贵州商业地产10周年 各方论道启“新篇”

十年，能够改变什么？

对于一个人漫长的一生，十年转瞬即逝，会有所收获，也会充满遗憾；对于商业来说，十年，是一个重大的转折点。中国商业地产从80年代初的国营百货为主，到90年代初开始进入购物中心年代，到千禧之年后的互联网时代，到现在的线上线下协调发展。每一个十年无一不是一次历史的见证。

而贵州商业地产刹那芳华间，也经历了十年蜕变。

2010年，贵阳亨特城市广场开业，结束了贵阳商业仅仅只有百货与商业街并举发展的状态。2011年4月，贵阳世纪金源购物中心正式开业，自此，贵州第一座真正意义上的大型、全业态的SHOPING MALL诞生，贵州得以真正进入购物中心时代。随后，贵阳砂之船奥特莱斯、观山湖万达广场、天河潭奥特莱斯等项目纷纷落地，越来越多的国内知名商业地产企业进军贵州。从此，也正式掀开外来企业布局贵州的序幕。

2021年，是贵州商业地产发展新十年的开局之年，在这个具有历史性的时间节点上，赢商网对贵州商业过去十年进行梳理和总结，通过听取行业内各方声音，释放行业观点，客观的看待贵州商业市场的机遇和问题，为贵州商业发展带来新启发。

此篇，赢商网主要通过分析贵阳商业地产市场发展情况，洞察贵州商业地产发展新风向。

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见证：回溯十年变迁贵州商业砥砺前行

城市的商业发展与城市经济实力相辅相成。近年来，随着大数据产业和数字经济的不断赋能，贵州经济实力得到显著提升，商业也因此而快速发展。回望贵州商业地产十年发展历程，也取得了来之不易的成绩。

据赢商网不完全统计，在商业存量上，贵州开业项目已有83个(商业体量≥3万㎡，包括独立百货在内 ），总体量653.69万㎡。其中，贵阳作为贵州商业地产发展的第一站，当前已开业项目35个，总体量311.55万㎡；商业市场逐渐呈现多样性发展。

（注：2021，新增六盘水恒立大世界购物中心、遵义麒龙·习水印象、威宁奥园广场、贵阳龙湾万达广场、凯里·方圆荟5个项目）

但同时，我们不得不承认，贵阳商业地产的发展还处在探索阶段。

从城市能级上看，在《2021城市商业魅力排行榜》名单中，成都、重庆凭借着城市枢纽性和城市消费活跃度等优势，成为了国内的新一线城市。而贵阳仍然处于三线城市行列。

从城市消费力度上看，贵阳与西南其他城市还存在很大差距。重庆在今年7月入选首批国际消费中心城市培育建设，成都也入围了首批国家文化和旅游消费示范城市，而贵阳目前还没有触及建设消费中心城市的理念；另外，成都、重庆均位列全国消费前十强城市。无论是在品牌竞争力、消费场景打造还是外来商业类型等方面，贵阳的商业市场仍然有待挖掘。

商业的发展是从无到有，从简单到复杂的一个过程，这是贵阳商业发展的必经之路。而要想在这条路上有所突破，关键就在于业内各方是否能够认清当前商业地产发展现状和难题，并积极寻求解决之道。

对于贵阳商业发展的难题，在听取了行业内各方的声音后，赢商网得出结论：

其一，贵阳商业环境过于保守，商业形式单一，市场竞争不激烈，消费实力两极分化严重，区域消费层级明显；

其二，专业人才缺失，人才培养周期长、难度大，且容易造成人才流失；

其三，招商难、部分品牌落地后水土不服，尤其是各地州项目面临的招商难度更加凸显；

其四，产业缺乏竞争力，急需优质的产业来增强人口流动性，不断刺激本土消费活力。加之贵阳的地貌特征形成分散的地理格局，导致贵阳商业朝着组团式发展，商业难以聚集，在一定程度上会对商业造成影响。

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变迁：商业新元年窥见市场发展潜力

# 外企项目成绩斐然 不断注入商业力量

当前，贵阳商业市场仍然以本土项目为主导，但外来企业的项目在贵州商业市场也不乏优质的案例。据统计数据显示，外来企业打造的贵阳世纪金源购物中心、砂之船奥特莱斯、观山湖万达广场三大商业项目分别占2020年贵阳零售市场份额9.6%、8.7%、6.3%的销售业绩，占据贵阳商业2020年零售市场排名第一、第二、第四位，他们成绩背后，让我们看到的是贵阳商业发展的一股重要力量。

