深圳、青岛等地为何突然按下第二批集中供地“撤回键”？

作者：蒲莎莎

8月11日，青岛市自然资源和规划局发布公告，“撤回”7月底公示的准备第二批集中出让的100宗地块。

事实上，这是在城市官方宣布之中，继深圳、天津之后，又一个在第二批集中供地中“踩刹车”的热点城市。

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城市按下“撤回键”

按照今年春天22个热点城市对各城“集中供地”的规划，7、8月的土地市场应该是热闹非凡的，因为这是22城第二批集中供地出让公告集中发布的时间。

但现在的土地市场，却像是搭配着以不安、复杂与抑制的“命运交响曲”第三乐章，正在经历风雨欲来前的暂时宁静。

因为在最近，多个热点城市踩下了第二批集中供地的刹车片。城市官宣：中止交易，计划有变。这些城市或延期、或中止。

最先按下“撤回键”的城市应该是深圳。在8月6日晚间，深圳发布《深圳市土地使用权出让补充公告》（以下简称《补充公告》）。

根据《补充公告》显示，为稳妥推进深圳市第二批次居住用地集中挂牌交易组织工作，经研究决定，现中止上述宗地的挂牌出让工作，具体出让时间另行公告。

同时《补充公告》说明，已经交纳的竞买（投标）保证金，原路退回。

在8月10日，天津也发布了土地出让补充公告，宣布将土拍挂牌开始时间延迟到9月1日9:00起。

紧接着第2天，在8月11日，青岛市自然资源和规划局发布公告：拍卖活动因故终止，再次实施公开出让时间，以届时公告为准。

据城市官方公告，22个集中供地城市中，除了早在6月已经完成了第二批集中供地的无锡、厦门、长春，过半城市已经透露出了延期第二批集中供地计划的意思。

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“打补丁”是城市共识？

各大城市纷纷按兵不动，供地市场山雨欲来风满楼。于是，供地市场上也是传言频出，比如：

消息称，沈阳第二次集中供地将延期，供地规则亦或将发生变化；

消息称，苏州第二次集中土拍可能会出补充协议,严查参加土拍的开发商的资金来源，严抓土拍报名环节,限制房企马甲的数量。因此，苏州第二次集中土拍可能会延期至9月中旬，给参加土拍的各路房企留出调整的时间。

这些城市中止、延期第二批集中供地计划，到底带来了些什么新的规则变化？透过官方已经公布出来的消息，可能更为“靠谱”，也更具参考价值。

比如，在一周前，杭州深夜发布的具有“打补丁”性质的“竞品质”新规则，在土拍市场就激起了不小的反响。

根据深圳之前所发布的第二批集中出让公告，深圳预采取的新玩法，大致包括“全年期自持的市场租赁住房”、“扩大初始配建面积”、“设置安居住房销售均价”等这几项措施。

但突然叫停第二批集中供地的动作，使得深圳的供地规则神秘色彩愈浓。许多业内人士更是纷纷预测，深圳或将会紧跟杭州的竞品质步伐。

此外，在天津的出让补充公告中，则明显显示出对第二批集中拍地的规则进行了补充。天津主要从竞得人资格与拍地规则两个层面进行调整：

一是严格监管资金来源：参拍企业须提交其资金来源承诺和资信良好的证明，且须由自有帐户交纳竟买保证金；

二是调整最高限价：对61宗地块的最高限价均进行了调整，下调地块最高限价，溢价率从首批次溢价不高于50%下调至不高于15%；

三是采用摇号：采取竟限价后摇号方式确定竞得人。这也是，自2017年以来，时隔4年，天津再现摇号拍地。

值得注意的是，相对于首批集中土拍，在第二批集中供地中，杭州、苏州、无锡等部分热点城市都选择了给土拍规则再打“补丁”。

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暂停是为了更好的出发

城市为何相继宣布暂缓第二批集中供地？或许，是为了接下来更好的出发。

一是扭转“集中供地”政策调控预期不理想的局面。

在今年3月份，为了坚持“房住不炒”定位、稳住地价、调控房地产市场，22个热点城市官宣入局“集中供地”计划。

但是奈何“道高一尺，魔高一丈”。在首批集中供地中，重庆87%地块溢价成交、上海静安区拍出百亿元地块，各城市、区域热度分化加剧，热点城市和城区溢价率居高不下，区域地块的地价更是屡刷历史新高。

这一局面似乎与集中供地的初心背道而驰，相去较远。

比如，深圳属于首批集中供地中溢价率较高的城市，平均溢价率为23%，共涉及6宗土地，其中有3宗以近45%的溢价率出让，楼面价最高达7万元/㎡。

于是，有业内人士分析称，深圳推迟第二轮集中供地主要原因是在首批集中供地中，溢价率过高，与调控政策相悖，因此在细则方面均还需要打磨、调整。

二是与地方调控政策与中央调控政策不契合。

针对深圳突然中止第二批集中供地，有传闻称，中止出让背后是因为报名房企性质分化严重，简单来说就是，本地国企参与度较高，民企参与度极低。

但许多专家分析认为，这与此前7月22日召开的“加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议”有关。

因为深圳第二次土地集中供应发布的时间是7月9日，在7月22日之后，深圳第二轮供地规则或与中央最新指示有一些出入，故将重新调整供地计划。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也分析认为：“在国家要求完善土地出让方式的最新指示发布之前，深圳已经做好了第二轮土地上的规则，但是这一规则与国家的最新指示相冲突，所以被迫撤回。我们看到，包括深圳、广州、上海、北京在内，第二轮土地出让都没有如期举行，可能在按要求完善新的出让模式。”

三是报名的开发商减少、拿地热度下降。

土地集中出让，并不仅仅是简单地改变了土地出让的时间，对于企业也属于全新的考验。

自2020年以来，“三道红线”监管力度不断强化，调控偏向资金端，倒逼房企降杠杆；对购地资金的来源监管加强，购地资金不能超过销售额的40%；房企融资困境之下，很难支持土地前融……从拿地前期来看，对于多数房企而言，或许已经是困难重重。

从拿地后期来看，各城有各城的集中出让规则，“高保证金”“限地价”“盈利难题”……又难倒了一批房企。

于是，在房企的资金、资质、利润空间等层面上，都一定程度上抑制了房企拿地热情。

但如果一个城市的房地产市场过冷，对当地的经济也具有十分重要的影响，城市失去资本青睐、经济发展支柱被削弱。

比如，从深圳刚刚公布的上半年经济数据来看，深圳政府对于土地和房地产市场还是比较在意的。

“如果土地市场冷却，对深圳已经开始回落的房地产市场将是巨大的冲击。进一步，可能会对固定资产投资、城市更新也会造成连锁反应。”李宇嘉认为。

其实，正如亿翰智库分析指出的，政策的出台意在控制核心城市的土拍热度，稳定地价，实现土地市场的稳定运行，既保持土地公平合理的出让，同时又使得市场热度保持低位运行。而房地产企业能否提前迎来利润率的拐点，还要看地方政府如何落实具体土拍细则。

总之，中央对房地产市场的调控是坚定且坚决的。但调控政策走向何方，中央、地方、企业多方还需共同进一步的沟通、思考，“中止”不是“终止”，暂停是为了下一次更好的出发。