重点房企买地款不得超过年销售额40%，二次供地还能热起来吗？
作者：徐帅
从成都等城市规定踩“三道红线”的开发企业将被纳入竞买资格限制名单开始，三道红线危险系数较高的房企已经被伤了一刀。
近日，监管部门出手，调控大棒再次挥向开发商。继“三道红线”、上报商票数据之后，试点的几十家重点房企，被要求买地金额不得超过年度销售额的40%，按照这个标准，不少房企又要被伤一刀。
种种“枷锁”在身，房企如何应对即将到来的第二次集中供地？
三道红线“打补丁” 为土拍浇一桶冷水
买地金额不得超过年度销售额的40%，这一刀会伤到谁？
在第一轮集中供地中，地方龙头企业风头无两，吸引力大量吃瓜群众的目光。例如，北京的首开独中四元，广州的越秀包揽8宗地块，深耕杭州的融信、滨江势头迅猛，重庆的融创、龙湖，补仓的动作也十分凶猛。如今新政一出，这些房企还能像上次一样大举拿地吗？
先看看试点的几十家重点房企有谁。在去年年底三道红线试点房企有所成效后，政策持续发力，将由12家试点房企扩大到30家企业，严控房企有息负债规模，引导融资激进房企降杠杆。这30家企业基本上就是销售额排名TOP30的房企。
实际上，整体来看2021年上半年受“三道红线”和供地“两集中”影响，行业拿地热度已经明显下降。中指研究院公布的数据显示，2021年上半年50家代表企业拿地销售比均值降至29.3%，低于40%红线。2021年上半年50家代表企业拿地销售比均值为29.3%，较去年同期下降12.3个百分点，拿地强度明显下降，在三道红线和供地两集中背景下，房企拿地更趋谨慎。
不过，虽然各梯队房企的拿地销售比平均值都没超过40%的“红线”，但房企间的分化很厉害，单个房企数据超标的情况是存在的。例如，绿城中国、华润置地、龙光集团、融信集团、雅居乐、中国铁建等房企拿地销售比均超过了40%，且这些房企大概率在三道红线试点名单中，受影响较大，下半年或将调整拿地节奏，审慎获取土储，在即将到来的第二次土拍中，可能不会再频繁的见到这些房企。
业内人士指出，拿地销售比40%红线可以进一步约束房企投资行为，抑制土地市场非理性因素，将有力的矫正企业盲目扩张的行为，从而达到稳地价、稳房价、稳预期的目的。房企融资端、投资端均受到严格限制，结合销售端个人房贷限制，行业发展速度将维持中低速增长。在此背景下，行业整体发展在经历调整后将更趋良性，行业格局趋于固化，拥有管理红利、充足土储的企业有望脱颖而出。
进城“门槛”越来越高
政策端穿上紧身衣之外，多个城市也对房企设置了进城“门槛”。
6月7日，成都市出台新政，同踩“三道红线”的开发企业将被纳入竞买资格限制名单，同时，发生严重失信情形的开发企业，也将被纳入竞买资格限制名单。按照这个标准，恒大、绿地、富力、泰禾等企业将失去在成都购买“面粉”的机会。
截至2020年末，同踩“三道红线”的房企 数据来源：克而瑞
实际上，“拉黑”同踩三道红线的房企只是成都的限制之一。成都第一次集中土拍中，还需要竞大比例的自持和大量的配建，虽然表面上看，此次集中土拍的溢价率不高，但拿到手的地块，实际算下来的溢价率是非常高的，同时靠装修提升溢价等手段也是不被允许的。如此苛刻的条件，对房企的能力要求非常高。
此外，“开小号”抢地也被多个城市明令禁止。
东莞7部门联合发布新规，新注册空壳公司将不能参与东莞土地拍卖，房企“多马甲抢地”被堵。
