升龙集团刘嘉：资本角度下商业的挑战与机遇并存

在最青春的时代，创造最风华的中国MALL！

由赢商网发起主办的以“风华正MALL”为主题的“2021中国购物中心+峰会”，于9月10日在上海w酒店隆重召开，吸引了近千名中国商业地产行业领袖精英学者共聚一堂，共同探究瞬息万变的商业市场，破解商业难题。

在风华正MALL-洞察力的高端对话环节，围绕《看见：资本的力量》的主题，升龙集团副总裁、文商旅集团总裁刘嘉分享了他的精彩见解。

他认为：购物中心在经历几十年的发展后，它的经营模式和盈利模式已经十分成熟，相比之下，文旅商业在没有找到合理的商业模式之前，依然还难以吸引资本的兴趣。

在资本介入商业领域之后，首先为商业企业带来的便是资产管理部门的出现，资产管理部门架构成立之后，能够成为商管团队和资本之间语言沟通的桥梁，根据资本的回报需求去指定商管的游戏规则和指标，然后全周期监督商管，对资管团队提出了很高的要求。

其次，在资本介入商业之后，商业运营和管理的思路也将发声较大的改变。比如，资本对于退出的时间会有要求，这也让商管在招商过程中会纠结要租金还是品牌，而资本介入后往往会选择前者。

资本的介入下，我们在运营中就要聚焦到坪效中，因为资本在以的往往是所购买的物业价值是否产生增值，增值来源于租金，而租金的底层逻辑就是坪效。这就要求整个运营团队从招商、企划、运营方面都要具有前瞻性，确保项目在三至五年内实现比较大的增长。

最后，资本对于物业也是有一定的要求，为了推动物业的增值，我们每年都要对商业项目的出租面积进行调整增加，包括现场氛围的提升、物业修缮等等。比如将大铺改小铺，都是为了提高租金的手段。

可以说，资本的出现为商业带来了挑战，同样也带来了一些限制，这就要求作为商业运营者的我们去进行平衡。

针对资本与商业地产运营商之间的理想合作模式，从开发商角度来说，可以在形成一定规模后寻求上市，上市以后一部分以重资产模式进行内部管理，另外一部分作为轻资产。并且从国内市场来看，三四线城市的商场资金缺口比较大，作为商管公司可以适时下沉，对三四线城市的资产进行盘活。