来源：贵阳瞬时泰发布的第七届贵阳商业发展报告

提及贵阳商业地产10年变迁，就不可不提到贵阳世纪金源购物中心。作为贵州第一个大型、全业态的购物中心，其见证了贵阳商业十年发展，并且深耕贵阳，深挖消费者需求，创造了佳绩。从2011年刚开业的客流稀少，到2019年的客流销售实现双数据新高峰，10年来贵阳世纪金源购物中心已然成为贵阳商业标杆项目之一。

全年客流2000万，全年销售30亿，贵阳商业市场占比10%，主力店永辉销售常年全国前三，沃美影院全贵州票房第一，KFC全国少有的超过机场店销售的单店，这是贵阳世纪金源购物中心在十年间取得的骄人战绩。

所有的伟大都源于一个勇敢的开始。世纪金源在进驻贵阳初期，也面临着巨大的挑战。贵阳世纪金源购物中心总经理刘彩军告诉赢商网，“从2011年到2015年城市化建设期中，面对客流车流双少的情况下，项目通过引进永辉超市，苏宁电器，沃美影院及居然之家，搭配当时全贵州最大的餐饮业态组合，后来贵阳超级明星百货运营者国贸集团TP-MALL入局组成了一艘超级商业航母，以强配套、高性价比、高坪效、多业态的战略，直到2016年贵阳城市化进程的转折点，观山湖区经济人口的腾飞，贵阳世纪金源购物中心也迎来了战略布局的爆发期”。

# 全国连锁品牌持续入黔 为贵阳商业注入消费活力

据赢商网不完全统计，2021上半年，西南地区共引入了超200余家首店，其中，四川迎来了128家，对首店依旧保持着强劲的吸引力，重庆迎来了37家，云南迎来了32家，贵州迎来了31家。

从首店数据上看，有30家首店落地贵阳。但贵阳对品牌的吸附力与成都、重庆还存在一定差距。并且缺少优质的商业代表项目，导致众多优质的国际国内品牌对贵阳商业市场持观望态度，同时也让贵阳的项目和品牌缺乏成长的机遇。

但机遇与挑战常常都是并肩而行，在面对全国品牌新一轮的拓展中，也有一些外来品牌十分看好贵阳商业市场，在经过精细的市场考察过后，通过与拥有优秀运营能力和管理能力的开发商合作，悄然布局。

未来，将会有更多诸如万象汇、爱琴海购物公园，龙湖天街，融创文旅城、万象天地等优质项目进入贵阳商业市场，势必会带来更多优质的首店品牌，在为消费者提供多元消费环境的同时，也更加丰富贵阳的商业市场。对此，赢商网在贵州商业发展新十年的起点，对刚刚进入贵阳市场的品牌苗品记和即将进入贵阳市场的品牌泰香米进了采访，听听他们眼中的贵州商业。

泰香米创始人林志豪告诉赢商网，选择在贵州商业发展新十年的起点上进驻贵阳，也是看到了贵州商业发展的契机。“一是认为贵州近年来经济发展迅猛，是西南地区极具发展潜力的城市；二是把正宗的泰国美食带给贵州的消费者同时泰香米也需要拓展市场，就需要深入到新的城市寻求更多发展机遇，这对于贵阳商业和泰香米来说，是一个双赢的选择”。

谈及在贵阳的门店拓展计划，林志豪表示，品牌的发展需要与消费者的偏好形成良好的匹配度，待泰香米落地贵阳后，将会在对自身目标客群做好充分调研的情况下，逐步拓展门店。在菜品上，也会根据贵阳消费者喜好、偏好来选择，打磨出更适合当地发展的商业模式。未来，根据贵阳市场规模，我们计划将拓展4—5家门店，预计到2021年底，全国门店总计达50家。

另一国内知名品牌苗品记也十分看好贵州的商业市场，其在贵阳的第一家门店已经试营业一个月，虽然相比其他城市门店有很大差距，但对于一家城市新店而言，试营业的成绩是可圈可点的。

苗品记创始人苗伟表示，“苗品记选择落地贵阳，其一是比较看好贵州城市的发展潜力；其二，贵州是产茶大省，有着良好的茶文化基础，拥有着像宜北町、去茶山这样的品牌。喜欢喝茶的人也比较多，从专业的角度看，苗品记在贵州的发展是非常可观的”。

