上海地产频繁出让项目股权 存量“地主”欲再套现122亿

继上个月挂牌虹极置业、虹权置业100%股权以及对应债权之后，上海地产又一次将旗下控股公司摆上货架。

9月12日，上海联合产权交易所披露，上海地产三林滨江生态建设有限公司挂牌转让转让全资子公司上海淞泽置业有限公司95%股权及转让方对标的企业106.25亿元债权，转让价格为121.96亿元。

公开信息显示，上海地产三林滨江生态建设有限公司由上海地产与浦东新区国资委共同出资成立，其中上海地产集团持股占比为73.75%。

据观点地产新媒体查阅，上海淞泽置业有限公司成立于2018年8月，注册资金1000万元，经营范围包括房地产开发，物业管理，停车场（库）经营，会展服务，酒店管理，企业管理咨询，市场营销策划等。

该公司主要资产为位于上海市浦东新区三林镇8街坊的42/5丘、42/6丘、67/2丘、75/3丘四宗地块，土地总面积约11.34万平方米。其中，67/2丘地块、75/3丘地块为普通商品房用地；42/6丘地块为普通商品房、办公楼、商业用地；而42/5丘地块则为办公楼、商业用地。

此外，挂牌公告显示，淞泽置业已就总控、委托建设事宜与三林滨江生态分别签署两份协议，即《总控协议》和《项目委托建设管理合同》。

根据两份协议要求，淞泽置业需负责实施三林镇黄浦江南延伸段滨江南片地区9号开发单元的凌兆西路建设范围内，所涉8号线地面现状风亭、消防疏散口、冷却塔、站厅出入口结构等附属设施，及过济阳路天桥的改建和调整工程的项目建设管理。

此外，淞泽置业还需出资建设上海市浦东新区三林镇黄浦江南延伸段滨江南片地区06-08地块的下沉广场，以及滨江南片地区06-08、08-03地块的地下商业空间。

据观点地产新媒体不完全统计，淞泽置业已经是上海地产集团自2021年下半年以来挂牌的第五家控股公司，也是其中转让价格最高的一家。

此前，上海地产分别于6月份挂牌了吴江虹桥置业全部股权，7月挂牌了上海弘安里企业发展有限公司80%股权，8月挂牌了虹极置业、虹权置业100%股权。若加上此次的淞泽置业，挂牌项目总转让金额已超200亿元。

据悉，在上述挂牌的5个项目中，上海弘安里80%股权及转让方对标的公司40.61亿元债权已经成交，被招商蛇口联合融信以42.23亿元的价格拿下。而上海弘安里的核心资产为虹口区弘安里项目，包括虹口区四川北路街道、北外滩街道多宗地块，土地总面积5.8万平方米。

针对上述出售公司的动作，有市场人士向观点地产新媒体表示，出于政府的定位和要求，上海地产并不像一般公司只关注经济效益，还要承担很多政府功能性的事务，近期出售相关项目可能是出于对旗下资产进行合理的盘整。

公开资料显示，上海地产集团成立于2002年，是经上海市人民政府批准成立的国有独资企业集团公司，注册资本300亿元，共有各级次控股企业230余家、参股企业100余家，其中集团直接管理的二层次企业约20家。

上海地产集团主要分为市场竞争类板块和政府功能类板块，其中市场竞争类板块是以企业经济效益最大化为主要目标，主要包括建筑材料板块、房地产综合开发、不动产经营与管理等。

而政府功能类板块以完成政府专项任务为目标、主要包括城市更新建设、旧区及城中村改造、长租公寓建设运营、保障房建设运营管理、黄浦江两岸岸线综合开发和管理、大众养老、生态环境建设等。

值得注意的是，上海地产集团参与了近3年内全市6成以上旧改，故也被业内称为上海存量“地主”。

此外，另有分析人士认为，上海地产频繁出售项目公司或许资金回笼有关。

他指出，此次淞泽置业转让方三林滨江生态主要负责的是上海地产在三林旧改中的楔形绿地建设、配套回搬房等建设工作。不同于普通的住宅开发，城市更新项目通常前期投入较大、资金回流周期较长，导致企业沉淀更多的资金。

与此同时，近两年来，房地产市场调控趋严，企业在拿地端、融资端、销售端均受到限制，而出售项目无疑是一个回笼资金的快捷方式。

作为非上市公司，虽然无法获取上海地产集团最新的财务数据，但是根据此前公布的《上海地产2021年第一期公司债券募集说明书》显示，2017-2019年度，上海地产营业收入分别为398.37亿元、481.14亿元和312.96亿元，报告期内波动较为明显。

而负债方面也在不断增长，2017-2020年，上海地产集团公司总负债分别为1919.07亿元、1908.88亿元及1955.73亿元、2164.36亿元。

事实上，上海地产集团对于也资金安全颇为重视。在2021年经营目标运行年中分析会上，集团党委副书记、总裁管韬萍对下半年的资金管控提出了更高的要求：“要进一步增强资金集中管理意识，提高资金使用敏感度；加快资金回笼，确保集团长期健康发展。”

除了出售项目股权回笼资金，上海地产集团还在其他方面做出了努力。

今年6月，由上海地产集团作为主体，与招商蛇口、中交集团、万科集团、国寿投资、保利发展、中国太保、中保投资联合成立上海城市更新基金。

该基金总规模达800亿元，为目前全国落地规模最大的城市更新基，将定向用于投资旧区改造和城市更新项目，推动旧改和城市更新工作。