武汉第二次集中供地：底价、隐身与本土房企主力成交

​作者/赵焓璐

武汉第二次集中供地于10月9日正式拉开出让帷幕。

早在8月31日，武汉市自然资源和规划局发布了2021年度第二批次住宅用地“两集中”出让公告，原本共计出让土地51宗，总建筑面积为862.81万平方米，起始价总额591.72亿元。而来到9月18日，武汉第二批集中供地进行了第一次调整，2宗地块撤牌，另有3宗地块下调保证金；10月8日，也就是土拍前夕，剩余出让的49宗地块中，4宗遭撤牌，另有10宗地块延期出让。

至此，武汉第二次集中供地数量减为45宗。视线回归，武汉于9日推出的24宗地块中，除1宗地块流拍外，剩余23宗地块全部顺利出让。

与第一次集中供地首日地块溢价率高至66.5%不同，第二轮武汉集中供地首日达溢价地块只有一宗，溢价率也维持在15%以下。其实纵观已结束第二批集中供地的城市，底价成交已经成为了主旋律，溢价率亦是呈现回调。

也难怪有人将此次集中供地称为“史上最严土拍”，除了严格竞买准入机制外，武汉在此次拍地中综合采用“限地价、限房价、竞品质”方式，重启地价熔断，严格控制住宅用地溢价率不突破15％的上限；开展房地联动；以“竞品质”为核心，实现开发企业“品质”和建筑产品品质的双重提升。

如此一通操作过后，部分曾火热参与武汉土拍的知名房企面孔也消失不见了。

“隐身”了的房企

相较于武汉第一批集中供地各家火热竞地，如今上演的第二场集中土拍，部分知名企业隐身了。截止昨日（10月8日），33宗网上挂牌地块中，未出价地块达15宗，再看今日土拍结果，23宗成交地块中只有1宗溢价率6.77%，剩余地块均以底价成交。从拿地房企来看，除了龙湖底价摘得新荣地块外，其余成交地块都回到了本地房企的怀抱。

地产资深媒体人杨光华认为，部分知名企业此次“隐身”是与大环境有关系，不能单靠此次拍地结果直接下结论，“也许房企们需要的地块不在这次拍地中，或是2021年上半年结束，部分企业该拿的地都已经拿了，下半年拿地的频率便不会像上半年一样频繁。”

观点地产新媒体了解到，龙湖集团联合清能集团、朔商集团此次以底价50.07亿元竞得新荣客运站P(2021)141号地块。资料显示，此地块位于武汉江岸区后湖大道与汉黄路交汇处，规划总用地面积为16.85万平方米，总计容建筑面积58万平方米。作为本轮拍地的热门地块之一，于拍地前，该地块的用途划分已经进行调整，将原先规划为长途客运站、商业、公交枢纽用地增加改为一部分为住宅用地。

此外，该地块亦为当天土拍中总价最高的地块。说到龙湖与此区域“地王”地块的缘分，还要追溯至2021年1月的一场合作签约。

彼时，清能集团、朔商集团和龙湖集团为推进江岸区后湖大道新荣项目合作，三方共同签署了战略框架合作协议。签订的新荣项目位于武汉市江岸区后湖大道、汉黄路、十大家路、吉祥路围合区域，用地面积约266亩，项目规划总建筑面积约70万平方米，项目的一级开发整理工作由清能集团和朔商集团的联合子公司武汉清能欣荣置业有限公司全程负责参与，并意向参与项目二级开发。据资料显示，三方合作项目将打造地铁上盖TOD综合体项目。

与龙湖签约的清能集团则为湖北省政府国资委出资的国有企业，朔商集团则着重在中国境内外开展跨境资产管理、科技园区开发及科技产业投资等业务。而龙湖集团作为常耕TOD领域的房企，在此次合作中指向明确-----建立武汉第七座龙湖天街。据悉，龙湖在武汉已布局江宸天街、内环滨江天街，光谷天街等6个龙湖天街项目。

数据显示，2021年上半年，龙湖实现销售金额1426亿元，同比增长28.4%，总土储7717万平方米，平均融资成本为4.21%，作为绿档房企，其中现金短债比为5.5，可使用资金相较于部分房企来说更加充裕。由此可见，在大环境影响下，有充足资金、有实力能够“竞品质”的房企自然能被热门地块所“青睐”。

对此，杨光华表示，龙湖拿地作为今天武汉土拍中的亮点之一，可以看出作为头部企业的代表，龙湖集团对武汉市场持看好态度。

本土房企集体拿地

此次集中供地的拿地房企中，绝大多数武汉本土企业。

这其中，武汉城投收获颇丰，土拍首日便以底价33.4亿元连摘3宗地块。位于武昌滨江核心区的136地块、137地块须绑定打包挂牌出让。资料显示，2宗地块为国铁置业和武汉铁投定向产业勾地。另悉，于2021年3月26日，国铁城投发展（武汉）有限公司正式揭牌，武汉城投集团相关负责人则表示，长江铁路公司总部永久办公地点将选址在武昌滨江商务区，其总部办公用房及人才公寓由国铁城投发展（武汉）有限公司负责建设。

近年来，武汉核心区地块打包出售地块屡见不鲜，于2020年，龙湖就曾联合清能集团以最高楼面地价1.4万元/平方米、6686元平方米拿下2宗地块，拿下地块毗邻此次武汉城投摘得用地。

此外，湖北省科技投资集团的三级子公司之寓置业也在此轮土拍中底价10亿元拿地一宗，该地块位于东湖新技术开发区，土地面积达19.19万平方米，起拍楼面地价3610.53元/平方米。值得关注的是，该地块挂牌出让要求引入1所IB课程体系全学龄段国际学校，同时要求引入1家国际医疗全科诊所。

除去武汉本土企业成为拿地主力外，本轮武汉土拍场外议论最多的便是地块流拍与否。前有济南、福州二轮集中供地相继流拍，武汉首日土拍也有出现。

作为当日唯一流拍地块，125号地块位于洪山区礼和路和沙湖港北路交汇处西北侧，土地面积6.67万平方米，建面约21.66万平方米，竞买保证金10.15亿元，起始价20.3亿元，起拍楼面地价9370.7元/平方米。

先前于8月中旬，便有媒体报道阜博集团拟在洪山区投资建设阜博集团华中国际数字影音科创中心，以及阜博集团关联企业原力数字科技股份公司的原力中国数字影音科技中心及华中区域总部、原力股份虚拟人数字科技公司。此次流拍是否代表阜博集团另有打算？还要看该地块后续会不会新动向了。

按照竞买要求来看，125地块若被拿下，也许会成为SAAS上市企业总部，地块要求竞得人引入1家知识产权保护SAAS领域主板上市企业中国总部入驻；1家为中央文化体制改革和发展工作领导小组办公室直属管理的国家文化大数据产业联盟单位设立华中区域数据中心入驻；1家为商务部认定的国家重点文化出口企业的动画CG类企业区域总部入驻。

总体而言，当日土拍趋于平稳，成功竞拍23宗地块，总成交土地面积155.60公顷，规划建筑面积375.76万平方米，成交总金额240.17亿元。