首创置业上半年增收不增利 新增3个土地项目
作者：苗雪艳
“和讯曝财报·2021房企半年报”系列报道启动。三道红线、拿地金额不超过年度销售额的40%——时至年中，被遏制住“钱”和“地”咽喉的房地产企业，在今年会呈现出哪些新变化，又会以怎样的方式来积极应对？
为此我们将从房企财务数据、业务能力、未来发展三个方向选取代表性指标，进行打分并给出评价，希望能由点及面观察企业，如果满分是五颗星，你觉得今年上半年房企的表现能得几分？
因“退市”备受关注的首创置业8月4日发布了2021半年报。
首创置业半年报显示，公司指标表现棱角分明：增收不增利问题突出，操盘项目销售表现不俗，市场开拓能力利用自身优势可圈可点。
1、 盈利能力：★★☆☆☆
增收不增利透露行业困境
增收不盈利问题凸显。2021年上半年，首创置业营收110.13亿元，同比增长约19%；营业利润6.52亿元，同比减少约43%；归属于母公司股东净利润2.26亿元，同比减少73%；基本每股收益为0.01元，去年同期为0.11元。
数据来源：同花顺
对此，首创置业解释称，营业收入增加，主要原因是本期物业开发销售收入的增加。而利润问题则与销售业务的毛利有关，上半年营业税后毛利率约19%，与2020上半年24%的毛利率相比减少5个百分点，主要原因就是本期物业开发销售业务毛利率降低。行业毛利率均值为30%左右，首创置业与中位数相比，还有一定差距。观察首创置业近五年营收净利润数据，增收不增利问题一直存在。
数据来源：同花顺
数据来源：中指研究院
当然，这个问题也是行业需要破解的难题。有数据显示，2020年中期70家典型百强房企毛利率均值29.4%，较2019年同期降低5.1个百分点，其中44家房企上半年“增收不增利”，房企利润高点早已过去。这也就是为什么以万科为代表的头部房企均提出“向精细化管理”要效益的重要原因。
2、 销售回款能力：★★★☆☆
三大核心城市圈签约额占比超七成
上半年签约销售方面，用首创置业自己的话来说是“质量”与“效益”并重，所以总体表现不俗。
签约额402.7亿元，同比增长19.5%；其中，操盘项目签约销售额占比近80%；签约均价2.3万元/㎡，2020上半年签约均价3.4万元/㎡。
这几年，首创置业加紧强化都市圈的外拓能力、提高核心都市圈的市占率，效果还是很明显的。上半年，三大核心城市圈签约额298.2亿元，占比约74.0%。其中长三角城市圈与单核城市签约占比达50%，较去年同期提升6个百分点，区域布局进一步优化。
上半年，新开盘项目平均去化率达70%以上，其中杭州禧瑞江南三开三罄，上海禧悦芳菲、重庆禧悦学府等重点项目开盘去化率超90%，还打造了上海禧悦芳菲等区域销冠项目。
一方面注重销售的同时，首创置业强化回款考核激励。上半年实现并表销售回款171.7亿元，同比增长65.1%。
在三道红线等金融监管政策强压下，紧抓销售和回款成为保障房企现金流的重要措施。行业也呈现出了上述特征。克而瑞研究中心数据显示，2021年房企积极营销，抢收回款，在去年较低的基数上，销售业绩在今年上半年实现同比大幅增长。1-6月份，百强房企累计实现销售操盘金额61499.1亿元，同比增长36.7%，业绩规模整体提升。
数据说明：根据CRIC统计，2017年时仅有包括恒大、远洋、世茂在内的9家房企公布了销售回款情况，数量还比较少。之后两年，公布回款数据的房企数量开始出现持续增长，2020年年报及业绩发布会上公布销售回款率的房企数量已经达到了37家，超出2019年一倍还多。
3、 拿地能力：★★★☆☆
三个新增地块的意义
土地市场方面，截至2021年6月底，首创置业土地储备总建筑面积1574.5 万㎡。首创置业表示，现有土地储备足以满足公司未来3年左右的发展需要，规模适中。
今年上半年的重要路径之一是集中拍地政策。首创置业表示积极研究并应对了各地集中供地政策后，总体采取了“安全、稳健、审慎、优中选优”的投资策略。上半年主要拿地战果为：新增土地项目数量三个，总地款39.15亿元。
分别是：浙江省桐乡市高铁新城项目、上海市松江广富林地块和青浦夏阳双地块。这三块地对首创置业发展历程来说，有着标志性的意义。
第一块地，是通过股权收购方式获取浙江省桐乡市一级开发项目，总占地面积348万㎡，这也是首创置业在京津冀地区外获取的首个土地一级开发项目。一级开发能力也是首创置业的强项。
后两块地：是参与上海首轮集中土拍获取，也是各城首轮土拍中唯一参与的拿地，总土地款为33.7亿元，总建筑面积 26.6 万㎡，平均溢价率仅 8.7%。这也是首创置业时隔7年之后，再度在上海拿地。首创置业从华东区域尝到了甜头，此次拿地也凸显出企业重仓长三角的决心和信心。
2021年上半年剔除22城后房企投资热力图。颜色越深代表投资热度越高。
数 据来源： CRIC中国房地产决策系统，此图仅监测TOP50房企投资省份（不含港澳台三地）。
可以看到，首创置业的新增三块地都位于华东区域，而今年上半年此区域也成为房企拿地热力区。
克而瑞数据显示，今年上半年，区域高度重叠，房企纷纷涌向长三角、珠三角，浙江、江苏、广东三省的非22城是TOP50房企投资三甲，三者占TOP50房企非22城投资总额的63.7%。以房企非22城拿地金额口径来看，现阶段房企投资区域十分聚焦，以东南沿海为主，主要是长三角和珠三角两大板块。其中长三角的浙江和江苏是房企最为热衷的省份，TOP50拿地投资金额超过千亿，珠三角的广东则紧随其后。
随着第二轮集中拍地的启动，下半年的土地市场又热闹起来了。面对政策和玩法的新调整，房企又要如何面对呢？
对于下半年的拿地安排，首创置业相关负责人曾表示，还是会采取审慎、优中选优的策略。而且公司目前在北京，新盘与顺销、尾盘销售的项目有10多个，从土地储备的结构上，目前“补仓”迫切性并不是太强。而土地竞拍本身就不是首创近年来的重点取地方式，作为北京国企，企业在一二级联动取地上有明显的优势，比较有利于拿到条件更合适的土地。以2020年为例，首创置业新获10个项目，其中9个项目为底价成交，平均溢价率仅为2.6%。