资本如何与城市商业更新完美结合

城市商业更新本源于在不同的阶段发展的诉求，在日新月异的城市进化中为城市带来全新的驱动力，关于城市商业更新国内外都有很多典型的案例，例如：英国伦敦金丝雀码头、上海虹口区北外滩商务区、新加坡浮尔顿酒店、武汉与上海K11购物艺术中心、南京夫子庙等。中国现阶段商业地产存量过剩已经比较普遍，商业更新属于商业地产资产管理（投融管退）的一种优化资产升级的一种方式，商业更新核心价值为通过吸引资本、完善管理、提高商业项目整体价值以便持有该物业的房企继续持有或者高价退出为目标进行精细化运营打通投融管退全产业链。

商业项目需要更新原因一般为：前期规划失当开发过量、定位不准、设计不合理、推广不利、主力店选择不当、散铺包租、项目硬件老化与市场变化等原因。商业更新的解决方案一般为：改变设计和改变商业用途、统一整合运营、重新规划招商，增加新的品牌业态组合、改变定位、培训扶持商户、放水养鱼、重新招新的商业运营团队建立新的客户资源库建立新的商业运营体系等解决方式，但这些解决方式都离不开庞大的资金支持，如何有效的解决商业更新的融资需求（商业更新基金\ABS\CMBS\REITs\股权、夹层投资、项目抵押等）将成为商业项目更新成功的关键。

资本如何选择商业更新项目的关键主要看持有该物业的房企是否拥有专业的运营管理团队和完善的管理制度、完整的商业运营体系、盈利和成长可持续、项目市场潜力、成熟的商业模式、良好的财务报表、项目是否具备核心竞争力、商业更新的操盘者是否拥有同类型的成功案例等直接影响资本对该项目的整体风险控制和信心。

城市商业更新项目的核心为政府支持、灵活的商业模式、资本、设计、招商、运营、经济、民生、科技、文化等进行一体化同步连接市场，商业地产项目升级是否成功取决于盈利成长是否可持续和资产估值提升。