他告诉赢商网，未来，苗品记将会根据市场变化和消费者需求，继续深耕贵阳市场。携手更多优质的开发商一起去布局市场，预计在贵州将拓展到10家门店左右。同时，也将不断根据贵州消费者偏好，融入贵州特色茶叶，推出适合年轻消费者喜好的茶饮。

# 多元商业市场 未来值得期待

事物的发展是前进性和曲折性的统一，商业需要项目方和品牌方的双双赋能，不断地为商业市场注入新鲜血液。

外来开发商和运营商的到来，无论是在品牌的能级和数量上，还是在商业运营和服务等方面，都将有望打破当前贵州商业的发展格局，为贵州这片商业森林增添了更多新活力，这对于提升贵州商业市场开放性、提升城市消费活力具有重要意义，将推动贵州商业地产更多元化发展。也会成为本土竞争者不断求新、求变的重要推手。

苗品记创始人苗伟认为：“近年来贵州得益于政府人才政策的落地落实，贵州人口逐渐回流，越来越多的人选择回家乡就业、创业，打破了当初人口外移的局面；加之伴随外来就业人口的不断流入，贵阳商业也迎来更多的市场需求，贵州未来的商业市场，一定会迎来新的发展局面，并且是不断被看好的”。

“城市商业的发展是一个逐渐成熟的过程。随着外来企业、商家进驻贵州的数量增多，纷纷开发贵州市场，将有效打破本土企业为主导的单一局面，弥补贵州商业发展的不足，未来贵州商业将会是百花齐放、不断壮大的局面，城市发展也将会更加繁荣，商业也会看到更多机遇。”泰香米创始人林志豪也发表了同样的观点。

第一太平戴维斯重庆策略顾问部高级助理董事徐幼婷表示，“贵州人民良好的消费意愿、特色的民族文化和国家大力发展经济的时代背景都使其有着较大的商业潜力，许多知名企业和开放商都将来此布局发展，他们将为贵州商业注入更多的活力，共同来发掘潜力、开拓市场，贵州商业品牌度和业态都将有很大提升”。

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新纪元：展望新十年

机遇与挑战下的改与变

细节决定成败，商业发展亦是如此。外来开发商的到来势必会为贵州商业带来新的运营方式和理念，无论是消费者服务，亦或是商业开发与运营，外来开发商都具有极大优势，对于本土开发商来说，是机遇，也是挑战。

面对机遇和挑战，贵州本土商业如何寻求与外来商业资源发展的平衡性？如何打响贵州商业品牌的知名度？如何打造优质的购物中心，不断吸引外来品牌，形成差异化竞争？随着外来商业的增多，贵州商业市场应如何借力发力，不断推陈出新，成为当前的一项重要考题。

# 拥抱竞争和变化 商业才能历久弥新

第一太平戴维斯重庆策略顾问部高级助理董事徐幼婷认为，“贵州商业应更多的去发挥自身的一些特色文化，不断提升市场吸引力，并且要紧跟新时代得到步伐，主动拥抱竞争，学习优秀外来开发商的运营经验，相信通过良性竞争能碰撞出更灿烂的火花”。

徐幼婷表示，未来，贵州商业地产将会是多元发展的局面，竞争只会越来越激烈，想要保持长久的新鲜活力，需要不断地自我个性外，还应从以下几个方面持续发力。

第一，对于项目方来说，品牌商户是项目的生命力，要注重项目内品牌情况，把握时代潮流，与时俱进，及时推陈出新；

第二，商业活动是项目经久不衰的引流手段，要充分利用时下流行的跨界联名、快闪店、IP展这类活动形成客流爆点，变客流为客留，变客留为消费；

第三，商业发展不应是独立的，有交流才有新玩法、新思路，有合作才能同发展、共壮大。项目应该积极联动政府，借助政府部门的影响力、号召力联合商圈共促发展；

第四，文化赋能商业，使商业展现出独特城市魅力。贵州商业应充分发挥自身优势，结合贵州非遗文化、手工艺传承等经过历史沉淀仍具光芒的文化特色，形成差异化竞争；

第五，夜经济赋能成为年轻人更放松、更休闲的生活方式，夜间的消费意愿是强于白天，发展夜经济无疑成为增强商场客流的又一重要途径。

# 转变运营思维 增强行业影响力

以贵阳世纪金源购物中心为例，其作为贵阳第一家大型、全业态的大体量购物中心，凭借规范化、专业化的经营理念和丰富的行业经验，以及对市场的准确判断，已成长为高客流、高坪效、强配套、高性价比的区域型购物中心。目前，该项目已经成为了真正意义上全面覆盖“老、中、青、童、幼、婴”全客层消费者的商业项目，大大提升了自身的竞争力。并已成为贵阳地标性商业项目，拥有强大的客群优势和优质的物业条件。