除了东莞，无锡市自然资源和规划局此前发布《无锡土地市场公开出让挂牌文件中〈承诺书一〉的有关解读》，其中提到，竞拍公司需承诺除该竞拍主体公司外，无“母公司及母公司其他下属控股子公司”，或是“我公司(该竞买人)下属控股子公司”参与竞拍，违反者将一年内禁入无锡土地市场。
苏州强调，同一自然人、法人或其他组织直接绝对控股的公司不得参与同一商住或住宅地块竞买，且竞买人土地出让金的资金来源应为自有资金。对于违反上述规定的竞买人，经认定构成违规竞买的将被认定为失信行为人，三年内不得参与苏州土拍。
此前，南昌也发布通知，在房企拍地方面提出，要严格限制关联公司参加同一宗住宅用地竞买。“限房价、限地价”地块的竞买人应满足土地出让公告中明确的竞买要求，并在报名时书面承诺其关联公司不参加同一宗地竞买。
在开发商拿地都要“摇号”的年代，注册空壳公司越多，意味着抢到热门地块的概率越大。事实上，设立马甲公司拍地，在业内是颇为常见的做法。有房企投拓部门人士表示，在保证金不高的背景下，很多房企会通过设立多个“马甲”来增加自己拍地的成功率。
58安居客房产研究院分院院长张波指出，并非每家企业都能通过大量‘马甲’公司去参加拍卖，以增加竞得地块的概率。参拍企业都要缴纳金额不低的保证金，对企业资金要求相当高。因而能养得起‘马甲’的企业，都是规模不低、实力较强的企业。对于那些想拿项目，但养不起‘马甲’的开发商来说，如果恰好陷入这样的人海战’中，对他们来说可能稍显不公平。禁止“马甲”参拍住宅地块，一家企业一次只有一张入场券，一定程度可以减少不公平竞争以及变相“围标”现象的发生。
二次供地还能热起来吗？
从第一轮集中供地的结果看，大房企是此次“两集中”供地的主要受益者，无论从拿地金额、拿地面积上看，大中型房企占据主流。一些地方龙头房企在部分区域市场脱颖而出，并有所斩获。
这也意味着，在集中供地中，各个类型的房企都有机会。综合实力固然是房企角逐土地市场的基础，但区域深耕能力、资金调动能力、成本控制能力、营销能力等，都足以成为现阶段的竞争力。
但越来越复杂的规则设计，越来越多的限制条件，对想要拿地的房企提出了更高的要求。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，第一批集中供地，分化比较明显，部分热点地块、热点城市溢价率还在走高，开发商对土地的竞逐比较激烈。这对后期房价的稳定是一个不利因素。在总结第一批供地时，普遍反映到开发商多个马甲拿地、利用收购并躲避监管的现象。所以，政策就会针对这些漏洞进行弥补，同时完善三道红线的监管规则。
目前，根据三道红线实施的经验，结合去年全年和今年上半年开发商主要财务指标的变化来看，目前这一长效机制还有很多漏洞，需要对三道红线的监管手段做进一步的完善，此次明确重点监管“买地金额不得超年度销售额40%”，就是为了提高三道红线的监管效率集中在杠杆力快速攀升的部分房企。
李宇嘉认为，此次政策对全行业的影响不会太大，主要是因为，前期资金面比较紧张，资金穿透监管，金融贷款集中度等等多项政策的效应开始显现。当前开发商拿地的积极性正在回落，单月土地出让规模连续出现负增长。很多开发商减少拿地的同时，增加原来储备地块的开发进度，表现在施工面积的增长。
对热点城市的影响会比较大。开发商拿地开始回归热点城市，特别是龙头开发商对两个集中供地模式下热点地块的争夺非常激烈。部分开发商还有做大规模的动力，特别是有些企业冲千亿、冲万亿的积极性很高，对这部分企业的影响也比较大。
总之，该政策落地后，预计第二批集中供地的热度会降低，整体溢价率会走低。