智儒朱逸：对产权分散的销售型商业持保留态度 看好社区商业在核心城市的发展

近日，江苏省人民政府办公厅印发《关于完善商业网点规划管理指导意见》（以下简称《指导意见》），这是江苏省首次从全省层面出发，出台相关指导意见，其中，以下六点值得注意：

　　1、严控大型商业综合体的规模和数量，避免出现商业过剩和同质化竞争；

　　2、不得以商业综合体作为房地产开发的卖点，进行虚假宣传；

　　3、建设单位不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商业综合体，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商业综合体；

　　4、几种应重点建设的业态形式，主要包括：一是特色商业街区、二是商品交易市场、三是农产品市场、四是商贸物流园区；

　　5、推广邻里中心模式。建设集商业、休闲、文化等功能于一体的便民生活中心；

　　6、明确了城乡六个级别商业中心的建设参考标准：一是城市商业中心、二是区域商业中心、三是特色商业街区、四是社区便民生活圈、五是县域商业中心、六是乡镇商贸集聚区。　　

《指导意见》提到，发展目标是到2025年，全省各地基本形成布局优化、结构合理、功能完备、配套完善、城乡互动、高效顺畅的商业网点体系，南京、苏锡常和徐州等重点商圈集聚效应更加凸显。

江苏智儒投资管理有限公司董事长 朱逸

针对此次出台的《指导意见》，赢商网采访了江苏智儒投资管理有限公司董事长朱逸，朱总就相关问题表达了自己的看法。　　

赢商网：江苏作为商业大省，近几年开业的3万㎡以上项目总数在50个左右，其中，10万以上的项目占比较大，您认为江苏商业已经过剩了吗？

朱逸：江苏的商业放在全国范围看，无论面积、数量和质量，都应该排在前几位，但是否过剩，不能轻易下定论。我个人的观点更倾向于在不同的城市和不同的区域，存在一定的集中、错配和失衡，结构上有优化提升的空间。　　

赢商网：《指导意见》提出不得返本销售或变相返本销售、售后包租或者变相售后包租，是否意味着销售性商业未来生存更加艰难？销售性商业未来出路在哪？

朱逸：我本来就对产权分散的销售型商业持保留态度。本质上业权大于经营权，这两者之间很容易因为利益产生不可调和的矛盾，最终的结果是项目经营不可持续，市场上很多失败的案例都证明了这一点，《指导意见》这次明确对销售型商业提出约束，我个人认为是一件大好事、大实事，利于市场良性健康发展。

赢商网：特色商业街区是未来重点建设的业态形式之一，那么在发展特色商业街区过程中，应该注意哪些方面？

朱逸：特色街区的“特色”，很难做好，市场上做得成功的特色街区不多，期待未来能有更多样本和标杆型特色街区。我个人认为发展特色街区，应该将在地文化、商业资源、消费习惯、规划设计创新等有机融合，真正形成鲜明的“特色”，避免千篇一律，有形无神。　　

赢商网：《指导意见》提到围绕城市社区设置社区便民生活圈，推广南京、徐州、苏州等地邻里中心模式，社区商业迎来机遇，特别是集商业、休闲、文化等功能于一体的便民生活中心。与大型商业综合体相比，邻里中心体量和空间都有限，在场景打造和品牌招商层面都受到制约，邻里中心如何才能做出特色？推荐您认为做得好的邻里中心/便民生活中心。

朱逸：社区商业是城市商业的毛细血管，是城市功能的必要补充，从数量、分布上来看，是最广泛的的商业形态，未来有宽广的发展空间，我个人很看好社区商业在核心城市的发展，也相信会有一些小而美、小而精的社区商业精品出现。

社区商业不一定要面面俱到，而是根据周边的社区人群精准定位，用有温度的服务连接社区，匹配满足生活便捷性的商业功能和业态。我个人比较喜欢仁恒集团在南京河西新城打造的江湾新天地，这是近几年南京做得不错的社区商业项目。