天津集中供地首日：中海、中铁央企揽数地 底价成交占主流

伴随炎夏结束，接过青岛、福建土拍的接力棒，天津第二批集中供地“降温”而至。

9月10日，天津第二批集中供地首日，共成交35宗地块，成交总价约达280亿元，涉及滨海新区、市区、环城、远郊等板块，更有大港两宗地块进入抽签环节，中海、旭辉、中铁投资等多家房企皆有所收获。

首日土拍虽圆满结束，然而这一次集中供地前期准备却略显波折。原本依据7月21日天津市规划和自然资源局所发布的出让公告，天津第二批集中供地61宗地块将于8月20日进行出让，其中部分地块还设置配建租赁住房规则。

但随着上海、深圳、长沙土拍相继延迟，8月10日，天津方面亦传来延迟土拍的消息，不仅竞拍日期挪至一个月后的9月10日，土拍规则也做出相应调整。封顶摇号，上限溢价率统一下调至15%；竞买企业须提交自身有效的《房地产开发企业资质证书》，禁止马甲交易。

一波未平，一波又起。与三个月前的天津首次土拍相似，天津市规划和自然资源局又一次在集中供地前夕宣布，原本参与竞拍的61宗地块中，将有19宗地块停牌。

作为在土地供应体量上集中发力的城市，天津本次集中供地原本总出让土地面积达327万平方米，而部分地块停牌后所剩余42宗地块总出让土地面积为239.7万平方米，挂牌起始总价变动为343.42亿元。

从延期拍地到终止部分地块挂牌，“求稳”或许是天津土拍的关键词。

央字头下出赢家

作为央企背景房企，中海地产在5月天津第一次集中供地便以25.8亿元斩获河北区地块。时隔三月，中海地产今日再摘得3宗地块。

其中，中海地产以总价34.66亿元、楼面价约2.29万元/平方米拿下红桥区西北角“铃铛阁地块”，溢价600万元；以29.2亿元、楼面价约1.99万元/平方米摘得河西区浯水道以北的“安江里地块”，总价29.2亿元，楼面价约1.99万元/平方米；此外，较为热门的“多伦道地块”也被中海地产以总价21.6亿元拿下，商住楼价约1.8万元/平方米。

多伦道地块为此次和平区主推地块，抢手程度可想而知。有分析认为，在首轮集中供地中存在感不高的和平区，能将此商服兼容住宅地块放出，有商地操盘经验的中海算是稳接盘。

据悉，于2020年5月，中海地产便以总价47亿元、溢价率2%购得天津河西区解放南路津西解放（挂）2019-126号、津西解放（挂）2019-127号捆绑商住地块，据中海寰宇官方账号相关信息披露，该地块将由中海环宇商业自持运营，规划打造12万平方米城市级标杆购物中心天津环宇城。

“中海相关经验丰富，多伦道地块含金量也不低，周边簇拥和平路金街改造提升工程的重点一环--天津和平印象城，以及和平区兴安路恒隆广场。”

中海收获颇丰，竞争对手中铁投资也不甘落后，以底价37.56亿元豪揽6宗滨海新区地块。值得一提的是，滨海新区供应的10宗地块均在今天成交完毕。同样姓“央”的中铁投资在今日天津拍地中无疑成为赢家之一。

有业内人士表示，此次集中供地，有溢价的地块较少，基本以底价成交为主。但是拿地的企业只有几家，优质地块基本被中海“垄断”。这侧面反映“三道红线”对于各家开发商的影响，从整体负债率升高到资金压力的变化来看，央企在此次拿地中更具备优势。

底价与溢价同在

纵观天津各区，滨海新区最早“结束营业”。回顾首次拍地战况，滨海新区在土拍过程中并不算亮眼，而今日集中供地被中铁投资底价拿走4宗，并非因为地块有多热门，而是由于中铁投资投建天津地铁线路途径滨海地块。

除中铁投资外，哈尔滨华美立家以总价6000万元，达最高限价后以抽签方式中得滨海新区大港主城区的昌和街西侧地块。作为华美立家首进天津的第一宗地块，大港地块不失为性价比之选。

除滨海10宗地全部出让外，热门板块南开区也成功成交一宗地块。旭辉以底价14.68亿元、楼板价约3.01万元/平方米摘得位于天津市南开区白堤路以东灵隐南里棚改地块。0溢价率与旭辉此前拿地大不相同--今年1月，天津南开区出让一宗住宅地块，旭辉以总价12.8亿元竞得，溢价率42%，折合可售楼面价为3.43万元/平方米。

也并非所有地块都为底价出售，滨海新区高新区华苑科技园高新区土储2021-3地块即由金辉以总价18亿元、楼板价11840元/平方米竞得，溢价率约6%。此地块在天津土拍中也较为热门，中建六局、金辉共同竞价报名。虽然中建六局未竞得该地块，但却以底价7.46亿元落子武清新城板块。

另悉，与哈尔滨华美立家相反，金重地产（正继）以最高限价8300万元抽签中得位于天津市滨海新区大港港东新城板块海景四路（海韵园西）地块，溢价率14.16%。这宗地块挂牌起始7270万元，起始楼板价约4710元/平方米，融拓、金重地产报名竞买。

总体而言，天津第二批两集中供地首日战况还是以大房企拿地为主，后备资金与相关资源的支持不可或缺，预计这也将成为未来土拍的趋势之一。