惠州首进二线城市，各大商圈迎来新一轮转型升级

放眼粤港澳大湾区，区域竞合百舸争流，深圳都市圈是首当其冲的“经济引擎”。特区40年，深圳迎来了“高光时刻”，紧邻的惠州也一起走到镁光灯下，一举一动备受瞩目。

值得留意的是，广东省“十四五”规划和2035年远景目标纲要中正式明确，深圳都市圈包括惠州全域。

6月，惠州又以市委、市政府名义印发了首个《惠州抢抓“双区”建设重大机遇，深度融入深圳都市圈的行动方案（2021—2023年）》，标志着惠州全面、深度对接深圳的新时代正式开启，意味下一个十年，惠州各方面发展将按下“加速键”。

而早在2019年，广东省公布的惠州GDP已达4177亿元，排名全省第五，深圳都市圈第三。从最新公布的全国人口普查结果来看，惠州常住人口突破600万大关。

惠州城市界面（图源：视觉中国）

随着交通不断完善，现代产业蓬勃升级，惠州不再仅仅是广东一个滨海城市，更是全球第四个世界级湾区的重要节点城市。

站在更高起跑线上，惠州商业亦蓄势待发。5月27日，第一财经旗下城市数据研究项目“新一线城市研究所”的《2021城市商业魅力排行榜》榜单公布，惠州首次被列入二线城市！

近几年，惠州中心城区中低档购物业态逐渐“谢幕”，更多潮奢、网红品牌进入消费者视线；新明星商圈如金山湖、大亚湾等，亦加快片区商业崛起……惠州持续向上的城市理念、生活与消费趋势，将对各区县商业素质提出更高标准的要求，各大商圈迎来新一轮转型与升级。

据赢商大数据不完全统计，目前惠州全域已开业商业项目（≥3万㎡，购物中心、独立百货）50个，其中惠城区以压倒性优势，占18个；惠阳区紧随其后，有12个；仲恺高新区和大亚湾区分别为8个、6个；博罗县3个；惠东县1个；龙门县则是0个。

下面我们将从各区县、各商圈的基本面和规划情况入手，探讨惠州商业在“升二线，快入圈”的新时代赋能下，如何华丽蝶变？本文分上下两篇，此为上篇惠城区。

惠城区

城市商业封面，四环新生活圈来了

惠城区是惠州政治经济文化重心，经历十多年发展，花边岭商圈和江北CBD “南北分立”，相辅相争。2019年隆生大桥通车，赋予水口、东江新城片区新的发展机遇，加速惠州中心区四环新生活圈的到来。

在四环生活圈北面，紧跟江北CBD北拓步伐，小金口片区具备城际铁路、城市高速等交通网络优势，将为“大江北”再造一个区域级商圈。

 

江北CBD（图源：视觉中国）

往南看，未来3-5年，重磅规划的金山湖片区亦有潜力与江北、花边岭商圈形成“三足鼎立”格局。

在上文提及的《行动方案》中第22条要求“提升中心城区首位度”，将连带盘活东平、西湖等老商圈，在原有社区型商业综合体的基础上，进一步提升购物中心数量和质量，更好满足周边居民的消费需求。

据赢商大数据不完全统计，目前惠城区18个已开业商业项目（≥3万㎡，购物中心、独立百货）中，分布在重点及潜力商圈的数目分别为：江北CBD 5个，花边岭商圈3个，东平商圈2个，西湖商圈1个，以及金山湖片区3个。

1）江北CBD

江北CBD是目前惠州唯一名副其实的行政商务中心，集写字楼、酒店、商业、政务、市政建筑等于一体，商圈面积达257.7万方，居住人口4万，工作人口11.3万，已开业商业项目5个，人均购物中心面积4.1m2/人，区位商业价值排名全市第一（来源：赢商大数据）。

21世纪初，随着惠州市政府搬迁至江北，体育馆、会展中心、博物馆、图书馆、休闲公园等重大文体设施相继落成，江北便以惠州CBD之姿，一揽最全面的配套、最便捷的交通、最密集的高端人群和最优质的商业条件，也吸引华贸、佳兆业等头部开发商进驻，打造现代城市综合体。

在4万亿级深圳都市圈刺激下，江北CBD坐拥更具想象力的发展空间。

华贸天地和佳兆业广场是该片区标杆项目。

• 华贸天地作为惠州首屈一指的大型都市购物中心，体量15万㎡，坐拥华贸大厦等高级写字楼和高端住宅群，影响辐射整个惠城区。开业10年的华贸天地，目前正迎来品牌级次的全新升级。

• 惠州佳兆业广场是佳兆业集团落地华南片区的重要项目，定位集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的都市时尚生活体验空间，还致力于成为惠州市民文化休闲交流中心，体量12万㎡，已开业7年。

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2）花边岭商圈

花边岭商圈处于河岸南老城区核心地带，以演达大道为中心，包括麦地路、麦地南路、三环南路、花边岭广场等，商圈面积达111.6万方，居住人口6.1万，工作人口6.8万，已开业商业项目3个，人均购物中心面积2.6m2/人，区位商业价值排名全市第二（来源：赢商大数据）。