成功没有捷径，自贵阳世纪金源购物中心开业以来，一直在变化中迎接变化。通过深挖贵阳组团式城市的特点，紧密结合贵阳当地客群商业需求，搭配超大主力店和高性价比品牌组合等方式，不断寻求与贵阳商业发展最契合的运营模式。能够成为贵州省唯一年营业额达到30亿的大型标杆商业综合体，离不开它创新的思维和强大的包容性，也成为贵阳吸引品牌入场的重要力量。

在商业市场竞争加剧的时代，单一的区位、品牌优势并不足以成为购物中心致胜的法宝。像世纪金源这样的优质企业，除了在区位、品牌业态、运营等方面占有优势外，同时也注重项目在行业内的影响力以及知名度，因此，借助专业渠道和更专业的营销平台来不断提升知名度和美誉度，是其成功的因素之一。

商业项目想要持久保持市场竞争力，不断地提升项目知名度与美誉度，方圆荟云贵大区总经理兼贵州分公司总经理刘涛认为应从三方面着手：其一，市场瞬息万变，商业创新不止。面对市场不确定性，方圆荟各项目在求新、求变路上永不停歇，主动摒弃老旧思路，引进新思想，探寻新方式，不断发现‘新大陆’；其二，要练好内功，进行自身优化，提升经营管理水平。商业项目品牌建设，要聚焦服务力、吸引力、消费力，围绕‘人’、‘货’以及‘场’，不断挖掘引入优质品牌，进行自身优化，提升商业品牌核心竞争力，贵州方圆荟今年将重点打造千万店品牌、标杆品牌、标杆项目。其三，在人才梯队建设方面，人才是第一生产力！贵州方圆荟亦非常重视团队的基础建设工作，重视人才发展，关注头部人才培养工作，搭建优质的企业人才蓄水池。

商业的发展应从多方面进行赋能，单一的发展模式和理念迟早会被市场淘汰。第一太平戴维斯重庆策略顾问部高级助理董事徐幼婷在此方面也持同样观点，“酒香不怕巷子深的时代早已过去，现如今，商业发展进入流量经济时代，客流才是根本，是保证商业长期发展的不竭动力。商业项目或品牌都需要营销、包装和推广去提升自身的知名度和美誉度。因此如何提升自身项目或品牌的知名度、美誉度成为关键”。

# 借助平台精准赋能助力商业不断前行

从贵阳世纪金源购物中心的运营举措中，我们可以得出结论，有效的宣传手段是项目和品牌提升影响力和知名度的重要举措。不管是借助专业平台向行业展示自身优势，提升影响力，还是通过其他宣传渠道提升知名度，对于项目还是品牌而言，都是项目必不可少的运营策略。

赢商网作为商业地产行业的观察者和见证者，每年都会举办200+商业活动，为行业提供了专业的交流和沟通平台。其中，于西南举办的第九届中国商业地产西南峰会也即将在9月启幕，本届峰会将以“潮商业·玖弥新”为主题，以专业的视角，溯本源、瞻未来，细数商业潮头风口，与业内人士一起“听潮”、“观潮”、“弄潮”，共话行业机遇，共寻合作良机，共瞰西南商业发展新未来！

- 结语 -

在多变的市场环境下，竞争从不退场。唯有多元的、开放性的市场才能源源不断地赋予商业新活力。无论是本土商业还是外来商业，都在贵州商业地产市场上扮演着重要的角色。

行业认为，贵州本土商业应本着开放、包容、创新的姿态去迎接挑战，立足当前发展痛点，找到适合贵州商业发展的突破口，多渠道、多方位地向行业展示贵州商业地产的独特魅力，才能为贵州商业地产不断赋能，在新十年的开篇之际谱写商业发展新篇章。

（图片来源：除特别标注外，其余来源视觉中国、项目方、品牌方）