融创文旅危建平：聚焦资本运营管理能力与价值提升路径

在最青春的时代，创造最风华的中国MALL！

由赢商网发起主办的以“风华正MALL”为主题的“2021中国购物中心+峰会”，于9月10日在上海w酒店隆重召开，吸引了近千名中国商业地产行业领袖精英学者共聚一堂，共同探究瞬息万变的商业市场，破解商业难题。

在风华正MALL-眼界力的高端对话环节，以《看见：资本的力量》的主题，融创文旅集团华东区域总经理危建平带来精彩的观点分享，在他看来，商业地产行业在过去十多年发生了很大的变化，从原来开发商自己开发、运营、持有一体化，逐渐随着资本的进入拆成了开发、运营管理、资产持有三个不同的角色。其中，资本在里面很核心，因为它有周期性，所以对于做商业资产管理或者做运营管理来讲一定要考虑到资本对于管理流程和结构或者产品全周期改变的逻辑。

△融创文旅集团华东区域总经理 危建平

在他看来，有几点变化是比较明确的：

第一，优化资产组合配置的结构模式。如果收入很高，成本很高，对资本来讲也是没有现金流，这种资产也不是优质资产，所以在做好收入同时如何优化控制好成本，这对持有运营商提出了更高的要求。作为资产运营者必须要做好收入和成本之间的协同。

第二，实现未来资产增长的操盘思路。其更多的看中未来稳定的增长，这需要操盘手有非常大的思想转变。

第三，全周期资产运营的全面提升。作为操盘手如何在第二年快速完成资本化改造，无论是人员的增配到整体品质的提升，都是为第三年第四年退出做准备，并且在合理的窗口期实现退出，这对于操盘手来说是有更高的要求。不仅要管理好项目，对于资产退出，长期稳定也有规划考量。

第四，资本管理模式的长远价值提升。国内充斥着各种各样的资本，如果只是常规的房地产基金，做商业运作是达不到要求的。

在危建平看来，将来开发、持有、运营三者分开独立是一种发展趋势。

对于商管和资本的合作关系，危建平表示应该是两情相悦的事情，如果说资本想做大这件事，入股商管公司，并且能联动商管公司对外合作业务。从商管公司角度来讲可以做得更强，不需要依赖唯一一家资本，可以有很多种资本，可以与国企、央企，可以跟险资等等，奔着这个方向可以更容易获得认可，这对商管公司来讲是更好的未来。