 

过去花边岭商圈以“独立百货+商超”为主要业态，2014年海雅百货、人人乐相继歇业后，片区内商业品质和竞争力早已落后于江北CBD。

去年初， 惠州市住建局发布《2020年惠州市住房和城乡建设十三项重点工作》中，全面启动花边岭旧商圈活化工作，包括导入产业，升级商业，改善规划设计及配套缺陷等，重新擦亮城市客厅面貌。

 

港惠购物中心作为商圈标杆项目，走“购物中心业态+百货”模式，经过13年发展，成为惠州规模最大、业态品类最全的综合性购物中心。

目前三期在建中，商业面积近5.25万㎡，设计将引入现代化的城市空间设计理念，把商业街区作为公园，将人文、自然、艺术等元素相融合；在业态上将结合创意与艺术产业、商业游乐场、特色主题街区、家庭娱乐中心、创意市集等业态，打造综合型消费空间。

 

港惠新天地三期效果图

3）金山湖片区

随着惠州推进“南进北拓，东西延伸”大战略，宜居宜业的南部金山湖片区有望成为惠州下一个强势崛起的“城市级商圈”。根据《惠州市金山湖片区控制性详细规划》规划测算，到2030年金山湖人口将达约18万。

 

金山湖片区概念性效果图（图源：惠州市住建局）

金山湖与西湖、红花湖并列惠州三大风景湖，具备优美的自然景观和适宜的居住环境。2017年7月，惠州市住建局关于《惠州市金山湖片区概念性城市设计与控制性详细规划（调整）》（草案）发布，将金山湖片区规划定位为：

“集地区总部办公、文化特色商业、生态多元居住、社区综合配套为一体的珠三角东岸高端休闲旅游养生区、深惠同城创新驱动发展示范区、惠州南部城市核心区、金山湖生态宜居新城。”

在城市规划、轨道交通的大力加持下，金山湖片区插上了腾飞的翅膀：350米高惠州塔、“惠州眼”摩天轮、公共艺术中心、金山中心、中央公园、奥林匹克中心等新地标纷纷落地。

华润、印力、万达、隆生等知名房企抢滩圈地，均打造定位更高、品质更优、体量更大的商业体项目，推动片区乃至惠州商业跃升。

 

金山湖片区已开业项目

去年底隆生金山湖中心和今年4月惠州印象城开业，直接引爆金山湖片区热度。

• 16万㎡的隆生金山湖中心，不仅是金山湖首家体验式综合型城市购物中心，亦是惠州体量最大的购物中心，集品牌超市、电影院、时尚百货、儿童乐园、特色餐饮、休闲娱乐于一体，开业首日客流超32万。

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• 惠州印象城是印力集团布局大湾区的全新力作，着眼于 “家庭社交”新赛道的探索，体量12万㎡，开业不仅揭幕了“惠州之眼”摩天轮，还有惠州首家山姆会员店、超7000平星梦乐园等重磅业态及品牌。

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4）东平商圈

同属于老商圈的东平商圈得益于东平半岛住宅生活区而形成发展，处于花边岭商圈和江北CBD之间，人流量较大，以日常生活消费、餐饮业态为主。

商圈面积达230万方，居住人口10.1万，工作人口3万，已开业商业项目2个，人均购物中心面积1.8m2/人（来源：赢商大数据），远低于全市平均水平，有较大增长潜力。

接近10万㎡的隆生东湖广场汇聚购物中心、住宅的复合业态，是一家集休闲购物、特色餐饮、文化娱乐为一体的现代社区购物中心，成为满足周边居民生活消费需求的新商业中心，也丰富了东平商圈的商业业态。

5）西湖商圈

西湖商圈依托西湖风景名胜区，成为游客“打卡”好去处，促进休闲产业的集聚发展。未来莞惠城轨将在此设西湖东站，激活城轨商圈经济，让老商圈迸发新活力。

西湖商圈面积达49万方，居住人口1.4万，工作人口1.1万，已开业商业项目1个且为独立百货，即将开业大型购物中心1个（来源：赢商大数据）。

• 丽日购物广场是主楼共10层的独立百货，西临西湖，东眺东江，体量4万㎡，实现休闲、观光娱乐、餐饮一站式购物，2015年迎来了有史以来规模最大，升级最为彻底的调整。

• 针对商圈内大型购物中心缺失的市场空白，将于今年12月开业的西湖壹城体量达10万㎡，规划超过200个品牌商户，主要围绕着轻奢时尚、特色餐饮、文娱互动、潮流体验四大方面。

  项目不仅纵览西湖美景，还与莞惠城轨西湖东站无缝接驳，拔升片区商业形象。

下篇，我们将继续带来仲恺高新区、惠阳区、大亚湾区、博罗县、惠东县商业现状的浅析与展望，敬请期待。