地产收并购市场“静悄悄”，行业“大买家”都去哪了？

作者|宋虹姗

编辑|小屋

9月1日，恒大官方公号发布一则消息：“恒大集团举行‘保交楼’军令状签署大会。集团8位副总裁率八大保交楼专项工作组以及各省公司董事长率班子成员、项目总，郑重签署了“保交楼”军令状。”

另一方面，据恒大内部人士证实，恒大集团的内部裁员、降薪方案已经通过，汽车、物业等子业务的裁员方案还在讨论中。一些员工已经做好了会被裁的心理准备。

外界人士更关心的是恒大下一步如何自救？已经如何解决债务问题的资金来源。

在8月31日中国恒大发布的半年业绩报中，公司合约销售金额同比增长2.3%至3567.9亿元；销售面积上涨11.4%。但上半年净利润104.99亿元，同比大跌。

实际上，上半年恒大旗下房地产业务亏损约41亿元，汽车整体亏损48.22亿元。恒大半年度利润中的大部分来自于出售资产。

根据半年报数据统计，上半年恒大出售的资产金额约170亿元，其中包括恒腾网络11%股份、盛京银行1.9%股份、深圳市高新投7.08%股权，以及售5个地产项目股权及非核心资产等项目。

恒大集团总裁夏海钧之前在内部会议讲话，传达的信息是恒大目前没有“非卖品”，“几乎所有项目都可以转让；几乎所有资产都可以谈。”

截至报告期末，恒大的总借款是5718亿元，1年以内的到期借款占比达42%，共2400亿元。有业内人士估算，恒大进入安全区，至少需要1000-1500亿的资金回笼。

不过如果能短期解决现金流问题，就没有大问题。另一位业内人士表示：恒大不至于骤然倒下，但目前关键问题是如何快速回笼资金。

但，目前的问题只有一个：“负债”成为地产圈最敏感的词汇，行业头部企业对收并购的兴趣急剧下降，未来相当长的一段时间内，地产行业都会缺少“大买家”。

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在恒大发布半年报的同一天，全筑股份也公布了上半年业绩，“公司主营收入22.01亿元,同比上升4.37%;归母净利润-17406.53万元,同比下降330.45%。”亏损1.74亿元的原因是因为：第一大客户恒大出现流动性问题，公司对恒大的应收款计提了坏账准备2.13亿元。

上半年恒大通过出售资产降低了有息负债总额，负债率改善至100%以下，“三线四档”成功下降1档。但背后还有大量供应商等待更多现金流解决应付款项问题。

因此，预计下半年恒大摆在货架上的待售资产会更多。

恒大也在半年报中表示，公司将采取包括调整项目开发时间表、严控成本、大力促销、出售股权和资产(不限于物业、酒店及其他物业)以及引入投资者增加集团及附属公司股本，争取进一步改善流动性，舒缓资金压力和削减债务。

之前曾有传闻，万科正在与恒大密切接触。

在万科中期业绩会上，有媒体发问，“万科对恒大收购传闻是否属实，目前进展如何”。

万科总裁祝九胜称，“这是绯闻，与恒大是过往有项目层面合作，最近几个月也有接触和探讨，但目前没有实质性合作”。

祝九胜表示，合作的效果要靠客户检验，假设收购到不良资产，给股东带来不可承受的影响，这个是我们需要特别防范的问题。

曾经在宝万之争中接受过恒大驰援的万科，在业绩会上否认了接盘的可能性。

在雪球论坛上，有投资者评价：万科不是一个好买家，“挑三拣四”、开价很低。

背后的原因，可能是因为万科在并购华夏幸福环京项目时“吃过亏”。另一方面，万科对单项目利润指标有明确要求，所以对资产包也很挑剔。

还有人把目光投向了融创，猜想曾经632亿元大举收购万达资产包的融创或许会解恒大一时之急。

但融创集团董事局主席孙宏斌在业绩会上明确表示，今年内下半年不再并购。“目前所有的企业无论你开什么价，我都是没有办法并购的，因为我还要同时并购你的债务”。

孙宏斌说：并购市场没有了。

融创、世茂、万科三家企业曾经是房地产业内最有可能的头部买家，现在融创、万科先后“澄清”，而曾经的“并购老二”世茂在吃下福晟之后至今都没有新的动作，世茂同期还在公开拿地市场上极度沉寂。

世茂集团总裁许世坛在业绩会上表示，“公司自去年底已经在争取按揭额度，已经谈成的总合作按揭额度接近800 亿元。公司的实际需求接近1000亿元，目前还有一些缺口，公司也在找一些地方银行去想办法。”

世茂在今年上半年也开始以“卖家”身份出售一些非核心资产——这意味着世茂也不可能成为活跃的地产收并购市场买家。

“非核心资产的处理比较难，可能要处置五六年。”许世坛对出售资产的周期预期也比较悲观。

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地产收并购市场曾经有一个黄金期，这个时间节点是2017-2019年。

据中国指数研究院统计，地产行业的收并购交易在2017年三季度达到峰值，此后逐渐回落至2018年底，2019年一季度交易金额再次上涨，之后各季度的交易规模保持较为稳定发展。

2020年有一个活跃期，其中有3宗单笔交易金额超过100亿的大宗交易，但其中两宗都是和借壳上市有关。如忠旺集团借壳中房股份上市，置入资产305亿元；电建地产借壳南国置业，置入资产112.7亿元；而另外一宗是格力地产以122.2亿元收购免税集团，和地产开发业务关联度不大。

2020年收并购交易金额与宗数同比均下降超20%。“‘三道红线’融资新规的出台，对房企的融资造成一定影响，房企在四季度的收并购金额持续下降。”

数据来源：WIND及中指研究院综合整理

2017年到2019年之间，比较活跃“买家”，在2020年也基本消失了。

今年6月，市场传言万科将80亿元入股蓝光，买下后者20%股权、以及华南华东的资产包。最后交易只停留在项目层面，万科100%入股收购了蓝光在无锡、成都等地的 3 个项目公司。万科对华夏幸福、恒大都表达了“拒绝”态度。

万科和泰禾的交易也一直没有实质性推进。

据接近交易的人士透露，泰禾开了“高价”，万科和融创看了看资产情况，就走了。目前，万科给出的口径充满“人道主义”味道，万科管理层多次表态是以“同行”身份自认，而不是交易方的定位。

世茂在旗下的世茂海峡直接拍板拿下福晟股权之后，现在也开始严控投资，“各区域只有现金流回正，才能拿地投资，而且必须进行严格测算。”

这时的恒大将会面临一个问题：谁能接盘？

在“三道红线”、地产信贷紧缩的大背景下，业内看不到一个慷慨的大买家。

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当下的“并购寒潮”也是基于前几年地产行业大举扩张规模给行业所带来的反思。

在两年前的中期业绩会上，夏海钧肯定地说，恒大要坚持走并购这条路的方向和决心。“在中国未来是以并购为主，其全国拿的项目大概有200多个是通过并购来的，占了那个时期恒大整个新拿项目的54%。”

泰禾在2015-2017年间也有高光的收并购阶段。对快速实现千亿规模的渴望，助推了收并购市场的疯狂。

但现在，规模猛增变得不再可能，负债问题成为当下最需要解决的现实。

例如，世茂现在的谨慎，来源于收购福晟带来的后遗症。2019年底，世茂以2000亿元的天价入股操盘福晟，但直到现在，福晟此前亟待交付的部分项目、福晟欠一些上下游供应商的债务，在公司易主之后，都还是一笔糊涂账。

以前冲得有多猛，现在对“安全”就有多渴望。

2021年9月始，并购市场静悄悄。