革与创新；

　　

　　02购物中心如何构建差异化核心竞争力？

　　用产品思维打造“形、容、神”一体化的优质购物中心。

　　形：具备标识性和风格化的建筑主题空间氛围场景；

　　容：具备匹配性和关联性的相关商业内容功能配置；

　　神：具备专属性和归属感的产品内在精神文化标签。

　　这三者来源于团队对核心客群的深度理解、对市场站位的精准把握以及对未来发展的前瞻预判。

　　

　　03科学合理定位奠定购物中心竞争基础

　　扎实做好市场调研工作

　　项目定位多样化

　　定位必须尊重规划的可行性和落地性

　　规划四大要点和三大要素

　　业态品牌落位原则

　　以收益思维贯穿商业定位定位、规划、品牌落位

　　

　　04如何理解定位？

　　根据定位，指引建筑设计：概念风格、建筑形态、建筑布局、物业结构等；

　　根据定位，合理规划业态：主力店大小、位置，建筑柱距、层高、荷载等；

　　根据定位，创新设计亮点：深刻理解主题定位、客群定位，进行亮点设计、创新设计。

　　

　　05业态品牌落位原则有哪些？

　　基本主力店满足商业功能定位：主力店先行开拔，发挥定海神针效应；合理把控主力店面积、占比及收益关系；确定位置与面积；模拟交付条件、提出设计需求。

　　常规品牌和特色品牌合理组合：常规品牌保证经营安全，特色品牌形成标签、留有创新空间，两者合理组合平衡项目整体的租金收益；各业态尽量丰富、协调发展且要有主次之分：一般商业项目的四大业态占比为：零售业态40-50%、餐饮业态25-30%、生活配套业态15-20%、休闲娱乐业态10-15%。

　　高收益商户确定收益安全性：可承受高租金的业种：黄金珠宝、钻石镶嵌、钟表眼镜、化妆品香水、饰品配饰、奶茶水吧及部分快捷餐饮；在项目中整体面积占比小但收益占比高：平衡主力店品牌、特殊品牌、低租金品牌的灵丹妙药。

　　

　　06经营收益测算主要指标

　　

　　

　　07测算基础工作

　　

　　

　　08不同阶段经营应-调整贯穿各个运营阶段

　　提高店铺经营能力，优化商品结构，提升人员服务技巧；

　　优化平面和动线，改善客流走向，减少冷铺和死铺；

　　释放有效面积，增加经营空间，提高坪效；

　　引进优质商户，改良业态和功能结构；

　　重新测算合作条件，提高收益；

　　防止大面积空铺和撤铺；

　　扩大或压缩品牌经营面积。

　　

　　09调整实施步骤

　　梳理分析现有品牌业绩及经营状况；

　　梳理现有平面、动线与铺位切分；

　　收益和合作条件估算；

　　独家、首家、网红品牌针对性引进；

　　制定应急调整预案。

　　

　　

　　

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