上海第二批集中供地：本土与外来房企平分秋色 引入“随机值”新规

作者/吕泽强

10月12日，上海第二批集中供地继续火热进行中，当日共挂牌出让9宗宅地，全部成功出让，总成交金额228.56亿元。其中有3宗溢价率在8.9%—9.8%之间，6宗在0%—3.1%之间，与第一批集中供地类似，溢价率保持在低位。

而在10月11日，上海顾华房地产开发有限公司（大华）拿下上海第二批集中供地宅地场次“首金”，以13.07亿拍得宝山顾村两幅城中村宅地。在上海第一批集中供地中，也拿了两宗地块。

此次上海集中供地涉及27幅商品住宅用地，起始出让总价约为574亿元。但由于规划调整，7幅商品住宅用地的出让活动被终止。除昨天和今天已成交的9宗地外，剩余9宗地块将在明天完成出让。

另外，上海7块租赁用地、14块征收安置房也在11日集中成交，总成交金额57.8亿元，涉及区域包括静安区、宝山区、浦东临港自贸区、浦东新区、松江、奉贤、金山等6个区域。

这21幅地块中，成交价格最高地块为静安区彭浦新村街道彭浦社区N070701单元zb005-07 地块（保障性租赁住房），成交价格7.22亿元，由上海宁音企业管理有限公司与上海微和景明公寓管理有限公司联合拿下。

本土房企与外地房企平分秋色

复星旗下的豫园股份，以25.7亿元在上海拿了一宗地，地块位于金山区金山新城核心区域，总出让面积10.77万平方米。

而在今年2月18日，豫园股份全资子公司上海复地产业发展集团有限公司(简称“复地产发”)与上海金山新城区建设发展有限公司(简称“金山新城建设发展”)签订了《上海金山滨海国际文化旅游度假区合作协议》。

豫园股份此次盯上金山新城的地块，可能是其在金山新城发展战略的一个环节。

本土房企除了豫园股份之外，还有上海城建、新长宁和城开晶享置业。上海城建以41.4亿元价格竞得杨浦区江浦社区2.43万平方米宅地，新长宁和城开晶享置业分别拿了9.47亿元和11.78亿元的宅地。

加上大华，上海本土房企获取宅地共计支出101.42亿元，占据半壁江山。

而外地房企，保利，南山控股与龙湖，招商，路劲和象屿也毫不逊色。其中，保利独自拿下杨浦区定海社区地块，总成交额36.81亿元，地块面积2.53万平方米。

保利近来拿地可谓非常积极。近期新增加房地产项目8个，分别位于南京、茂名、汕头、大连、沈阳，土地面积合计64万平方米，建筑面积132.67万平方米，保利应付金额48.98亿元。

据不完全统计，保利发展8月份还曾在东莞、合肥拿地，分别耗资10.93亿元、13.57亿元。另外，9月初多地开启第二轮集中供地，保利发展在常州、福州及青岛均有斩获，共竞得4宗地块，总花费达40.7亿元。

另外，路劲象屿招商联合体以63.95亿竞得青浦区西虹桥沪青平公路北侧48-06A地块。成交楼板价37570元/平方米，溢价率9.86%。为此次上海集中供地起价最高的地块，起价为58.21亿。

剩余9宗地，不知将鹿死谁手？

土拍新规：随机值

相比较上海此前的土拍规则，这次上海出台了新的规则，引入了“随机值”。

9月13日晚间，上海发布第二批集中供地详细公告称，当竞价进入一次书面报价阶段，一旦有竞买人报价相同，将触发系统新增一个大于中止价且不大于一次书面最高报价的任一万位整数“随机值”。书面报价环节仅新增一个随机值，随机值可与竞买人的报价重复。

平均价为一次书面报价结束后所有有效报价的算术平均值（有三个及以上有效报价的，“随机值”纳入平均价计算），未报价、无效报价和修正报价不纳入平均价计算。

意思就是，一旦在一次书面报价阶段出现竞买人相同报价的，系统将自动产生一个随机值，并被纳入后续平均价的计算过程中，而出价最接近这个平均值的房企就能拿到地块。与以往报价以预测的平均值去报的做法对比，这次的“随机值”使得平均值几乎不可能被预测，从而增加了拍地的公平性。

所以，这次能不能拿到地块，不仅取决于房企的实力，还取决于运气。

恰巧的是，今天就有 “随机值”的土拍案例出现。在奉贤区奉贤新城10单元13-02区域地块的争夺战中，有6家房企开始了现场书面一次性报价环节，刚好有两家房企书面一次性报价相同，从而引发了系统生成随机值，最终中铁置业以价差12万元最小值竞得该地块。

如果没有触发随机值，按照各企业一次性出价平均值计算最终竞得企业，将会是上海奉贤城乡建设投资开发有限公司。