新碧园刘继滨：江苏商业发展不均衡 苏州邻里中心发展模式值得借鉴

近日，江苏省人民政府办公厅印发《关于完善商业网点规划管理指导意见》（以下简称《指导意见》），这是江苏省首次从全省层面出发，出台相关指导意见，其中，以下六点值得注意：

　　1、严控大型商业综合体的规模和数量，避免出现商业过剩和同质化竞争；

　　2、不得以商业综合体作为房地产开发的卖点，进行虚假宣传；

　　3、建设单位不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商业综合体，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商业综合体；

　　4、几种应重点建设的业态形式，主要包括：一是特色商业街区、二是商品交易市场、三是农产品市场、四是商贸物流园区；

　　5、推广邻里中心模式。建设集商业、休闲、文化等功能于一体的便民生活中心；

　　6、明确了城乡六个级别商业中心的建设参考标准：一是城市商业中心、二是区域商业中心、三是特色商业街区、四是社区便民生活圈、五是县域商业中心、六是乡镇商贸集聚区。　　

《指导意见》提到，发展目标是到2025年，全省各地基本形成布局优化、结构合理、功能完备、配套完善、城乡互动、高效顺畅的商业网点体系，南京、苏锡常和徐州等重点商圈集聚效应更加凸显。

上海新碧园商业总经理 刘继滨

针对此次出台的《指导意见》，赢商网采访了上海新碧园商业总经理刘继滨，刘总就相关问题表达了自己的看法。

赢商网：江苏作为商业大省，近几年开业的3万㎡以上项目总数在50个左右，其中，10万以上的项目占比较大，您认为江苏商业已经过剩了吗？

刘继滨：江苏商业的发展是不均衡的，不能以总体数量来判定是否过剩。例如苏南片区的县域、镇区以及苏北的城市化发展中，都存在一定的升级优化空间。　　

赢商网：《指导意见》提出不得返本销售或变相返本销售、售后包租或者变相售后包租，是否意味着销售性商业未来生存更加艰难？销售性商业未来出路在哪？

刘继滨：在我看来，销售型的商业因产权分散很难统一经营管理，很容易造成“无序”“乱象”。还是要从根本上考虑商业的可持续经营发展问题，成功的运营管理模式也会直接带动物业的资产销售价值，未来才可能有出路。　　

赢商网：特色商业街区是未来重点建设的业态形式之一，那么在发展特色商业街区过程中，应该注意哪些方面？

刘继滨：特色商业街往往会存在形式大于内容的现象。也就是说打造特色的建筑载体容易，但是运营出具有特色的商业内容很难。我认为应该以文化为内涵、以商业为核心，要回归商业的本质，挖掘出具有独特体验的商业内容，创新业态并引领消费才能打造出“特色”。　　

赢商网：《指导意见》提到围绕城市社区设置社区便民生活圈，推广南京、徐州、苏州等地邻里中心模式，社区商业迎来机遇，特别是集商业、休闲、文化等功能于一体的便民生活中心。与大型商业综合体相比，邻里中心体量和空间都有限，在场景打造和品牌招商层面都受到制约，邻里中心如何才能做出特色？　　

刘继滨：我个人比较看好邻里中心未来的发展。在特色的营造上，除了紧密对接社区生活圈、满足便民消费的属性之外，可发挥的空间和延展的功能也比较多：包括打造专属会客厅、邻里社交平台、社区康养中心、托管托幼课堂等等，形成集商业、休闲、文化、社交、教育、康养等功能于一体的邻里生活圈。苏州的邻里中心发展得较早，也比较成熟，发展模式还是值得借鉴的。